[궁금한 稅상]상가에 거주했는데 1세대 1주택 비과세 안된다고?

근린생활시설도 실제로 거주했다면 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 

근린생활시설은 '상가'라고 이해하면 쉽다. 생활에 필요한 시설이 있는 건물을 뜻하는데, 소매점, 미용실, 마트 등 생활에 필요한 시설이 있는 건물은 제1종 근린생활시설로 분류하며 공연장, 교회 등 종교집회장, 오락실, 학원 등은 제2종 근린생활시설로 분류한다. 

상가 건물에 사람이 거주하는 것 자체가 불가능할 것 같지만, 주거용 시설울 갖춘 뒤 1세대 1주택으로 실거주했다면 현행법상 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

하지만 지난 2004년 토지를 매입하고 이곳에 상가 건물을 신축해 거주하던 A씨는 해당 건물을 2016년 매도했지만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못했다. 과연 왜 그런 것일까? 

A씨의 사연은 이랬다. A씨는 원래 배우자와 4명의 자녀와 함께 상가 건물이 있던 인근에 거주하고 있었는데, 자녀가 사망하고 사업에 실패한 후 배우자와 이혼하고 경제적으로 힘든 상황에서 거주할 곳이 없어 상가에 거주하게 됐다. 

A씨는 2008년 10월 상가 건물로 전입신고를 하고 2010년에는 상가 건물 일부를 주택용으로 개조하는 공사도 진행해 2016년 6월까지 거주했다. A씨는 당초 상가 건물에 사업자등록을 하고 사업을 했지만, 사업부진으로 2010년 폐업한 이후 상가 건물을 영업용으로 사용하지 않았다. 

A씨는 "1세대 1주택 양도세 비과세 적용 시 '주택'이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용한 건물을 말하는 것"이라며 "실질과세원칙에 따라 해당 건물을 주택으로 보고 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용해야 한다"고 주장했다. 

그러던 중 넓은 공간을 주거용으로만 사용하는 것이 아깝다는 생각이 든 A씨는 2015년 부동산 컨설팅업무계약을 채결해 이를 매도했다. 

하지만 국세청의 판단은 달랐다. A씨가 주거용으로 해당 건물을 사용했는지 불분명하기 때문에 공부상 용도인 '근린생활시설'로 보고 1세대 1주택 비과세 혜택은 적용하지 말아야 한다고 맞섰다. 

해당 건물이 주거용으로 사용됐는지 알기 위해선 주방과 화장실 등의 시설이 있어야 하지만, 현재 건물이 매도돼 시설이 변경되면서 이를 확인하기 어렵고 전입신고만으로 해당 실제 거주했는지 판단하기 어렵다고 국세청은 항변했다. 

더구나 A씨는 2008년 전입신고 당시 해당 건물에 사업자등록을 내 사업을 하고 있었는데 비록 2010년 폐업했다고 할 지라도, 영업용 건물에 거주했었기 때문에 영업용 건물로 보는 것이 맞다고 강조했다. 

국세청이 이렇게 항변하자, 억울했던 A씨는 조세심판원에 불복을 제기했다. 

심판원은 "해당 건물에 욕실과 취사시설이 있는지 현재로서는 확인되지 않고 70평을 1인 가구 거주용으로 사용했다는 것도 이해하기 어렵다"며 "A씨가 전입신고를 유지한 2008년 10월부터 2017년 3월까지 기간 중 약 5년 10개월 동안 해당 건물이 사업장으로 사용된 점 등도 거주용으로 사용됐다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 

이어 "A씨가 주거용으로 사용했다고 주장하는 2013년 12월~2016년 6월 기간 동안 월평균 전력사용량의 편차가 크고, 전력사용량이 0㎾인 기간이 6개월에 달하는 점 등을 감안하면 A씨의 주장을 받아들이기 어렵다"며 A씨의 청구를 기각했다.