살던 집 재개발, 조합입주권 양도세 비과세 될까?

#. 2018년 1월 서울에서 집을 매입해 거주하던 A씨는 지난 5월 재개발사업 관리처분계획인가를 받고 6월 타인에게 조합원 입주권을 양도했다. A씨는 해당주택에서 4년이상 거주해 1세대1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을 것이라고 생각했지만 주변에서는 조합원 입주권 상태로 양도했기 때문에 비과세가 불가능하다는 조언을 들어 헷갈리기 시작했다. A씨는 조합원 입주권에 대해  비과세 혜택을 받을 수 있을까? 

국세청이 20일 발표한 '양도소득세 월간 질의 TOP10'에 따르면 조합원 입주권과 분양권에 대한 질의중 가장 많은 것이 A씨와 같은 사례였다. 

보유·거주요건만 충족하면면 1세대1주택자 양도세 비과세 혜택이 주어지는 것은 누구나 알고 있지만 보유주택이 재개발로 인해 조합원 입주권으로 바뀌었을때 비과세 혜택 여부에 대해선 헷갈려하는 사람들이 많았다. 

결론부터 말하면 A씨의 경우에는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 해당 주택에서 2년이상 보유·거주해 관리처분계획인가일 기준으로 비과세 요건을 갖췄고 조합원 입주권 양도당시 다른 주택이나 분양권도 보유하지 않았기 때문에 비과세 적용이 가능한 것이다. 

그렇다면 1+1 입주권을 취득한 경우에도 양도세 비과세가 가능할까? 

B씨는 2018년 1월 서울소재 주택을 취득했다. 그런데 이 집이 지난 5월 재개발 관리처분계획 인가를 받아 '1+1 조합원입주권'을 취득하게 됐고 입주권 2개를 동시에 양도했다. 

B씨의 경우는 보유·거주요건을 모두 충족해 1세대1주택 비과세 혜택을 충분히 받을 수 있다. 하지만 양도한 입주권이 2개이기 때문에 2개중 1개의 입주권에 대해서만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 먼저 양도하는 조합원 입주권 1개에 대해 과세하고 나중에 양도하는 조합원 입주권은 비과세가 적용된다. 

B씨가 한푼이라도 세금을 아끼길 원한다면 양도차익이 많이 남는 입주권을 나중에 매도하는 것이 절세할 수 있는 길인 셈이다. 

만일 조합원 입주권 취득후 거주하던 주택을 양도했을 경우는 어떻게 될까?

C씨는 2017년 9월 서울의 한 주택을 취득한뒤 거주하다 조합원 입주권을 매수했다. 재개발사업이 완료되는 2023년 2월 새 주택에 입주하고 거주하던 주택을 양도할 예정이다. 

이 경우에는 기존 주택과 입주권을 2개 보유하고 있어 비과세 혜택이 불가능할 것처럼 보이지만 이사목적으로 조합원 입주권을 취득한 경우에는 기존 주택에 대해 양도세 비과세가 가능하다. 

C씨는 기존 주택을 2년 이상 보유·거주했기 때문에 충분히 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

끝으로 재개발사업 기간동안 거주하기 위해 취득한 대체주택을 양도했다면 비과세가 가능할까? 

D씨는 2013년 4월 주택을 취득해 거주하던중 2018년 12월 해당 주택이 재개발에 들어가게 됐다. 살던 집에서 나오게 된 D씨는 2020년 2월 새 주택을 취득해 거주하기로 했다. 기존에 살던 주택의 재개발이 끝나 2024년 6월 입주하게 되면 잠시 거주하기 위해 취득한 대체주택을 양도할 예정이다. 

이 경우 D씨는 3가지 요건을 충족해야만 비과세 적용을 받을 수 있다. 

우선 대체주택을 취득해 1년이상 거주해야 하고 재개발사업이 완공된후 2년이내 대체취득한 주택을 양도해야 한다. 아울러 세대원 전원이 재개발이 완료된 주택으로 이사해 1년이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.