'분양원가 공개' 실효성 논란 가중…"적정성 확보" vs "품질저하"

서울주택도시공사(SH공사)가 주도해 온 '분양원가 공개' 제도의 실효성 논란이 한국토지주택공사(LH)와 건설업계로 확산되고 있다. 

시민단체를 중심으로 분양가 인하를 위해 LH와 민간건설사도 원가를 공개해야 한다는 목소리가 커지는 가운데, 반대 측은 사회적 갈등 확산과 기업 영업활동 저하 등 부작용을 야기할 수 있다며 우려감을 나타내고 있다.

SH공사와 서범수 국민의힘 국회의원이 29일 국회의원회관 제2세미나실에서 공동주최한 '분양원가 공개와 서민주거안정' 토론회에서는 김헌동 SH공사 사장의 발제 이후 부동산 전문가 6인의 열띤 찬반 토론이 이어졌다.

김헌동 사장은 이날 발제에서 "분양원가 공개는 분양가의 적정성을 검증할 뿐만 아니라 시민의 알권리를 충족시키고 공공기관의 투명성과 신뢰를 확보할 수 있는 정책"이라며 "거품을 뺀 분양원가 공개를 통해 토지는 공공이 보유하고 건물만 분양하는 '토지임대부 분양주택' 공급을 활성화해 무주택 서민들의 내집 마련을 지원할 것"이라고 강조했다. 

임기 초부터 반값 아파트의 필요성을 주장해 온 김 사장은 그 첫 단계로 서울 내 주요 아파트 단지의 분양원가를 공개하며 여론 조성에 힘써왔다. 

반값 아파트으로 불리는 토지임대부 주택은 SH공사가 토지수용권, 독점개발권, 택지용도변경권 등을 활용해 토지를 값싸게 구입한 뒤 토지는 공사가 소유하고 건물만 지어 시민에게 분양하는 것이 핵심이다.

분양가에서 건축비가 차지하는 비중이 높지 않기 때문에 소비자는 민간 시세보다 저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능해진다. 또 공사 입장에서는 추후 토지 가격이 계속 오르는 것을 통해 자산을 불릴 수 있다. 

예컨대 SH공사의 주요 사업지구인 고덕강일·오금·세곡·내곡 등 단지의 평균 건설원가는 3.3㎡당 601만원, 59㎡형 기준 1억5000만원이었다. 평균 택지비는 472만원, 59㎡형 기준 1억2000만원이었다. 토지 없이 건물만 분양하면 중형아파트도 2억~3억원대 저렴한 가격으로 분양할 수 있다는 게 SH측의 주장이다.

경실련 등 찬성 측은 분양가 인하를 통한 서민 주거안정이라는 궁극적 목표를 달성하려면 LH 등으로 원가 공개 대상을 확대해야 한다고 주장하고 있다.

이날 토론에서 김성달 경실련 정책국 국장은 LH가 공급하는 공공주택의 분양가 거품이 의심되는 상황인 만큼 투명한 원가 공개가 필요하다는 입장을 밝혔다. 

김성달 국장은 "경실련 조사결과 LH의 공공주택 분양가가 지속적으로 상승하고 있어 분양원가에 적정 이윤을 더한 가격이 아닌 주변 시세를 반영해 산정되는 것으로 판단된다"며 "토지강제수용비나 건설사와 계약한 도급내역 공사비 상승의 영향이라고 보기에도 지나치게 비싸 국민들이 부당이득을 의심하고 있는 상황"이라고 말했다.

이어 "LH가 2011년 이후 분양한 아파트의 단지별 기본형 건축비도 크게 차이나는 등 고무줄 가산금에 대한 검토가 필요하지만, LH공사는 수급업체의 정당한 이익을 해칠 우려가 있다는 설득력 없는 주장으로 원가공개를 거부하고 있다"고 덧붙였다.

이같은 주장에 대해 LH는 분양원가 공개가 사회적 갈등 확산과 주택품질 저하, 민간 주택건축 및 공급의 위축 등 부작용을 야기할 수 있어 실익이 적다는 입장이다.

강오순 LH 판매기획처 처장은 "분양원가를 공개할 경우 수도권의 일부 이익률이 높은 단지 사례만 부각돼 과도한 수익 시비 등 부정적 여론이 확대되고 소송과 집단민원 발생으로 이어질 수 있다"며 "이럴 경우 과거 주거사다리 역할을 했던 5·10년 분양전환 공공임대주택이 분양원가 적정성 논란으로 공급 중단된 사례처럼 국민피해로 이어질 가능성도 염두에 둬야 한다"고 강조했다. 

아파트의 품질 저하도 문제로 지적됐다. 강 처장은 "원가만을 바탕으로 가격을 결정하면 혁신을 통해 주택의 질을 높이고 원가를 줄이려는 기업원리를 훼손해 주택의 품질 저하를 초래할 수 있다"고 우려했다.

분양원가 공개를 LH로 확대하면 공개대상의 민간 부문 확대가 불가피하고 이럴 경우 민간주택의 공급 위축으로 이어질 수 있다는 주장도 제기됐다. 분양가를 낮추더라도 추후 거래 가격은 주변 시세에 맞춰 자연스럽게 높아지기 때문에 원가 공개의 실효성이 떨어진다는 지적도 나왔다.

김영권 대한건설협회 신사업실 실장은 "원가를 기준으로 분양가를 낮게 책정하더라도 결국 거래 가격은 주변 환경과 주택시세에 맞춰 높아지는 것이지, 시세가 낮은 분양가에 맞춰 떨어지는 게 아니다"며 "결과적으로 분양원가 공개는 주택가격 안정 효과가 없다는 결론이 내려진다"고 설명했다. 이어 "기업 입장에서는 건설사의 영업기밀 노출 등 부작용을 초래해 기업활동을 제약하는 과도한 규제가 될 수 있다"고 주장했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "공공주택은 공공택지에 공공재원을 지원받아 조성되는 주택이므로 LH도 SH처럼 분양원가를 공개하는 것이 타당하다"며 "다만 부지 확보에 필요한 재원 확보와 이에 따른 재정 건전성 문제, 충분한 주택 부지 확보 등에 대한 고민과 사회적 합의가 필요하다"고 말했다. 이어 "공공주택과 달리 민영주택의 경우 공공기관과 같은 잣대로 분양원가 공개를 요구하는 것은 기업의 활동역량 저하 등 부정적인 측면이 더 클 것으로 예상한다"고 전망했다.