신축·재건축아파트, 구축보다 '깡통전세' 위험 낮다

신축, 재건축아파트가 임대차계약 종료시 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 '깡통전세' 위험이 구축아파트보다 낮은 것으로 나타났다.

부동산R114는 8월말 기준 매매 및 전세 가격(시세)이 확인되는 수도권 아파트 총 337만684가구를 분석한 결과 전셋값이 매매가의 80%를 초과하는 아파트는 12만6278(3.7%)로 집계됐다고 6일 밝혔다. 

지역별로는 인천 ▲6.1%(46만1790가구 중 2만8217가구) ▲경기 5.5%(172만6393가구 중 9만5558가구) ▲서울 0.2%(118만2501가구 중 2503가구) 순이다. 

상대적으로 매매가격 하락폭이 크고 전세가율이 높은 지역에서 깡통 위험 아파트가 많은 것으로 풀이된다.

깡통전세 위험은 대체로 신축보다는 구축 아파트에서 더 큰 것으로 나타났다. 

수도권에서 전세가율이 80%를 초과한 아파트 12만6278가구를 연식 구간별로 보면 입주한지 21~30년이하 아파트가 7만5203가구(59.6%)로 과반이상을 차지했다. 이어 ▲11~20년 이하 3만4428가구(27.3%) ▲6~10년 이하 9663가구(7.7%) 순으로 높았다. 

반면 매매가 수준이 높은 입주 5년이하 신축(1091가구, 0.9%)에서는 그 비중이 현저히 낮았다. 

연식이 오래된 단지일수록 전세가율 80%를 초과한 아파트 비중이 높았다. 

30년 초과 아파트는 구축임에도 불구하고 전세가율 80% 초과한 가구가 5893가구(4.7%)로 적었다. 

30년 초과 아파트에는 매매와 전세간 가격 차가 큰 재건축 단지가 상당수 포함된 영향으로 해석된다. 

실제로 시세 조사된 30년 초과 아파트 총 59만8007가구 중 재건축이 진행 중인 아파트 20만145가구(33.5%)는 모두 전세가율이 80% 이하인 것으로 집계됐다.  

여경희 부동산R114 수석연구원은 "아파트는 빌라, 단독 등 주택 유형에 비해 깡통전세 위험이 낮지만 전세가율이 높은 일부 지역과 단지를 중심으로는 주의가 요구된다"며 "일반적으로 전세가율은 아파트값 수준이 높은 서울보다는 인천과 경기 아파트, 대체로 신축에 비해 구축 아파트에서 높게 나타난다"고 설명했다. 이어 "집값 호황기에 큰 폭으로 오른 후 가격이 빠르게 조정되는 단지들도 깡통전세 발생 우려가 있다"고 덧붙였다.