세종만 빼고 다 해제된 지방 부동산규제지역…집값하락 막을까

정부가 수도권 일부지역을 포함한 지방의 부동산 규제지역 해제를 결정했지만 이에따른 거래활성화 효과는 제한적일 것이란 전문가들의 분석이 나온다. 조정대상지역 해제가 수도권보다 지방에 집중됐기 때문이다. 일각에서는 수도권 일부 지역도 규제를 해제하는 과감한 결단이 필요하다는 주장도 제기된다.

23일 국토교통부의 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'에 따르면 정부는 26일부터 수도권 일부 지역과 지방권 전체의 조정대상지역을 해제하기로 했다.

서울을 제외한 인천과 일부 경기 지역, 세종의 부동산 규제가 완화된다. 지방권의 경우 조정대상지역이 전면 해제된다. 경기 지역에서도 안성시, 평택시, 동두천시, 양주시, 파주시 등 5곳의 조정대상지역이 해제된다.

인천은 가격 하락 폭이 큰 점 등을 고려해 투기과열지구를 우선 해제했다. 이에 따라 인천 서구, 남동구, 연수구는 조정대상지역만 적용될 전망이다. 세종 역시 투기과열지구에서 풀리지만 적은 미분양 현황, 높은 청약경쟁률 등을 고려해 조정대상지역은 유지하기로 했다.

다만 서울과 인접 지역은 미분양 주택이 많지 않고 규제 완화 기대감 등에 따른 시장 불안 가능성에 따라 규제지역을 유지하고 추후 상황을 모니터링하기로 했다.

이로써 전국 투기과열지구는 43곳에서 39곳으로 줄어들고, 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다.

규제가 해제된 지역은 거래세와 보유세 등 각종 세금과 정비사업 규제가 완화된다. 주택공급을 위한 분양과 대출 규제도 풀린다. 조정대상지역에서 해제된 지방권과 경기 외곽 지역은 주택 매매시 양도소득세 비과세 요건인 '2년 실거주'를 하지 않아도 된다. 재당첨과 분양권 전매 제한 등 청약 규제도 풀린다.

투기과열지구에서 해제된 인천과 세종은 다소 완화된 조정대상지역 규제만 적용받게 된다. 5년 내 청약에 당첨됐거나 가구주가 아니더라도 청약 1순위 자격을 얻을 수 있다. 재건축 사업을 진행하는 조합원 지위 양도가 가능해지고 자격 기준이 완화된다. 분양권 전매제한은 5년에서 3년으로 줄어든다.

이들 지역은 대출 규제도 풀린다. 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 40%, 초과 20%에서 각각 50%, 30%로 늘어난다. 15억원이 넘는 주택 매입에 대한 대출도 가능해진다. 총부채상환비율(DTI)은 40%에서 50%로 확대된다.

전문가들은 이번 규제지역 해제가 부동산 거래 활성화에 도움이 될 것으로 내다보고 있다. 그러나 높은 금리에 따른 이자 부담과 주택가격 고점 인식 영향으로 규제 완화에 따른 효과가 제한적일 것이란 분석이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "이번 규제지역 해제로 과잉공급 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자 부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것으로 기대된다"면서도 "다만 매수자 입장에선 규제 해제가 지방에 집중된 데다 높은 이자를 부담하면서까지 주택을 구입하기는 어려울 것으로 보인다"고 분석했다.

이어 "이자 부담과 주택시장 침체로 비규제, 저평가 지역을 찾아다니는 외지인 주택 매입이 줄었고 매입 실익도 높지 않다"며 "과거처럼 낮은 규제 틈새를 찾아 유입되던 공시가격 1억~3억원 이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임도 많지 않을 것으로 보인다"고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "규제지역 해제로 해당 지역들의 LTV가 완화되면서 대출 가능 금액이 늘어날 여지가 있으나 개인별 DSR 규제와 최근 급격한 금리 인상, 주택가격 고점 인식 때문에 대출 가능 금액이 늘어난다고 해도 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적어 시장에 미치는 영향도 미미할 것"이라고 판단했다.

이어 "다만 취득세의 경우 조정대상지역에 적용됐던 2주택 8%, 3주택 이상 12% 세율 적용이 일반세율로 바뀌면서 일부 지방권 중저가 아파트 거래가 다소 증가할 수 있다"며 "조정대상지역의 경우 재건축 조합원 지위 양도가 가능해 향후 제도 완화 수준에 따라 집값 상승에 영향을 미칠 수 있을 것"이라고 예상했다.

권대중 명지대 교수(부동산학)는 "지방 위주의 규제지역 해제는 정부가 시장 변화에 연착륙하기 위한 시도"라면서 "이번 조처로 거래가 늘고 가격이 반등하기는 힘들다"고 진단했다.

이어 "금리 급등 기조가 계속되는 등 거시경제가 부동산 시장에 워낙 좋지 않은 상황"이라며 "이번 정부의 규제지역 완화 조처는 다소 늦은 감이 있다"고 덧붙였다.

때문에 정부가 요건에 맞으면 수도권도 규제지역에서 과감하게 해제해 시장을 정상화해야 한다는 주장도 제기된다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "현재 수도권에서도 규제 해제지역 요건에 부합하는 곳이 많다"며 "가령 청약 시장의 경우 실수요자들의 관심이 많은데, 조정대상지역에서는 적용되는 규제가 많아 청약에 걸림돌이 많아진다"고 지적했다.

이어 "미분양이 우려할 만한 상태고, 실수요자들에게 걸림돌을 제거하는 차원에서 수도권도 더욱 과감한 규제지역 해제에 나서야 한다"고 역설했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "정부의 이번 규제지역 해제 조처는 시장 분위기를 상승 반전시키기보다는 시장 정상화를 위한 연착륙에 도움이 될 것"이라며 "부동산 시장이 금리 쇼크로 빠르게 냉각되고 있어 강남 등 수도권 핵심 지역을 제외한 나머지 지역에 대해서는 규제 완화 속도를 높일 필요가 있다"고 제언했다.

한편 급격한 금리 인상과 거래량 감소로 분양 아파트 입주까지 미루는 사람들이 크게 증가한 것으로 조사됐다.

주택산업연구원이 전국 600여개 주택사업자를 설문 조사한 결과 8월 전국 분양 아파트 입주율은 76.8%로, 전월 대비 2.8%p 하락했다. 아파트 입주율은 5월 82.4%를 기록한 이후 3개월 연속 하락했다.

주산연 측은 "경기 침체와 금리 상승 등으로 입주율이 향후 더 낮아질 것으로 보인다"며 "입주율 저하를 막기 위해서는 주택 거래 활성화, 무주택자에 대한 대출 지원 강화 등 조치가 필요하다"고 설명했다.