[2023부동산풍향]안전진단 완화·특례보금자리론 출시…바뀌는 부동산제도

침체된 부동산시장을 되살리기 위해 대출·세금·청약 등 관련 규제들이 올해 다소 변경된다. 기존 주택보유자는 바뀌는 세금부문을, 주택취득예정자는 청약부문을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 

3일 업계에 따르면 당장 부동산 취득세 과세표준이 올해부터 실거래가로 바뀐다. 기존에는 부동산을 매입한 경우 신고가액 또는 시가표준액중 높은 금액을 과세표준으로 적용해 왔지만 앞으로는 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부하면 된다. 

반면 증여로 부동산을 취득하게 된 경우에는 '시가인정액'으로 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일후 3개월사이 매매사례가액·감정가액·공매가격 등 시세를 말한다. 증여도 일반거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 높아짐에 따라 취득세 부담이 커졌다. 

이월과세 적용기간도 현행 5년에서 10년으로 늘어나 절세요건이 보다 까다로워졌다. 

종합부동산세 기본공제금액도 6억원에서 9억원으로 상향된다. 즉 보유주택 공시가격 합산액이 9억원이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1가구1주택자 경우에는 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 

2주택자에 대한 다주택 중과세율은 폐지된다. 이에 따라 기존 중과대상이었던 조정대상지역 2주택이상 보유자는 중과세율(1.2~6.0%)이 아닌 일반세율(0.5~2.7%)로 과세된다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다. 

주택수에 따라 다르게 적용됐던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 재산세 합산금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 적용해 왔지만 앞으로는 150%로 같아진다. 

생애 첫주택구입자 취득세 감면요건이 완화된다. 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도내에서 취득세가 면제된다. 또한 3개월내 입주하지 않으면 감면분이 추징됐던 것도 기존 임대차권리관계에 따라 입주가 지연된 경우 추징대상에서 제외된다. 

고금리와 매출액 급감으로 상환부담이 늘어난 차주에게 채무조정이 적용된다. 6억원이하 주택차주가 실직이나 폐업, 질병 등으로 대출상환이 어려운 경우 원금상환을 최대 3년간 유예된다. 

청약제도도 일부 변경된다. 먼저 무순위 청약신청자격이 달라진다. 거주지역요건을 폐지하고 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상자격이 완화됐다. 

또한 미계약분 발생시 반복해서 청약을 진행해야 했던 불편함을 감안해 본청약 60일후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고 예비당첨자수도 가구수의 500%이상으로 확대된다. 

이와 함께 중소기업 장기근속자 특별공급 가점산정 기준이 조정된다. 5년이상 무주택일 경우 5점이 배점되던 것이 3년간 3점으로 최대 15점까지 가산된다. 

공공분양에 미혼·청년 대상 특별공급이 도입된다. 나눔형·선택형 등 미혼청년을 위한 특별공급이 신설된다. 대상자는 주택을 소유한 적 없는 19~39세 미혼자중 1인가구 월평균소득 140%이하, 순자산 2억6000만원이하 청년층이다. 단 부모 순자산이 상위 10%(약 9.7억원)에 해당되는 경우 청약자격이 제한된다. 

투기과열지구내 전용 85㎡이하 중소형면적에 추첨제가 생긴다. 이에 규제지역내 전용 60㎡이하는 '가점 40%+추첨 60%'를 적용하고 60㎡초과~85㎡이하는 '가점 70%+추첨 30%'로 바뀐다. 

다만 전용 85㎡초과는 중장년층을 위해 가점비율을 높였다. 투기과열지구내 대형평형 가점제를 기존 '가점 50%+추첨 50%'에서 '가점 80%+추첨 20%'로 높이고 조정대상지역내는 '가점 30%+추첨 70%'에서 '가점 50%+추첨 50%'로, 비규제지역은 현행대로 유지했다. 

재건축 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 평가시 구조안전항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높였다. 

판정기준도 평가 항목별 합산점수에 따라 △재건축(30점이하) △조건부재건축(30~55점이하) △유지보수(55점초과)에서 조건부재건축 점수를 45~55점으로 조정, 45점이하면 바로 재건축을 추진할 수 있도록 했다. 

또 의무적으로 시행했던 2차 안전진단은 지자체요청이 있을 경우에만 예외적으로 시행토록 했다. 

공동주택 관리비 공개의무대상이 현행 100가구이상에서 50가구이상으로 확대된다. 다만 50~100가구미만 다세대 등 소규모 공동주택은 관리주체 업무부담을 덜기 위해 공개항목을 기존 21개에서 13개로 간소화했다. 

보유주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용됐던 별도 대출한도(2억원)을 없애고 기존 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)내에서 대출을 할 수 있게 된다. 

서민·실수요자 주거안정을 위한 '특례보금자리론'이 출시된다. 기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득요건 등을 완화한 정책 모기지상품으로 9억원이하 주택구입시 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 된다. 

서민 주거비 부담완화를 위해 월세 세액공제가 확대된다. 2023년 연말정산분부터 총급여 5500만원이하(종합소득금액 4500만원이하)인 무주택근로자 및 성실사업자는 세액공세율이 최대 15%로 상향된다. 

반면 근로소득 총급여 7000만원이하(종합소득금액 6000만원이하)인 자는 기존 10%에서 12%로 조정된다. 

주택임대차 신고제 시행이후 1년간 운영해온 계도기간이 1년더 연장돼 2023년 5월31일까지 늘어난다. 계도기간이 종료되는 2023년 6월1일부터는 신고기한내 신고하지 않거나 거짓신고를 할 경우 100만원이하 과태료가 부과된다. 

전세계약을 체결한 세입자는 임대인 동의없이 미납조세를 직접 확인할 수 있게 된다. 임대인 사전동의를 얻은 경우에만 부동산 소재 관할 세무서장 및 지자체장에게 열람신청이 가능했지만 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 열람을 신청하면 임대인 세금체납내역을 볼 수 있다. 

임대중 주택이 경·공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제됐지만 앞으로는 국세 우선변제 원칙에 예외를 적용해 세입자 보증금을 먼저 변제토록 바뀐다. 단 이러한 예외조항은 임차보증금과 당해세 관계에만 적용되며 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.