국토부, '리츠산업' 활성화 추진…新모델개발·규제완화

정부가 리츠산업 활성화를 위해 주택·오피스에 집중퇸 투자자산 범위를 넓히고 자금조달을 위한 기업어음 발행을 허용한다. 자산관리회사(AMC) 설립시 예비인가 절차를 폐지하는 등 규제완화에도 나선다.

국토교통부는 5일 부동산시장 악화에 따른 부동산투자회사(리츠, REITs) 침체 대응을 위해 '부동산서비스산업 정책위원회의' 심의를 거쳐 '리츠제도 개선방안'을 발표했다.  

리츠는 일반국민이 소액으로 우량 부동산에 투자해 투자수익을 향유 할 수 있는 대표적인 중위험‧중수익 상품이다. 

2001년 리츠제도 도입후 꾸준히 성장해왔지만 최근 급격한 금리상승으로 인한 자금조달 곤란 및 투자자관심 저하로 시장여건이 악화되고 있다. 

이에 국토부는 리츠 민관협의체 회의 등을 통해 시장대응력을 강화하고 리츠업계 부담을 줄이기 위한 규제개선 방안을 마련했다.

우선 새로운 투자모델 개발을 지원한다. 리츠 투자자산은 주택·오피스에 집중(주택 51.0%, 오피스 25.9%)돼 특정 분야 부동산경기가 침체될 경우 리츠시장이 전반적으로 침체될 우려가 있었다.

이에 투자다양성 확보를 목표로 헬스케어리츠, 내집마련리츠, 리츠형도심복합개발사업 등을 민관협업을 통해 지원할 예정이다.

리츠의 자금조달을 원활하게 하기 위해 기업어음(CP, Commercial Paper) 발행도 허용할 방침이다.

현재 차입을 통한 리츠 자금조달은 금융대출, 회사채발행만 인정해 단기 자금조달과 탄력적 시장대응에 한계가 있었다. 이에 기업어음(CP) 발행을 허용함으로써 유연한 자금조달 등을 지원할 계획이다.

CP 발행은 두개 이상의 신용평가회사에서 B등급이상을 받아야 한다. 이로인해 투자자 보호에 문제가 발생할 가능성은 낮지만 발행 전 국토부와 사전협의토록 규정해 무분별한 발행을 지양하도록 할 예정이다.

감가상각비를 활용한 초과배당 인정범위도 확대한다.

현재 리츠가 직접 실물부동산에 투자한 경우에만 감가상각비에 대한 초과배당이 허용된다. 이때문에 부동산법인에 투자하는 간접투자리츠는 배당규모가 줄었다. 이에 지분율·투자구조 등을 고려해 초과배당을 제한적으로 허용할 예정이다.

수익증권에 대해서는 실사보고서 제출의무를 완화한다. 리츠가 부동산을 취득 또는 매각하는 경우 부동산현황 및 가격(감정평가 필요) 등이 포함된 실사보고서를 제출해야 한다.

이에 부동산이 아닌 펀드 수익증권의 경우 공정가치평가서로 대체토록 할 계획이다.

리츠자산 중 부동산 인정범위도 확대할 방침이다. 현재 리츠가 부동산법인(총자산의 80%이상이 부동산인 법인)의 지분 50%를 초과해 소유한 경우에만 해당 투자지분을 부동산으로 인정한다. 이경우 수익구조가 다양하지 못해 포트폴리오 확대를 저해하는 측면이 있었다.

이에 부동산법인의 지분 20%이상을 소유한 경우에도 해당 투자지분을 부동산자산으로 인정할 계획이다.

AMC 설립시 예비인가 절차도 폐지한다. 지금까지 AMC를 설립할 때 예비인가-설립인가 2단계로 나눠 심사해왔지만 각 단계에서 동일한 요건을 확인하는 등 효율성이 떨어진다는 지적이 제기됐다.

이에 국토부의 예비인가 절차는 폐지하되 민간단체인 리츠협회 등의 사전검토로 대체하기로 했다.

아울러 대토리츠에 출자한 주주의 주식거래 가능시기도 개선한다.

현재 대토보상자가 대토리츠에 현물출자하고 받은 주식은 보상계약일부터 3년이 지난 뒤 처분할 수 있다. 이 때문에 대토보상자가 대토리츠에 조기 출자할 유인이 없어 투자자산 확보가 지연됐다.

이에 국토부는 대토리츠에 현물출자 이후 1~2년이 지난 뒤부터 주식을 처분할 수 있도록 할 방침이다.

리츠와 AMC의 인가취소 규정도 완화활 계획이다. 현재 리츠와 AMC가 전문인력 등 인가요건을 충족하지 못하면 반드시 인가를 취소하도록 규정하고 있다. 

이에 고의·과실 정도를 고려해 인가취소 여부를 결정할 수 있도록 개선할 예정이다.

아울러 리츠 관련 위반행위에 대한 경직적인 처벌을 개선하기 위해 '리츠 처분 자문위원회'를 공식화할 방침이다.

리츠정보에 대한 접근성 개선에도 나선다. 현재 국토부는 리츠‧AMC 인가 및 감독업무를 지원하고 국민에게 리츠정보를 제공하기 위해 리츠 정보시스템을 운영중이다.

하지만 해당 시스템에 공지되는 상장리츠의 청약정보가 적시에 제공되지 않아 국민의 투자기회가 제약을 받는 사례가 있었다. 정보검색이 불편하고 시각화가 미비한 것도 문제로 꼽혔다.

이에 공모시 청약정보 안내기준을 명시하고 재무·주가정보를 통합제공하는 등 시스템을 고도화할 계획이다.

남영우 국토부 토지정책관은 "고금리와 부동산경기 침체 등으로 어려움을 겪고 있는 리츠시장 회복을 위해 시의적절한 규제개선을 추진할 것"이라며 "국민의 유용한 부동산 간접투자수단이 건전하게 유지될 수 있도록 하겠다"고 말했다.