"K-마리나베이 생긴다"…용도·밀도 규제없는 '도시혁신구역' 도입

국내에도 싱가포르 마리나베이샌즈와 같은 세계적 복합단지가 들어설 기틀이 마련됐다. 

국토교통부는 융·복합 도시공간 조성을 위해 도시혁신구역·복합용도구역·도시계획시설 입체복합구역 등 공간혁신구역 3종을 도입한다고 5일 발표했다.

행정구역 의미가 없어지고 생활권 개념이 커진 가운데 지방소멸시대에 대응하기 위한 방편이다. 이는 올해 대통령 업무보고에서도 밝힌 '도시계획혁신방안'중 하나다. 

현행 도시계획체제는 주거환경 보호를 위해 토지용도(주거·상업·공업 등), 밀도(용적률·건폐율)를 엄격하게 구분하고 있다. 

그러나 4차산업혁명, 디지털전환 등 경제·사회구조 변화로 직주근접, 고밀·복합개발 등 새로운 공간전략이 요구되는 게 현실이다. 

도시혁신구역은 2015년 도입한 입지규제 최소구역을 전면개편한 한국형 '화이트 존'으로 도시규제 제약 없이 창의적 개발이 가능하다. 

기존 도시계획체계를 벗어나 토지·건축 용도제한을 두지 않고 용적률과 건폐율을 자유롭게 지방자치단체가 정할 수 있다. 다만 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율은 70%, 주거용도는 50%+α 이하로 한정한다.

길병우 국토부 도시정책관은 "민간사업자가 도시혁신구역을 제안하면 도시개발사업구역으로 지정된 것으로 의제하고 제안자에게는 도시개발법상 사업시행 자격도 부여할 계획"이라며 "민간이 선호하는 도심내 유휴부지에 업무·호텔·주거·병원·공원 등 다양한 시설이 고밀 융·복합되는 개발사업이 활성화될 것"이라고 말했다.

기존 용도지역을 변경하지 않고 다른 용도시설을 설치할 수 있는 복합용도구역도 도입한다. 예컨대 용도지역이 공업지역인 토지에 필요에 따라 주거·상업시설을 세울 수 있는 셈이다. 밀도는 기존 용도지역 용적률 범위를 따른다.

길 정책관은 미국 보스턴 혁신지구를 대표사례로 소개하며 "노 공업단지, 쇠퇴구도심 등을 주거·문화·업무 복합지역으로 점진적으로 전환해 직주근접 수요 등에 부응할 것"이라고 강조했다.

도시계획시설 입체복합구역은 체육시설·대학교·터미널 등 다중이용 도시계획시설을 융·복합 거점으로 활용하고 시설의 본래기능도 고도화하는 것을 목적으로 한다. 

시설 복합화나 지하화를 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설도 설치를 허용하고 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해준다. 철도를 지하화하고 상부공간에 주거·상업시설을 짓는 것 등이 해당한다.

국토부는 특정지역에 도시혁신구역과 복합용도구역을 적용할 경우 사전 영향검토가 필요하다고 보고 사업자가 '공간재구조화계획'을 수립토록 할 계획이다. 이 과정에서 지자체가 제도를 남용하지 않도록 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 계획을 승인하기로 했다.

또 규제완화가 지가상승 등 국민 재산권과 연결되는 만큼 사업자는 기부채납을 통한 공공기여 방안을 마련해야 한다. 지가상승에 따른 이익은 지자체와 사업자가 상승분의 30~70% 범위에서 협의한다. 

국토부는 관련 가이드라인을 만들고 도시계획 혁신방안이 신속히 이행되도록 이달중 '국토계획법' 개정안을 발의할 예정이다.

선도사업 추진을 위한 대상지도 선정할 방침이다. 

길 정책관은 "전국에 5곳 정도 가능할 것으로 보고 있다"며 "도시계획 혁신을 통해 민간의 제안을 폭넓게 허용하고 규제완화를 통해 민간 개발역량을 최대로 발휘할 수 있을 것"이라고 말했다.