LH, 미분양 구원투수로 등판…매입후 임대 검토

부동산시장이 침체기에 접어들면서 주택 미분양물량이 심각한 수준에 이르자 정부가 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양주택을 매입, 공공임대로 공급하는 방안을 검토중이다. 

앞서 윤석열 대통령이 2023년 업무보고에서 "공공기관이 미분양주택을 매입하거나 임차해서 취약계층에 다시 임대하는 방안을 심도 있게 검토하라"고 지시한 것에 따른 결과다. 주택업계에서는 이르면 상반기내 구체적인 방안이 마련될 것으로 예상하고 있다.

11일 업계에 따르면 국토부는 최근 윤 대통령 지시에 따라 LH에 '매입임대주택 현황파악'을 위한 관련자료를 요청했다. 

LH 매입임대제도는 LH가 기존주택을 매입한뒤 개보수해 주거여건이 취약한 계층에 임대하는 주거지원사업이다. 기존 LH 매입임대주택 유형은 다세대·다가구 주택과 오피스텔 등이 대다수를 차지했다. 지난해말 기준 LH 매입임대중 아파트가 차지하는 비중은 9%가량에 불과했다.

LH가 매입할 수 있는 대상은 준공후에도 미분양으로 남아있는 주택이다. 지난해 11월 기준 준공후 미분양물량은 모두 7110가구인 것으로 집계됐다. 준공후 미분양은 건물이 다 지어진 뒤에도 분양이 되지 않아 '악성미분양'으로 분류된다.

준공후 미분양이 누적될 경우 부동산 경기침체를 가속하는 것은 물론 자금흐름을 저해해 건설사 부도위험도 커진다.

때문에 LH를 통해 미분양주택을 사들이면 건설업을 살리면서 취약계층에 양질의 주택을 제공하는 등 실리와 명분을 동시에 얻을 수 있다.

가령 지역의 한 아파트현장에서 미분양으로 건설사가 부도가 난다면 그 파장은 부동산시장 전체로 확산할 수 있다. 1차로 협력사 도산에 이어 수분양자도 입주할 수 없게 된다. 건설사나 시행사에 대출해준 금융권도 돈을 돌려받지 못하는 등 주택공급 생태계가 붕괴될 수 있다.

뿐만 아니라 LH 매입임대는 이미 사업을 진행하고 있는 주택을 대상으로 하기 때문에 별도 분양 없이 기존 틀을 활용할 수 있다는 장점이 있다.

특히 대상 주택수도 많지 않아 대량의 혈세를 투입한다는 지적에서도 상대적으로 자유롭다. LH 매입임대는 정부 출자금(자본금) 45%, 주택도시기금(융자금) 50%, 입주자 임대보증금 5%로 마련된다.

국토부 관계자는 "LH 매입임대는 준공이 끝나서 미분양된 것이 대상"이라며 "예전에도 대량은 아니지만 부분적으로 신청이 들어오면 매입하고 운영했다"고 설명했다.

이어 "현재 LH 매입임대 범위내에서 아파트 매입방법이 있기 때문에 바로 도입할 수는 있다"면서도 "다만 매입임대 대상주택은 임대수요, 매입가격, 지역상황 등 세밀한 검토를 통해 결정할 계획"이라고 말했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "정부가 선제적으로 미분양을 관리하겠다는 의지를 내비친 만큼 시장안정 시그널로 작용할 수 있다"면서도 "다만 준공후 미분양이 여러 단지에 넓게 퍼진 형태인 만큼 이를 매입해 공공임대를 운영해야 하는 LH로서는 운영의 어려움이 있을 수도 있다"고 말했다.

한편 부동산 경기침체로 PF사업장의 유동성위기가 심화하자 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 신규주택사업 보증상품을 출시하기로 했다.

HUG가 신규출시를 앞둔 상품은 주택사업금융보증 PF보증(PF 차환보증)과 미분양대출보증이다. 주택건설사업자가 토지 등 매입을 위해 2금융권에서 브릿지론을 받은뒤 사업시행을 위해 PF로 전환하는 과정에서 HUG가 보증을 서 차환이 원활히 이뤄지도록 해주는 상품이다. 보증한도는 주택분양사업 총사업비 절반이내다.

HUG는 또 미분양 해소를 위한 미분양대출보증을 신규 출시한다. 이 상품을 이용하려는 주택사업자는 입주자모집공고상 분양가의 5% 이상을 할인하고 사업부지는 공사가 지정하는 신탁회사에 신탁해야 한다.