주택공급난에 규제완화說 '솔솔'…정부 집값상승 딜레마

주택공급난 우려가 갈수록 확산되면서 추가 규제완화를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 종합규제완화를 골자로 한 '1·3부동산대책' 수준의 당근책을 내놔야 '거래절벽→집값하락→공급부족' 악순환 고리를 끊을 수 있다는 얘기다. 

특히 1·3대책에서 발표한 분양가상한제 적용단지에 대한 실거주의무 폐지와 재건축초과이익환수제(재초환) 완화를 강력하게 원하고 있다. 

두 개정안 모두 1년가량 국회 문턱을 넘지 못하고 표류중이지만 정부 입장에선 주택공급 활성화를 위한 규제완화 조치가 자칫 집값상승 불쏘시개로 악용될 수 있기 때문이다. 

다만 고금리와 자잿값인상, 한국토지주택공사(LH) '철근누락' 사태 등으로 '250만+@' 주택공급 달성에 빨간불이 켜진 만큼 마냥 시장을 억누르기도 애매한 상황에 놓였다.

31일 업계에 따르면 2~5년이내 주택 공급절벽이 현실화할 가능성이 커지자 정부가 대책마련에 나섰다. 

실제 주택공급 선행지표인 전국 인허가물량과 착공물량은 모두 지난해 보다 줄어든 상태다. 

국토교통부가 발표한 7월 주택통계를 보면 올해 1~7월 누계 전국 주택 착공실적은 10만2299가구로 지난해 절반(54.1%)이상 감소했다. 같은기간 주택사업 인허가물량도 2만7278가구로 전년동기 대비 29.9% 줄어들었다.  

앞서 29일 주택공급혁신위원회가 9개월만에 긴급소집된 것도 공급난 위험을 정부가 심각하게 보고 있기 때문인 것으로 풀이된다.

이날 회의에서 원희룡 국토부 장관은 "서민이 거주할 수 있는 주택이 꾸준히 공급된다는 믿음을 심어줘야 부동산시장 정상화와 주거안정이 가능하다"며 공급확대 의지를 내비쳤다.

업계 일각에선 주택공급 활성화를 위해 재초환과 실거주의무 폐지 등 규제완화가 선행돼야 한다고 촉구했다.

재초환은 재건축을 통해 조합원이 얻은 개발이익 일부를 국가가 환수하는 제도다. 안전진단 기준이 완화된 이후 재건축 마지막 '대못'으로 꼽힌다.

지난해 9월 정부가 부담금 면제금액을 3000만원에서 1억원으로 높이고 부과구간을 2000만원에서 7000만원으로 확대하는 재초환 완화방안을 발표했지만 야당반대에 부딪혀 1년째 국회에 계류돼 있다.

이에 정부는 면제금액은 1억원으로 유지하되 부과구간을 7000만원에서 4000만원으로 낮추는 수정안을 제시했지만 국회 통과여부는 미지수다.

실거주의무는 분양가상한제로 공급된 아파트당첨자가 최장 5년까지 실제거주해야 하는 제도다.

세트로 묶이는 전매제한은 수도권이 10년에서 3년으로 단축되는 등 규제가 이미 완화됐지만 실거주의무 폐지 경우 아직 국회문턱을 넘지 못했다.

이같은 엇박자 정책으로 인해 전매제한 기간이 종료돼도 실거주의무가 적용돼 집을 팔지 못하는 상황이 속출하고 있다.

예컨대 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)' 경우 올해 12월15일 전매제한이 풀리지만 그때까지 실거주의무가 유지되면 당첨자들은 2년을 울며 겨자 먹기로 거주해야 한다.

규제완화가 늦어지자 현장곳곳에선 볼멘소리가 나오고 있다. 

서울 송파구 한 재건축조합 관계자는 "법안통과가 지지부진한 가운데 공사비는 계속 오르고 이에 더해 고금리로 이주비 대출이자, 재건축 부담금까지 눈덩이처럼 불어나고 있다"고 불만을 토로했다.

분양업계 한 관계자는 "재초환과 실거주의무 규제를 풀어주면 조합은 재건축 추진이 한결 수월해지고 건설사는 분양과 공사수주에 적극 나설 수 있는 분위기가 형성될 것"이라며 "특히 지금처럼 건설경기 침체로 인허가·착공 물량이 급감한 가운데 재초환 등 규제가 유지되면 공급난이 심화할 가능성이 높다"고 지적했다.

원희룡 장관도 29일 주택공급혁신위원회 회의에서 재초환 규제를 어떻게 할 것인지 묻는 질문에 "사회적 합의가 된 부분에 대해 야당이 더이상 잡지 말고 진행될 수 있도록 도와주길 바란다"며 규제완화 필요성을 언급했다.

하지만 정부가 주택공급 확대를 유도하기 위해 규제를 대폭 완화할 경우 재건축 추진단지가 몰린 서울 강남·양천·노원구 일대 집값이 다시 들썩일 수 있다는 지적도 제기되고 있다. 실거주의무 폐지로 인한 투기세력 유입과 그에 따른 집값상승이 불보듯 자명하다는 것이다. 

다만 고금리와 공사비인상 등 외부변수가 많아 규제완화 파급력이 예상보다 크지 않을 것이란 전망도 있다. 

현재 여소야대 국회구도로 인해 실질적인 규제완화 시점은 총선이후가 될 것이란 주장도 제기된다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "공급 70%가 민간에서 이뤄지고 공공택지 공급·개발도 한계에 부딪힌 상황이라 도시정비사업 활성화를 위해 재초환과 실거주의무 규제를 풀어줘야 한다"며 "물론 가격상승 우려가 있지만 그보다는 새주택에 대한 가격형성 관점으로 보는 것이 맞다"고 말했다. 

이어 "현재 야당이 규제완화를 반대하고 있어 총선이후 정치구도에 따라 규제완화 등 정책방향이 나올 것"이라고 부연했다.