선도지구 선정 임박 1기신도시 … 관건은 이주대책·분담금

1기신도시 선도지구 발표가 임박하면서 이주대책과 분담금이 사업성패를 가를 핵심요소로 떠오르고 있다. 일각에서는 구체적 로드맵 없이 사업이 진행될 경우 이주수요가 인근지역으로 몰려 임대시장 불안이 커질 수 있다고 지적했다.

25일 업계에 따르면 정부는 금주내 1기신도시 첫 선도지구 단지를 공개할 예정이다. 선도지구는 일종의 시범단지로 정부와 지자체로부터 인허가 및 용적률 인센티브 등을 지원 받을 수 있다. 오는 2026년 이주를 시작해 2027년 착공, 2030년 첫 입주가 목표다. 

하지만 이주대책에 대한 잡음이 끊이질 않고 있다. 계획대로 진행될 경우 2027년부터 10년간 매년 2만~3만가구가 이주하게 되지만 현재까지 구체적인 방안이 제기되지 않고 있어서다. 

국토교통부와 1기신도시 지자체들은 해당지역 공공택지지구와 유휴부지를 활용해 이주단지를 조성, 이를 통해 이주수요에 대응한다는 계획이지만 공사비상승 등으로 사업추진이 늦어지면 이주단지로 활용이 어려울 수 있다.

영구임대주택을 재건축하는 방안도 검토되고 있다. 현재 1기신도시내 영구임대주택은 13개단지·1만4000가구 규모다. △분당 5867가구 △산본 3431가구 △일산 2282가구 △중동 1881가구 △평촌 489가구다. 

영구임대주택은 기초생활수급자 등이 영구 또는 최대 50년까지 장기임대로 거주하는 주택을 말한다. 하지만 이 역시 이주수요가 발생한단 점에서 실효성이 적다.

여기에 내년 수도권 입주물량 자체가 줄어드는 점도 이주대책에 대한 우려를 키우고 있다. 

부동산R114 집계를 보면 내년 수도권(서울·경기·인천) 아파트 입주예정 물량은 총 11만54가구로 올해 15만3728가구와 비교해 28.41% 줄어들 것으로 보인다. 이는 2016년이후 최저치다.

이번 1기신도시 선도지구 재건축 성공여부가 자기부담(추가분담금) 경제성에 따라 달라질 수 있다는 의견도 있다. 

국토부는 이주비 등 금융지원이 필요할 경우 금융지원 예시로 △정비사업자금대출보증 △주택교환제도 △주택연금 활용 등을 제시했다. 

다만 이런 방식이 정비사업을 반대하는 주민들을 설득할 수 없을 것이란 의견이 있다. 

먼저 정비사업자금대출보증은 집값상승에 따른 차익을 기대하고 금융기관에서 자금을 빌려 분담금과 이주비를 충당하는 방식이다. 하지만 3기신도시부터 그린벨트 해제후 20만가구가 넘는 주택이 공급되면서 1기신도시가 재정비된다고 하더라도 집값이 크게 오를 것이란 확신이 없는 상황이다.

주택교환제도와 주택연금 활용도 각각 거주지를 이동하는 데 심리적인 저항이 큰 고령층을 설득하기 어렵다는 점과 노후생활자금을 당겨쓰는 구조라 고령층 지지를 받기 힘들 전망이다.

전문가들은 공급물량 부족속에서 대규모 이주수요로 인해 전세시장 불안이 커질 수 있는 만큼 세심한 대책마련이 필요하다고 강조했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "선도지구 착공목표가 2027년이라면 적어도 2026년엔 집을 비우기 시작해야 해서 착공시점에 전셋값을 자극할 수 있다"며 "시장혼란을 최소화하기 위해서는 정부가 세부적인 이주 및 분담금대책 로드맵을 상세히 설명하고 사업을 진행해야 한다"고 말했다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "분당, 일산 등 지역에서 1기신도시 선도지구 신청시에도 분담금과 이주문제는 주민간 갈등요소가 됐다"며 "정부차원에서 어떻게 대응하는지에 따라 향후 사업성과가 결정될 수 있다"고 진단했다.