시범단지 7곳중 유일하게 조합 미설립 상태나머지 단지 건축위 심의·시공사 선정 앞둬안진 강화·신통기획으로 리모델링 메리트↓
  • ▲ 서울 중구 신당동 남산타운 입구. 사진=정영록 기자
    ▲ 서울 중구 신당동 남산타운 입구. 사진=정영록 기자
    서울 중구 신당동 '남산타운'이 이달중 조합창립총회 개최를 예정하면서 '서울형 리모델링' 시범단지가 정비사업 속도를 내고 있다. 하지만 리모델링 안전진단 기준 강화와 공사비 인상 등은 원활한 사업추진에 있어 '변수'로 작용할 수 있다는 분석이 나온다.

    16일 정비업계에 따르면 남산타운리모델링통합추진위원회는 이달 28일 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 조합이 설립되면 내년 상반기중 시공사를 선정한다는 계획이다.

    당초 남산타운은 2018년 서울시가 사업성 분석과 안전진단 비용 등을 지원하는 '서울형 리모델링' 시범단지에 선정됐다. 하지만 공공기여를 두고 입주민 의견이 갈려 한 단지내 두 추진위가 구성되는 등 사업진행이 지지부진했다.

    시범단지로 지정된 곳은 남산타운 외에 △송파구 문정동 '시영·건영아파트' △강동구 길동 '우성2차아파트' △구로구 신도림동 우성1~3차아파트 등이다.

    남산타운은 시범단지로 선정된 7곳중 유일하게 최근까지 조합이 설립되지 못한 사업지였다. 하지만 올 1월 두 추진위가 통합추진위를 출범시켜 조합설립이 가시화되면서 전체 사업이 속도를 내고 있다.

    다른 단지들은 리모델링 착수까지 걸음을 재촉하고 있다.

    우선 문정동 건영은 2021년 4월 안전진단 통과후 지난해 9월 도시계획위원회 심의를 완료한 상태다. 빠르면 이달중 시 건축위원회 심의에 상정될 예정이다. 

    시영은 2020년 10월 안전진단을 완료해 지난해 11월 도시계획위 심의를 통과했다. 건축위 신청 여부는 이달중 결정될 것으로 알려졌다. 건축위 심의를 통과하면 리모델링에 착수할 수 있다.

    신도림동 우성1~3차는 지난해 12월 도시계획위 심의를 받고 건축위 심의도 완료했다. 현재 증축에 대한 2차 안전진단을 앞두고 있다. 길동 우성2차는 시공사 선정을 준비중이다.

    리모델링의 경우 재건축에 비해 노후화가 심하지 않아도 진행이 가능하고, 사업 속도도 상대적으로 빨라 한때 큰 주목을 받았다.

    주택법에 근거한 리모델링은 준공 15년이 경과하면 사업에 착수할 수 있고 기부채납이나 초과이익환수 등의 의무가 없다. 또 기본 골조를 유지하기 때문에 사업추진이 상대적으로 수월했다.

    또한 용적률 제한에 상관없이 기존 전용면적 대비 30%(85㎡이하는 40%)까지 확장할 수 있어 용적률이 높은 단지도 사업추진이 가능했다. 

    하지만 정부가 재건축 안전진단 규제를 완화하고 신속한 사업추진을 돕는 '신속통합기획'까지 도입하면서 리모델링의 이점이 희석됐다는 반응이 나온다.

    또한 리모델링에 대한 안전진단 기준이 강화되면서 리모델링 사업추진 단지는 재건축으로의 전환을 고민하는 실정이 됐다.

    시가 올 7월 발표한 '2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획'에 의하면 수평증축 리모델링도 수직증축처럼 2차 안전진단을 실시해야 한다.

    수평증축은 기존 아파트 건물 일부를 철거한뒤 새 건물을 옆에 붙이는 방식이다. 이전에는 1차 안전진단만 통과하면 사업추진이 가능했지만 앞으로는 수직증축처럼 2차 관문을 넘어야 한다.
  • ▲ 서울의 한 공사 현장. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울의 한 공사 현장. ⓒ뉴데일리DB
    아울러 구조안전확인을 위한 구조도 등 기초자료 작성이 보강됐고, 구조설계변경 등 건축구조기술사 협력을 의무화하는 기준도 강화됐다.

    이같은 강화 기준은 사업계획승인 단계부터 적용돼 서울내 리모델링 추진단지 73개중 64개가 대상이 된다. 시범단지 중에는 남산타운이 포함된다.

    아울러 최근 인상된 공사비도 리모델링 사업추진의 '변수'로 꼽힌다.

    리모델링은 일반분양 물량을 많이 늘릴 수 없어 재건축에 비해 상대적으로 사업성이 낮다. 반면 골조를 남겨놓고 공사를 진행하는 탓에 인력 철거가 이뤄지고 구조 보강도 함께 필요해 비용이 많이 들어간다.

    실제 업계에 따르면 리모델링을 추진중인 동대문구 답십리동 '신답극동아파트'는 조합과 시공사간 공사비 갈등으로 착공에 들어가지 못했다.

    주민 이주는 지난해 11월 중순 완료됐지만 지난달까지 공사비를 두고 이견을 좁히지 못해 아직까지 갈등이 진행 중인 것으로 알려졌다.

    서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "리모델링의 경우 용적률이 높은 단지도 사업추진이 가능하고 재건축에 비해 속도가 빨라 붐이 일었던 적이 있다"며 "당연히 관련 규제는 완화되는 게 맞지만 그건 안전과 법적인 문제가 없는 선에서 이뤄져야 할 것"이라고 말했다.

    이어 "주택공급 효과는 재건축이 더 크겠지만 각 단지 사정에 맞는 사업을 조합원들이나 소유주들이 선택할 수 있게 해야 한다"며 "공사비 인상과 같은 문제는 결국 분담금으로 이어지기 때문에 결국 사업성이 얼마나 확보되는 지가 중요하다"고 덧붙였다.

    리모델링에 대한 규제완화를 한다고 해도 시장에서 사업성이 확보되지 않으면 결국 수요는 재건축으로 몰릴 것이라는 뜻이다.

    서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "리모델링은 국가자산의 낭비를 방지할 수 있는 최선의 방안"이라며 "해당 사업의 경우에도 용적률을 높여 사업 추진의 속도를 낼 수 있게 만들 필요가 있다"고 진단했다.

    그러면서 "과거에는 용적률을 높일 수 있다는 희망이 없었지만 '1기 신도시 특별법'이라든지 신통기획으로 이제는 기대감이 생겼다"며 "결국 사업성 제고를 위한 사회적 합의를 이끌어내야 하는 과제가 도래한 것"이라고 부연했다.