주산연 "1기 신도시 재건축, 용적률 차등 상향해야"

1기 신도시 재건축 추진을 위해 용적률을 차등적으로 상향해야 한다는 주장이 제기됐다.

주택산업연구원은 2일 대한국토·도시계획학회와 함께 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 개최하고 이같이 밝혔다.

주산연에 따르면 1기 신도시는 1991년 최초 입주가 시작된 후 30년이 지나 재건축 연한이 도래했다.

하지만 재건축 대상 아파트 353개 단지, 28만여가구의 평균 용적률은 188%로 사업성이 낮아 재건축이 쉽지 않은 상황이다. 이에 정부는 1기 신도시 용적률 상향 방안과 소규모 단지 통합개발 등을 담은 특별법 제정을 추진하고 있다.

도시별로 보면 분당은 30년 이상 지난 아파트 비율이 40%이고, 용적률이 180%를 초과하는 단지 비율이 52%를 차지하고 있다.

김지은 주산연 도시산업연구실장은 "분당은 서울공항 비행안전구역에 해당해 고도제한 적용시 용적률 상향에 제한이 있다"며 "건축가능 높이 완화를 위한 법 제도 개정이 필요한 상황"이라고 진단했다.

일산의 경우 준공 연한 30년 이상 아파트 비율이 21%, 용적률 180% 초과 아파트 비율이 56%를 차지하는 것으로 확인됐다.

평촌은 30년 이상 지난 아파트가 76%, 용적률 180% 초과가 83%에 달했다. 산본도 30년 이상 아파트가 51%, 용적률 180% 초과가 85%를 차지했다.

중동은 30년 이상이 38%, 용적률 180% 초과가 98%로 나타났다. 특히 중동의 경우 평균 용적률이 226%로 1기 신도시 가운데 가장 높았다.

주산연 설문조사 결과 1기 신도시 주민 가운데 68%는 재정비시 용적률 부여 방안에 대해 일률 적용해야 한다고 답했다. 도시별로는 △일산 71% △평촌 69% △산본 64% △분당 61% △중동 59% 순으로 높았다.

이에 윤석열 정부는 대통령선거 후보자 시절 1기 신도시 용적률 상향 방안, 소규모 단지 통합개발 등을 공약했고 이 같은 내용을 담은 노후신도시특별법이 국회에서 논의되고 있다. 현재는 1기 신도시 법적상한 용적률을 150%로 상향하는 방안 등이 거론되고 있다.

변서경 주산연 부연구위원은 1기 신도시 용적률 상향시 기본 일괄 상향 용적률(50~100%)을 부여하고 추가로 지역 특성별 차등 상향 용적률(50~100%)을 부여하는 방안을 제시했다.

변서경 부연구위원은 "위치와 주변 환경과 관계없이 신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다"며 "용적률 차등 적용으로 발생하는 개발이익은 추가환수나 단지간 재분배 등을 검토해야 한다"고 강조했다.

이날 토론회에서는 1·2기 신도시 사례를 통해 3기 신도시를 고도화하는 방안도 논의됐다. 3기 신도시는 문재인 정부 당시 집값 급등의 원인인 주택공급 부족 문제를 해결하기 위해 2019년 말 지구 지정에 착수했고 현재 대부분 착공단계에 이르렀다.

주산연은 1기 신도시 재건축의 문제점을 보완해 3기 신도시를 고도화할 필요가 있다고 강조했다.

김지은 실장은 "3기 신도시는 서울과 신도시 사이 교통뿐 아니라 도시 확장 가능성까지 염두에 둔 연계 교통망의 구축 적정성을 검토해야 한다"며 "대중교통 체계의 효율성을 고려하고 새로운 교통수단에 대비해야 한다"고 지적했다.

남양주시 왕숙과 하남시 교산, 고양시 창릉, 인천 계양, 부천시 대장 등 3기 신도시는 내년 하반기 본격 분양에 돌입할 예정이다.

김 실장은 "개발제한구역 해제지역 내 공동주택 단지는 현행 규정상 평균 용적률 220%를 준수해야 하는 상황"이라며 "역세권, 외곽지역, 경계녹지 인근 등 단지별 여건에 따라 도시계획법상 용적률 한도 내에서 조정 및 적용할 필요가 있다"고 강조했다.