[N-포커스] 재건축 필두 주택 규제완화 드라이브…부동산 부양 본격화하나

정부가 안전진단 없이 주택 노후성만으로 재건축·재개발 등 정비사업에 착수하는 방안을 추진키로 한 가운데 내년 총선을 앞두고 남은 부동산 관련 빗장도 풀지 관심이 집중되고 있다. 

22일 업계에 따르면 윤석열 대통령은 전날 서울 중랑구 중화2동 '모아타운' 사업지에서 도심주택공급 현장간담회에 참석해 "앞으로는 재건축·재개발 착수기준을 노후성으로 완전히 바꿔야 될 것 같다"고 말했다.

모아타운은 오세훈 서울시장이 내놓은 소규모 재개발사업으로 신축과 구축건물이 혼재된 10만㎡이내 저층 노후주거지를 하나의 그룹으로 묶어 개발하는 지역단위 정비방식이다.

윤 대통령은 "서울주택 절반이상이 20년이상 노후화됐고 특히 저층주거지 경우는 35년이상된 주택이 절반에 가까워 주민불편이 매우 큰 상황"이라며 "사업속도를 획기적으로 높일 수 있도록 재건축과 재개발사업 절차도 아주 원점에서 재검토하고 개선도 하겠다"고 약속했다.

정부는 내년초 30년이상된 노후주택에 대해 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축절차에 착수하는 방안 등을 담은 재건축·재개발 완화 대책 발표를 준비하고 있는 것으로 알려졌다.

국토교통부는 "도심내 원활한 주택공급을 위해 재건축·재개발 절차 합리화 및 규제완화 방안을 검토중"이라며 "향후 이를 구체화한 방안을 내년 1월중 발표할 계획"이라고 밝혔다.

현행 도시 및 주거환경정비법에 의하면 재건축 또는 재개발을 진행하기 위해서는 대상 건축물의 노후·불량도가 기준을 충족해야 한다.

이를 검토하기 위해 안전진단을 진행하는데 이때 D~E등급을 받아야 정비사업을 추진할 수 있다.

당초 안전진단 D등급을 받아 '조건부 재건축' 판정을 받은 아파트 단지는 의무적으로 공공기관 적정성 검토를 받아야 했다.

하지만 올초 국토부가 '주택 재건축 안전진단 기준' 및 '도시‧주거환경 정비계획 수립지침'을 통해 규제를 완화하면서 적정성 검토가 폐지됐다. 이과정에서 재건축 안전진단 평가항목 배점비중도 조정돼 정비계획에 착수할 수 있는 단지가 확대됐다.

여기에 안전진단 자체를 생략하는 방향으로 규제가 추가 완화되면 노후주택이 많은 서울에서 혜택을 받을 수 있는 단지가 더 늘어날 전망이다.

현재 서울 아파트 185만호 가운데 30년이상된 아파트는 37만호로 전체 20%에 달한다. 제도개편시 서울 아파트 5채중 1채가량은 혜택범위에 들어가게 된다.

  

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "그간 정비사업 관련 규정들은 정비사업을 억제하려는 목적이 더 많았다"며 "현 시점에서 재건축·재개발 착수기준을 '위험성'에서 '노후성'으로 바꾼다는 논의를 꺼낸 것은 긍정적"이라고 평가했다.

이어 "정비사업을 추진하는 사업지에서는 사업소요기간 단축과 비용절감 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

일각에서는 정부가 정비사업 착수기준 변경을 예고한 것을 두고 부동산 추가 규제완화 가능성도 열어두고 있다.

앞서 정부는 작년 하반기부터 금리 인상 여파 등으로 부동산 시장이 침체에 빠지자 올초 '1·3 부동산 대책'을 통해 전매제한 기간 단축을 발표한 바 있다.

이후 국토교통부는 올 4월 주택법 시행령을 개정해 전매제한을 수도권의 경우 지역에 따라 6개월·1년·3년으로 비수도권은 제한이 없거나 6개월·1년으로 단축했다.

서울은 규제지역으로 지정된 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외하고 전매제한 기간이 1년 적용됐다. 하지만 실거주의무기간은 없애지 못해 전매제한완화 효과가 크지 않다는 지적이 제기됐다.

전날 열린 국회 국토교통위원회 국토법안심사소위원회는 분양가상한제 주택 실거주의무 폐지를 담은 '주택법' 개정안을 논의했지만 결론을 내지 못했다.

윤 대통령까지 나서 실거주의무 폐지를 당부했지만 해당 논의는 결국 해를 넘기게 됐다.

다만 이밖에 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기신도시 특별법)'과 '재건축초과이익환수에 대한 법률(재초환법) 개정안' 등은 이달 8일 본회의를 통과해 부동산 규제 완화 숙원이 일부 해소됐다는 반응이 나왔다. 

서정렬 영산대 부동산학과 교수는 "안전진단 관련 논의는 결국 절차를 간소화해 사업기간을 단축시키는 것에 방점이 찍히는 것 같다"면서도 "다만 정비사업의 경우 절차를 간소화하더라도 중요한 것은 사업성이기 때문에 큰 규제 완화라고 보기는 어렵다"라고 말했다.

이어 "추가 규제 완화에 대한 기대감도 나오고 있고 침체된 시장을 부양하기 위한 조치로도 일부 해석할 수 있다"며 "정부가 공언한 '주택공급 270만호+α' 추진 상황이 현재 더디기 때문에 도심내 노후주택 정비사업을 통해 조기에 물량을 공급하겠다는 의도로 풀이된다"고 덧붙였다.