'선구제 후회수' 예산·형평성 문제 산적…"경매차익 활용 주거안정 우선돼야"

'선구제 후회수'를 골자로 한 전세사기 특별법 야당안을 두고 추가인력·예산 확보 어려움, 형평성 등 문제로 실현 가능성이 낮다는 지적이 제기됐다.

피해주택 적정가치 평가와 신속한 피해지원 측면에서 경매차익을 활용한 정부안이 상대적으로 유리하다는 주장도 제기됐다.

최우석 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원기획팀장은 3일 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부 대강당에서 진행된 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안 토론회'에서 이같이 밝혔다.

이날 토론회에서 최우석 팀장은 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안에 대한 검토'를 주제로 한 발표에서 야당안인 임차보증금반환채권 매입안, 이른바 '선구제 후회수' 방안의 문제점을 꼬집었다.

최 팀장이 지적한 문제점은 △임차보증금반환채권 적정가치 평가 곤란 △HUG 이외 제3자 피해주택 낙찰시 퇴거 필요 △채권매입 및 부대업무 수행을 위한 추가인력 확보 필요 △부채성 재원인 주택도시기금 활용 곤란에 따른 추가예산 확보 어려움 △신탁사기 피해자 등 사각지대 존재 △타사기 피해자와의 형평성 문제 등이다.

최 팀장은 "예상 낙찰가율 및 선순위 채권금액을 산정하기 어렵다"며 "임차보증금반환채권에 대한 권리 제한사항 등 채권에 대한 적정 가치가 평가가 쉽지 않다"고 설명했다.

이어 "또한 HUG 이외 제3자가 피해주택 낙찰시 퇴거를 해야 하기 때문에 피해자의 주거안정 측면에서도 애로사항이 생길 수 있다"며 "주택도시기금은 부채성 재원이기 때문에 채권매입에 활용하기 곤란하고, 설사 활용하더라도 국회 심의 등을 통해 예산 확보에 상당기간이 소요될 것"이라고 우려했다.

그는 정부대안이 피해주택 적정 가치평가와 피해자 주거안정, 인력 및 재원 확보 측면에서 비교우위에 있다고 강조했다.

정부안은 LH가 경매를 통해 피해주택을 매입한 뒤 공공임대로 최대 20년간 제공하는 것이 골자다.

경매과정에서 정상매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 경매차익을 활용해 피해자에게 10년간 무상거주를 지원한다.

피해자가 계속 거주 희망시 시세대비 50~70% 할인된 비용으로 추가 10년간 거주 가능하다.

최 팀장은 정부안이 야당안보다 피해주택 가치평가가 상대적으로 용이하다고 강조했다. 

그는 "야당안의 가장 문제는 피해주택 채권 가치평가가 쉽지 않다는 것"이라며 "반면 정부안은 매입시 감정가를 통해 주택 가치를 산정하기 때문에 예상 낙찰가율이나 선순위 채권금액 등을 고려할 필요가 없고 가치를 평가하기가 수월하다"고 설명했다.

야당안과 달리 인력과 예산의 즉시 투입이 가능한 것도 장점으로 꼽혔다.

최 팀장은 "매입임대와 공공임대 업무는 기존 인력 및 조직을 활용해 수행 가능한 부분"이라며 "또한 LH 매입임대 예산은 야당안의 재원인 주택도시기금과 달리 즉시 투입이 가능하다"고 말했다.

그러면서 "결국 기존 야당안은 사실상 시행이 불가능한 반면 정부대안은 인력 및 재원이 기확보돼 법 개정후 즉시 시행이 가능하다"고 강조했다.

또한 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안에 따른 LH의 역할' 발표를 맡은 박종인 LH 전세피해지원팀장은 우선매수권을 활용해 적극적인 피해주택 매입에 나설 계획이라고 밝혔다.

박종인 팀장은 "경매차익을 활용해 전세사기 피해자의 주거비 부담을 덜어주는 한편 거주 후 남은 경매차익을 퇴거시 피해자에게 지급해 보증금 피해 회복을 지원할 계획"이라며 "위반건축물 등 매입대상에서 제외된 주택까지 포함시켜 피해자 주거지원을 강화하겠다"고 말했다.

이어 "법 개정 이전이라도 현행 기준에 따라 우선매수권을 활용해 피해주택을 적극 매입하고, 공사가 이미 매압한 경우라도 동일한 지원을 받을 수 있도록 정부와 협의할 것"이라고 부연했다.

윤성진 국토연구원 박사는 "그동안 저층주거지, 비아파트 주택 관리가 아파트보다 소홀한 부분이 있었다"며" "전세사기 피해자를 위한 이번 매입임대 정책이 낙후된 저층주거지 관리를 강화하는 계기가 될 것으로 본다"고 전망했다.