HDC현산, 용산정비창 사업비 금리 'CD+0.1%' 제안 … 공기도 5개월 줄인다

HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업 수주를 위해 역대급 조건을 제시하는 승부수를 던졌다. 금융조건과 이주비, 공사비, 공사기간, 미분양 대물변제 등을 조합원 부담을 줄이고 수익을 극대화하는데 초점을 맞춘 것이다.

HDC현대산업개발은 사업비 조달금리로 경쟁사의 'CD+0.7%'보다 대폭 낮춘 'CD+0.1%'를 제안했다. 도시정비사업 사상 최저 수준이다.

사업비 전체 규모가 수천억원에 이르는 만큼 조합 금융이자 부담을 획기적으로 낮출 수 있다. 정비계획 변경기간까지 고려하면 수백억원 이자 차이가 발생할 수 있다고 회사 측은 설명했다.

조합원 개인에게 직접적인 영향을 미치는 최저이주비는 가구당 20억원(LTV 150%)으로 제시됐다.

이 또한 국내 정비사업 역사상 가장 높은 수준이다. 자산 평가금액이 낮은 소규모 소유주도 충분한 이주 자금을 확보할 수 있어 사업지연 요인을 사전에 제거 가능하다.

이주비를 초과하는 추가대출에도 동일한 LTV를 적용해 모든 조합원 상황을 반영했다.

또한 사업추진에 핵심적인 공사비는 평당 858만원으로 조합 예정가인 960만원대비 100만원이상 낮고 경쟁사 894만원보다 저렴하다.

또한 사업성 제고를 위해 경쟁사보다 5843평 넓은 연면적을 포함하면서도 낮은 평단가를 유지했다. 이는 지하공간 활용과 수익형 비주거시설 효율 배치 등을 통해 분양수익을 극대화하려는 전략에 기반한다고 회사 측은 설명했다.

공사기간은 42개월로 경쟁사보다 5개월 앞당겼다. 특히 공기 단축 경우 임시거주비나 금융이자 비용을 줄이고 상가 등 비주거시설 수익을 조기에 실현, 조합원 혜택을 늘리는 효과로 이어진다.

단지계획 측면에서도 9개동 설계를 제안해 경쟁사 12개동보다 인동거리와 조경면적 확보에 유리한 구조를 만들었다. 삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경설계는 단지내 머무는 시간을 고려한 고급 주거환경을 구축하는데 초점을 맞췄다.

상가와 오피스 등 비주거시설에 대한 미분양 리스크 대응에도 공을 들였다. 조합원 부담을 최소화하기 위해 미분양 발생시 '최초 일반분양가 또는 준공시 감정가 중 높은 금액으로 대물변제' 조건을 제시했다. 이는 조합 비례율 하락, 자산가치 감소 방지로 이어질 수 있다.

한편 경쟁사 포스코이앤씨는 사업비 금리로 CD+0.7%, 최저이주비 16억원, 평당 공사비는 894만원을 제안한 것으로 전해졌다.

특히 대물변제 조건에서 상업시설 경우 관리처분가격 기준으로 보장하고, 업무시설은 대물변제 없이 책임임차를 하는 방식인 만큼 리스크 보장 수준이 상대적으로 낮다는 지적도 나온다.

정비업계 한 관계자는 “표면적으로 비슷해 보여도 실제 조합원 입장에서 체감하는 차이는 HDC현대산업개발이 유리하다"며 "사업안정성과 수익성, 부담 완화 수준 모두에서 차이가 있다"고 평가했다.