HF, 공시가 126% 룰 적용 … 수도권 빌라 10채중 3채 전세대출 막힌다

주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)가 전세대출 보증한도를 공시가격의 126% 이내로 변경하는 이른바 '126% 룰' 적용에 돌입했다. 이번 조치로 기존 전세계약을 맺은 수도권 빌라중 4분의 1은 신규 임차인 전세대출이 막힐 수 있다는 분석이 나왔다.

28일 부동산중개 플랫폼 집토스가 2020년부터 이달까지 수도권 연립·다가구 전월세 실거래가와 공동주택가격을 분석한 결과 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립·다가구 전세계약 5만2905건 가운데 1만4465건(27.3%)은 새로운 HF보증 기준인 '공시가격 126%'를 초과했다.

즉 이들 계약의 임대인이 2년 전과 동일한 조건으로 새로운 임차인을 구하려 할 경우 HF 보증서를 이용한 전세대출이 불가능해진다.

공시가격 126%룰은 2023년부터 HUG가 먼저 적용하기 시작하며 일찍이 시장에 영향을 미쳐왔다. 2021년과 2022년에 체결된 전세계약을 기준으로 분석하면 각각 53.1%와 56.3%라는 더 높은 비중의 계약이 현재 기준을 초과한다.

지역별로 전세대출금이 공시가격의 126%를 초과해 체결된 전세계약은 인천광역시가 45.9%로 가장 높았고 이어 경기도가 36.8%, 서울이 21.0% 순이었다. 

인천과 경기 지역 빌라 10곳중 4곳 가까이가 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세계약에서 대출이 어려워 역전세 및 보증금 반환 분쟁의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 나온다.

집토스는 이번 분석이 임대인이 개인이고 별도 대출이 없는 '최상의 조건'을 가정한 것이라 실제 대출 불가 비중은 이보다 더 높을 수 있다고 밝혔다. 특히 주금공 보증 의존도가 높은 다가구 주택은 공시가격이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 전세대출이 더 어려워질 전망이다.

이재윤 집토스 대표는 "HUG에 이어 HF까지 전세대출의 문턱을 높임에 따라 비아파트시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것"이라며 "결국 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수 있어 임차인과 임대인 모두의 주의가 필요한 시점"이라고 강조했다.