집값 불장 한편에 부는 칼바람 … 서울외곽 재건축 수천씩 '뚝뚝'

노도강(노원·도봉·강북) 등 서울 외곽 재건축 추진단지들이 규제 직격탄을 맞고 있다. 공사비 인플레이션 탓에 재건축 수익성이 급감한 가운데 조합원 지위양도 제한 등으로 사업 기대감마저 떨어지자 곳곳에서 가격을 수천만원씩 낮춘 '던지기' 매물이 속출하고 있다. 정부의 무차별 규제가 애먼 외곽지역 재건축시장을 초토화시켰다는 지적이 나온다.

18일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 도봉구 주공17단지 전용 41㎡는 지난 3일 3억4700만원에 거래됐다. 10·15부동산대책 전인 지난 9월21일 거래가 4억8800만원에서 한달여만에 1억4100만원 하락했다. 이단지는 1980가구 규모 준공 36년차 단지로 지난해 6월 정밀안전진단을 통과한 뒤 재건축을 추진중이다.

노원구 상계동 주공4단지 전용 49㎡는 지난 7일 한달전 거래가보다 4500만원 떨어진 5억2000만원에 손바뀜됐다. 4년전 기록한 최고가인 7억5000만원의 70%에도 못미치는 수준이다.

강북구 번동 주공1단지 전용 49㎡도 지난 10일 직전거래보다 2000만원 낮은 5억2000만원에 매매계약서를 썼다. 해당매물은 지난 8월 5억5000만원에 거래되며 회복세를 보였지만 대책 발표후 가격이 다시 내려앉는 양상이다.

노원구 N공인 관계자는 "상반기 다소 회복됐던 매매가격이 다시 원상복귀되고 있는 것으로 최저점을 찍고 있는 상황은 아니다"면서도 "하지만 10·15대책후 거래가 사실상 끊겼고 가격을 수천만원씩 낮춘 급매물들만 팔리고 있다"고 설명했다.

도봉구 T공인 관계자는 "재건축 초기단계 단지 경우 정부규제로 사업 자체가 불투명해지면서 소위 실망매물들이 하나둘 나오고 있다"며 "현 상황에선 더이상 '몸테크'가 어렵다는 판단하에 매물을 싸게 내놓고 인근 수도권 등 타지역으로 옮기려는 소유주들이 꽤 있다"고 말했다.

'6·27대출규제'와 10·15대책 겹규제로 서울 외곽지역 재건축에 제동이 걸리면서 인근 매매시장 침체도 장기화될 것으로 전망된다.

부동산R114 통계를 보면 노원·도봉·강북구 일대에서 현재 26개 구역이 재건축을 추진중이다. 이중 20개 구역은 첫 단계인 안전진단 단계에 머물러있다.

이들구역 경우 정부규제 여파로 조합 결성 단계에서부터 막힐 수 있다는게 업계 지적이다.

노원구 한 재건축 추진위원회 관계자는 "노원 등 강북쪽 재건축은 소형아파트가 대부분이고 토지면적도 작아 주민들의 분담금 부담이 더 크다"며 "이런 상황에서 규제까지 겹치니 정상적인 사업 추진이 불가한 상태"라고 불만을 토로했다. 그러면서 "최근 집을 팔고 나가겠다는 주민들도 늘면서 조합 결성을 위한 의견수렴 자체가 힘들어졌다"고 안타까워했다.

재건축 지연으로 부동산시장 침체가 가속화되면서 지역주민들과 정치권 반발도 거세지고 있다.

노원구에선 '노원미래도시정비사업추진단' 소속 일부주민들이 관내 곳곳에 규제지역 해제를 요구하는 현수막을 내걸며 정부정책에 반발하고 있다. 이단체는 노도강내 정비사업 관련단체중 규모가 가장 큰 곳으로 약 1500명이 소속돼있는 것으로 알려졌다. 또한 지난달 22일엔 서울 25개 자치구중 15개 구청장들이 모여 10·15대책 철회를 촉구하기도 했다.

정비업계 한 관계자는 "주민들이 줄줄이 이탈하는 뒤숭숭한 상황에 정상적인 재건축 추진이 되겠는가"라며 "강북 일대 유일한 호재인 재건축마저 막히면 호가와 시세는 더 떨어질 수밖에 없을 것"이라고 지적했다. 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "10·15대책은 집값 상승 풍선효과를 전면 차단하기 위해 집값이 크게 오른 한강벨트 외 노도강·금관구까지 규제로 묶은 일종의 고육지책"이라며 "이로인해 재건축시장은 매물이 잠기거나 사업동의 징구가 더뎌질 수 있다"고 예상했다.