'뜨거운 감자' 기업형 임대주택 … "잘되면 효자, 안 되면 계륵"

주택 공급난 해소 대안으로 기업형 민간임대가 다시 주목받고 있다. 해당 주택은 개인이 아닌 건설사나 리츠 등 민간사업자가 최대 10년이상 장기임대할 목적으로 공급하는 주거시설이다. 그동안 '뉴스테이', '공공지원 민간임대', '장기 일반 민간임대' 등으로 명칭과 사업방식이 조금씩 변경돼왔고 최근엔 임대료 상승폭 제한 등 규제 완화 방안이 거론되고 있다.

건설사들은 내심 기업형 민간임대 확대를 기대하는 눈치다. 지금과 같은 시장 불황기에 미분양 리스크를 최소화하면서 임대료도 거둬들일 수 있어서다. 다만 분양사업에 비하면 수익성이 낮은데다 분양전환 시점에 적정 분양가를 놓고 입주민들과의 갈등이 불거질 수 있는 점은 리스크로 꼽힌다.

19일 건설업계에 따르면 정치권에서 여야를 막론하고 기업형 민간임대 확대 필요성에 대한 공감대가 형성되고 있다.

연초 오세훈 서울시장은 서울 마포구에 위치한 기업형 민간임대주택 '맹그로브 신촌'을 찾아 "민간임대 사업을 활성화해 많은 물건을 공급하고 저렴하게 쓸 수 있게 해주는 게 정부 역할인데 매우 부족하다고 생각한다"며 "거주 안정성이 높은 민간임대주택을 더 옥죄는 정책은 전월세 불안을 키울 뿐"이라고 말했다.

또한 김용범 청와대 정책실장은 최근 페이스북에 올린 '공적 신용의 질서와 주택시장'이란 제목 글에서 다주택자에 대한 강력한 규제가 시행될 경우 임차인 주거 불안이 파생될 수 있다는 점을 거론하며 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자 육성, 공공·준공공 임대 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 강조했다.

여기서 기관형 사업자 육성은 기업형 민간임대 확대를 의미한다는 게 업계 해석이다. 실제 경제정의실천시민연합(경실련)은 해당 발언을 두고 "다주택자의 주택 공급이 축소될 경우 임대차시장 공백을 공공주택뿐만 아니라 기업형 민간임대주택이 메워야 한다는 주장"이라고 지적했다.

국회에도 관련 법안이 계류돼 있는 상황이다. 2024년 10월엔 김정재 국민의힘 의원, 지난해 4월엔 염태영 더불어민주당 의원이 각각 기업형 민간임대주택 규제 완화를 골자로 한 법안을 발의했다.

이들 법안에는 민간사업자의 임대주택 운영기간을 20년으로 연장해 입주자 주거 안정을 도모하는 한편 수익성 개선을 위해 임대료 상승률 5% 제한 규제를 풀어주는 내용이 담겼다.

관련 업계에선 지금과 같은 '주택 공급난→임대시장 불안' 상황이 지속될 경우 관련 법안 통과와 민간사업자에 대한 지원이 급물살을 탈 가능성을 제기하고 있다.

기업형 민간임대에 대한 규제 완화와 지원이 현실화될 경우 건설사에도 호재가 될 전망이다. 

건설사 입장에서 기업형 민간임대는 미분양 리스크를 최소화할 수 있는 틈새시장이 될 수 있다. 임대주택 경우 일반 분양주택보다 입주에 수요되는 비용 부담이 상대적으로 낮아 그만큼 공실 리스크도 적다.

또한 주택도시기금으로부터 저금리로 융자를 받을 수 있어 사업에 투입되는 자기자본 비율을 줄일 수 있는 것도 유리한 부분으로 꼽힌다.

이미 적잖은 건설사들이 분양물량 중 일부를 민간임대로 공급하고 있다. 예컨대 최근 DL이앤씨가 충남 천안시에 공급한 'e편한세상 성성호수공원' 경우 1763가구 가운데 265가구가 임대물량으로 배정됐다.

올해 초 현대엔지니어링이 공급에 나선 '힐스테이트 오송역퍼스트'도 전체 2094가구 가운데 조합원분을 뺀 501가구가 모두 민간임대로 풀렸다.

대형건설 A사 관계자는 "시장 불황기에 분양사업을 무기한 연기하는 것보다는 임대주택으로 먼저 공급한 뒤 추후 분양전환하는 게 건설사 재무건전성에도 유리하다"며 "분양주택보다 상대적으로 저렴하고 서민이 주요 수요층인 임대를 공급한다는 점에서 정부의 주거 안정 정책 취지와도 부합한다"고 설명했다.

반면 기업형 민간임대가 계륵이라는 반론도 적잖다. 특히 낮은 수익성이 건설사들의 사업 참여를 가로막는 주요인으로 꼽힌다.

현행 민간임대주택법에 관한 특별법을 보면 임대료 증액은 연 5% 이내로 엄격히 제한된다. 증액 상한선 규제를 풀어주는 법안이 국회에 계류돼있지만 현재로선 통과 시기를 가늠할 수 없다.

임대료 규제를 완화할 경우 공공성 강한 임대주택임에도 민간 사업자의 수익성만 고려한다는 비판에 부딪힐 가능성도 있다.

대형건설 B사 관계자는 "고금리 기조가 지속되거나 인건비·자재비 인상으로 유지보수 비용이 늘어도 이를 임대료에 즉각 반영할 수 없다"며 "결과적으로 운영 기간이 길면 길어질수록 수익이 줄어 자칫 '역마진' 상황에 놓일 수 있다"고 말했다. 그러면서 "관련 법안이나 세제 혜택 등도 정부 정책에 따라 언제든 바뀔 수 있어 불안정성이 크다"고 말했다.

현금 유동성에도 마이너스 요소가 될 수 있다는 게 업계 지적이다. 통상 분양사업은 착공 후 3~4년 뒤 입주시점에 공사비를 회수해 다른 사업에 착수할 수 있다.

반면 민간임대는 임대료 수입이 크지 않은 데다 적어도 10년가량 공사비 회수가 묶이기 때문에 자금 융통에 차질이 생길 수 있다.

이에 건설사들은 의무임대기간 종료 후 분양전환을 통해 공사비를 회수하려 하지만 그마저도 쉽지 않다. 분양가격을 산정하는 과정에서 입주민들과 갈등을 빚는 사례가 비일비재하기 때문이다.

통상 분양가격은 감경평가액을 기준으로 산정한다. 문제는 의무임대 기간 주변 집값이 가파르게 뛴 경우 분양가격도 그에 맞춰 높게 책정될 수밖에 없고 결국 입주민들의 반발에 부딪힐 가능성이 높다.

건설업계 한 관계자는 "단지가 완판된다고 가정할 경우 민간임대 물량을 애초에 일반분양으로 공급하면 그만큼 사업자의 수익이 커지게 된다"며 "즉 민간임대는 주택시장 경기가 어려울 땐 '가뭄의 단비'처렴 여겨지지만 그렇지 않은 시기엔 기회비용이 큰 '계륵'으로 전락할 수 있다"고 했다.