교보증권 주관 일반공모 진행 … 제2종 종류주 198만주 모집아산탕정 787가구·고양삼송 107가구 공급 … 준공·입주 단계 진입기관투자자 중심 사모 구조 … 사모 70%·공모 30% 구조
  • ▲ 아파트 전경.ⓒ뉴데일리
    ▲ 아파트 전경.ⓒ뉴데일리

    부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 위축된 가운데 공공택지를 활용한 주택개발리츠가 6년 만에 일반 투자자를 대상으로 공모에 나섰다. LH의 미분양 매입확약이 결합된 구조로, 건설사 보증과 PF 대출에 의존하던 주택개발 자금조달 방식에도 변화 조짐이 나타나고 있다.

    11일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 아산탕정고양삼송주택개발리츠는 지난 9일부터 이날까지 99억원 규모 일반공모 청약을 진행한다. 이번 공모는 LH가 2020년 아산탕정·고양삼송 패키지형 주택개발리츠 사업자를 선정한 이후 진행되는 일반공모 사례다.

    공모 대상은 제2종 종류주 198만주다. 모집가는 주당 5000원으로 총 공모 규모는 99억원이다. 공모는 교보증권이 주관하며 예상 수익률은 연 환산 기준 7.5% 수준이다.

    이번 사업은 LH 공공택지를 활용해 리츠가 사업시행자로 참여하고 토지를 매입한 뒤 주택을 건설·분양하는 개발형 리츠 구조다. 자산관리회사(AMC)는 한국토지주택공사(LH)가 맡고 있으며 시공은 현대건설과 GS건설이 담당했다. LH는 사업 과정에서 미분양 주택 매입확약을 제공해 분양 리스크 일부를 분담하는 역할을 맡았다. 이를 기반으로 아산탕정과 고양삼송 사업이 추진됐다.

    사업 대상지는 충남 아산탕정 2-A11블록과 경기 고양삼송 블록형 단독주택용지다. 아산탕정 사업은 '힐스테이트 자이 아산센텀' 787가구, 고양삼송 사업은 '힐스테이트 삼송 더카운티' 107가구로 공급됐다. 두 사업장 모두 분양률 100%를 기록했으며 현재 준공 및 입주가 진행 중이다.

    개발형 리츠 특성상 수분양자 잔금 납부와 정산 절차가 마무리되면 청산 절차에 들어가게 된다. 이에 따라 이번 공모는 신규 사업 착수를 위한 자금 모집보다는 사업 마무리 단계에서 일반 투자자를 대상으로 공모를 진행하는 성격이 강하다.

    리츠 지분 구조는 사모 70%, 공모 30%로 구성됐다. 사모 투자자로는 현대건설(제1종 종류주 16.56%, 보통주 13.34%), 농협생명보험(7.35%), 신한라이프생명보험(6.06%), 한국증권금융 코리아에셋리츠전문투자형사모부동산투자신탁3호(26.69%) 등이 참여했다.

    최근 PF 시장에서는 브리지론과 본PF 조달이 어려워지면서 리츠를 활용한 개발사업 구조가 대안으로 거론되고 있다. 정부 역시 PF 의존도가 높은 개발사업 구조를 개선하기 위해 프로젝트리츠 제도 도입을 추진해왔다.

    국토교통부에 따르면 국내 리츠 자산 규모는 2024년 말 100조원을 넘어섰다. 과거 오피스·상업용 부동산 중심이던 리츠 시장도 물류센터와 데이터센터, 주택개발 등으로 투자 영역이 확대되는 추세다. 정부도 프로젝트리츠 활성화를 통해 PF 중심 개발사업 구조를 다변화하는 방안을 추진하고 있다.

    부동산업계 한 관계자는 "최근에는 금융권 대출만으로 개발사업 자금을 마련하기가 쉽지 않아지면서 리츠나 기관투자자 자금을 함께 활용하는 방식이 검토되고 있다"며 "공공택지와 매입확약이 결합된 구조는 투자자 입장에서 사업 안정성을 따져볼 수 있는 장치가 될 수 있다"고 말했다.