전용 84㎡ 17억6350만원 … 2년 새 5억 껑충강북 국평인데 '15억 대출규제' … 14억 있어야평당 5000만원 돌파 … 주변 준신축 단지 대비 비싸노후화 저층 빌라촌 입지 … 사랑제일교 품은 리스크도
  • 서울 강북 일대 '국민평형(국평)' 분양가격이 20억원을 향해 치솟고 있다. 2024년 12억원대였던 국평 분양가는 2년만에 5억원 이상 폭등하며 17억원대에 이르렀다. 이같은 상승세라면 20억원 돌파는 시간 문제라는 전망이 나온다.

    분양가가 뛴 만큼 청약 진입장벽도 더욱 높아질 전망이다. 설상가상 대출 제한도 더욱 빡박해졌다. 분양가 상승과 대출 규제가 맞물리면서 강북권 청약시장도 10억원 이상 자본력을 요구하는 현금부자 잔치판으로 바뀌어가고 있다.

    24일 분양업계에 따르면 서울 성북구 장위뉴타운(장위재정비촉진지구) 10구역을 재개발하는 '장위푸르지오마크원'은 국평으로 불리는 전용 84㎡ 분양가격이 최소 17억2420만원에서 최고 17억6350만원으로 책정됐다. 평당 분양가로 환산하면 5200여만원에 이르는 금액이다.

    준상급지인 '마·용·성'(마포·용산·성동구)을 제외한 강북권에서 평당 분양가격이 5000만원을 돌파한 것은 이번이 처음이다.

    자재값과 공사비가 천정부지로 치솟으면서 강북 일대 분양가격을 밀어올렸다. 한국건설기술연구원이 발표한 4월 건설공사비지수는 136.88로 2022년 1월 이후 4년 3개월만에 최고치를 찍었다.

    하지만 현재의 공사비 상승 기조를 감안하더라도 성북구에서 국평 17억원대 가격은 고분양가 논란을 피하기 어려울 것이라는 게 주변 공인중개소 관계자들 평가다.

    우선 분양가 상승폭이 과도하게 가파르다는 지적이다. 예컨대 2024년 7월 같은 장위동에 공급된 '푸르지오라디우스파크' 84㎡ 분양가는 최고가 기준 12억1100만원이었다. 불과 2년 만에 분양가격이 5억5000만원이나 뛴 것이다.

    2024년 11월 국평 최고가 기준 14억1400만원에 공급돼 고분양가 논란이 일었던 '서울원아이파크'보다도 3억원 이상 비싼 금액이다.

    평당 분양가로 비교해보면 장위푸르지오마크원이 5200여만원, 서울원아이파크가 3800여만원으로 1400여만원 차이난다.

    분양가가 인근 아파트 매매가보다 비싸 시세차익도 기대하기 어려운 구조다.

    국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 준공 5년차 신축인 장위동 '꿈의숲아이파크' 전용 84㎡는 지난 15일 15억7500만원에 손바뀜됐다.

    준공 5년이 지난 준신축은 가격차가 더 크다. 일례로 준공 8년차 '래미안장위퍼스트하이' 전용 84㎡는 지난달 13억6000만원에 새 주인을 맞았다.
  • ▲ 신축 단지 견본주택 내부. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 신축 단지 견본주택 내부. ⓒ뉴데일리DB
    고분양가에 더해 대출규제도 예비청약자들의 고민을 깊어지게 만들 것으로 보인다. 지난해 발표된 '6·27 대출규제'에 따라 주택담보대출 한도는 △15억원 미만 6억원 △15억원 초과~25억원 이하 4억원 △25억원 초과 2억원으로 제한됐다.

    장위푸르지오마크원 경우 전용 84㎡로 주담대를 받는다고 가정하면 대출한도가 4억원에 그칠 것으로 예상된다. 즉 발코니확장비와 중도금 대출이자, 취득세 등을 고려하면 전체 분양가 18억원 가운데 대출 가능분을 제외한 14억원을 현금으로 들고 있어야 한다는 의미다.

    성북구 M공인중개소 관계자는 "분양가상한제 적용 지역이 아닌 데다 앞서 고분양가 논란이 일었던 서울원아이파크 등이 결국 완판된 것도 장위푸르지오마크원 공급가격에 영향을 줬을 것"이라며 "다만 주변 소유주들과 예비청약자들은 대체로 비싸다는 반응을 보이고 있는 상황"이라고 설명했다.

    그러면서 "서울 역세권이니 장기적으로는 이곳도 완판되겠지만 단기 흥행은 장담하기 어려워 보인다"며 "특히 6·27 대책 등으로 자금 조달 환경이 나빠진 게 변수가 될 것"이라고 부연했다.

    현금을 10억원 이상 보유한 고액 자산가가 진입하기에는 입지 등이 아쉽다는 평가도 있다. 

    특히 단지 주변이 노후화된 저층 빌라와 상가, 좁은 골목길 등으로 둘러싸여 있어 잘 정비된 신도시 인프라를 선호하는 예비 청약자에게는 마이너스 요소가 될 수 있다.

    보상 문제로 갈등을 빚다가 이번 재개발 사업에서 빠진 사랑제일교회가 단지 인근에 위치한 것도 염두에 둘 필요가 있다. 이는 입주자모집공고문에도 '1001·1002·1003·1009·1010·1011·1012동 저층세대는 기존 종교시설과 인접해 소음, 진동, 분진, 조망 및 사생활권 간섭 등이 발생할 수 있다'고 명시돼 있다.

    성북구 T공인중개소 관계자는 "단지 주변 인프라가 노후화되긴 했지만 이는 추후 장위뉴타운 재개발을 통해 개선될 것으로 예상한다"며 "단기 투자 목적보다는 장기 실거주 관점에서 접근할 필요가 있다"고 말했다.