[아듀 2013]상가시장 10대 뉴스…업종 규제완화 [주목]

2013년 부동산시장은
경기침체 장기화로
치열한 한 해를 보냈다.

상가시장 역시 건축법 시행령,
금연법시행,
대기업 프랜차이즈 출점거리제한 등
굵직한 이슈가 많았다.

상가정보업체 [상가뉴스레이다]는
2013년 한 해 동안 상가시장에서 화제가 됐던
10대 뉴스를 9일 발표했다.

1. 근린생활시설 업종변경 규제완화 건축법 시행령 개정

[국토교통부]가 창업 활성화를 위한
[건축법 시행령 개정안]을 발표했다.

주요 내용은 근린생활시설 내
새로운 업종의 입주나 업종 변경을
손쉽게 할 수 있도록 하는 것이다.

현재 근린생활시설에 들어설 수 있는 업종은
구체적으로 명시된 업종만 입주할 수 있다.

하지만 앞으로는 구·군·청이 유연하게 판단해
파티방·고민상담방 등과 같은 새로운 업종도
쉽게 허가를 내줄 수 있게 된다.

면적 제한기준도 모든 업종을 500㎡(151평 정도)로 단일화하고
총량제한 방식을 업체당 제한으로 완화했다.

하지만 이번 개선안에 따라
한 건물에 근린생활시설이 골고루 들어서지 않고
학원·병원 등 일부 수익성 높은 일부 업종만 입주하는 등
일부 부작용이 있을 수 있다.

이에 향후 상가시장의 큰 변화를 몰고 올 사건으로 평가된다.

2. 금연법시행 1년 식당 PC방 등 직격탄

올해는 금연법 강화로 실내 흡연 규제가 심해지면서
영세 음식점주들의 매출이 평균 17.6%가량 줄어드는 등
영업타격이 심화됐다.

2012년 12월 8일부터 시행된 국민건강증진법에 따라
2013년 7월 1일부터 연면적 150㎡ 이상의
일반음식점, 휴게음식점, 제과점 영업소 등에서
흡연 시 과태료를 부과하는 [금연법]이 
지난 8일 시행 1년을 맞았다.

금연법은 계속 강화돼
2014년 1월부터는 100㎡ 이상 업소를 기준으로 확대되고,
2015년부터는 면적과 관계없이 모든 업소에 적용된다.

선종필 상가뉴스레이다 대표의 설명이다.

"대형 음식점은
실내 흡연실을 설치해 운영하면서
제도시행에 적응하는 반면
소형업소들은 흡연실을 만드는 비용문제와
영업장 면적축소에 따른 어려움을 겪었다."

3. 시설관리공단 지하상가 불법전대 단속강화

국정감사에서 강남역의 한 지하상가에서 200만원의 임대료를 납부하는 임차인이
2,000만원에 불법 전대한 사례가 지적됐다.

이에 따라 시설관리공단의 허술한 관리에 대한 질책과 함께
지하상가 불법전대 단속이 강화됐다.

서울시설관리공단 자체 조사에서도
강남터미널지하상가의 한 업자는
월 임대료 178만원으로 계약한 점포를
권리금 1억3000만원에 보증금 6,000만원,
임대료 300만원을 받고 다른 업자에게 넘겨 적발됐다.

최근 시설관리공단 직영 체제로 전환된 강남터미널상가도
점포 632개 가운데 597개는 임대차 계약을 했다.

하지만 35개 점포는 불법 전대자와 무단양도·양수자로 드러나거나
하나의 점포를 불법으로 나눠 사용하다 적발돼
임대차 계약이 이뤄지지 않았다.

지자체별로 복지행정 등에 따른 세수확보에 비상이 걸리면서
수원역 지하상가나 제주시 지하상가 등도 단속이 강화됐다.

4. 대기업 프랜차이즈 출점거리제한 가맹사업법개정 대체

공정거래위원회 모범거래기준 안에 따라
제과·제빵, 피자, 치킨, 커피, 편의점 등 5개 업종의 거리제한 규정을 설정,
동일 브랜드 신규출점을 제한했다. 

하지만 가맹사업법 개정안에
영업지역 침해 금지 의무를 명시함에 따라
구속력이 약한 모범거래기준보다
강제구속력을 갖는 가맹사업법이 우선 적용되게 됐다.

모범거래기준 거리제한이 효력을 잃게 된 것이다.

대신 새로운 가맹점 출점계약이나 기존계약 갱신의 경우
개정법에 따라 가맹본부와 점주의 지역범위 협의에 따른
가맹계약서를 작성하게 됐다.

 
거리 제한이나 행정구역 등은 자유로운 방식으로 정하면서
가맹본부는 정당한 사유 없이 해당 지역 안에
동일 브랜드의 신규 점포를 개설할 수 없게 된 것이다.

선종필 대표의 말이다.

"개정가맹사업법에 따른 영업구역 설정의 이해관계는
가맹본부나 가맹점주에 따라 의견이 갈리고 있다.

 

대체로 가맹본부의 입장은
개별상권의 특성을 무시한
일률적 거리제한규정을 탈피할 수 있어
반기는 분위기다.

반면 가맹점주들은 협상력이 약한 [을]의 입장에서
효율적인 영업구역을 협상할 수 있을지 우려를 나타내고 있다."

5. 중기청 국토부 협력 상권분석 서비스 데이터정보 강화

현재 중소기업청이 서비스하고 있는 [상권분석 서비스]는
지역별·업종별 점포와 주변 시설 등의 정보 제공,
전국 행정구역별로 인구와 가구,
업종별 업소 수 등 통계자료를 제공하고 있다.

하지만 기초 데이터베이스(DB)의 정확도가 떨어지고
이용자의 편의성 측면에서 보완이 필요하다는 지적이 있다.

이에 국토교통부와 중기청은 협업체제에 들어갔다.

국토부는 12월 시범 서비스를 거쳐
내년 1월 서울시를 시작으로 [서민지원 플랫폼]을 서비스한다.

 
도로명 주소 지도와 수치지형도 등의 [고품질 지도] 기반 위에
서민 관심지점에 대한 DB를 구축할 계획이다.

이에 따라 국토부는 중기청에 건축물대장 DB 약 700만 건과
토지특성도 약 16만 건,
임대시세 조사자료 3만 건을 제공했다.

 
중기청은 약 280만 건에 달하는 업종과 업소명,
주소와 연락처가 담긴 소상공인 상가업소 DB를
국토부에 제공해 기초DB 공유를 끝마쳤다.

중기청은 국토부와의 협업 외에도
신용보증재단중앙회가 보유한 업체명(업종코드),
주소,
층수,
계약면적,
전용면적,
보증금,
월 임대료 등 기초DB를 확보해
상권정보 시스템의 정확도를 개선했다.

6. 중개업자 아니면 중개대상물 광고금지

국토부가 [공인중개사의업무 및 부동산거래신고에관한법률 시행령 일부 개정령안]을
지난 5일부터 공포·시행에 들어갔다.

개정안에 따르면
중개업자가 아닌 컨설팅업자, 중개보조원 등은
중개대상물에 대한 광고행위를 할 수 없다.

위반 시 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금형을 받게 된다.

또 중개업자의 허위(또는 미끼)·과장 광고로 인한
소비자 피해를 막기 위해
중개업자가 중개대상물에 대한 광고 시
표시(명칭, 소재지, 연락처, 성명) 할 사항을 의무화했다.

위반행위 적발 시 50만원의 과태료가 부과된다.

국토부는 2013년 12월 5일 이후부터 적용하지만,
한 달동안 계도 및 홍보 후 집중 단속에 나설 방침이다.

7. 도로명 주소 전면실시 임박

내년 1월 1일부터 도로명 주소 제도가 전면적으로 시행된다.

택배를 비롯해 부동산관련 분야에서도 혼란을 겪을 전망이다.

특히 음식점과 같은 배달 위주 영업 업체들은
도로명 주소를 사용하는 사람이 많지 않아
두 가지 주소체계에 따르기가 쉽지 않을 전망이다.

도로명 주소를 사용하지 않는다고 해서
과태료나 행정처분을 내릴 법적 근거는 없지만
상가 관련된 부동산 거래 시에
법적 서류작성 등에서 피해가 없도록
행정주소 숙지가 필요하다.

8. 불경기 불구 자영업자 꾸준한 증가 회복세

불경기와 내수부진에도 자영업자가 꾸준히 증가하고 있다.

2013년 상반기 자영업자 수는
2012년 대비 28만명 가량 증가한
573만3,000여명이다.

자영업자는 점포를 활용하는 상가의 최종소비자라로
긍정적 지표로 보이지만
경기침체 영향으로 고용원이 없는 자영업자와
무급가족 종사자의 비율도 올해 초보다 늘고 있다.

9. 상가 업종 간 경계 무너지고 무한경쟁 심화

전문 업종으로 분류되어 약품취급만을 담당하던 약국이
최근 드러그스토어로 전환하고 있다.

드러그스토어는
2009년 시장규모 1,500억원대에서 
2012년 5,000억원을 넘어서면서
CJ 올리브영,
코오롱W스토어,
GS와슨스 등이 사업확장에 박차를 가하고 있다.

농심 판도라,
신세계 분스 등도 브랜드로 대열에 합류하고 있다.

드러그스토어 증가로
기존 편의점이나 화장품 브랜드들과의
업종경계가 모호해져
생존경쟁이 가속하고 있다.

1조8,000억 규모에 이를 것으로 추산되고 있는 커피전문점도
한 집 걸러 한 집으로 생겨나 경쟁이 심해지자
매출 증대를 위해 식사메뉴를 취급하는 매장이 늘고 있다.

전반적으로 업종 믹싱현상이 광범위하게 번지는 추세다.

대형 커피프랜차이즈들도
주고객인 [코스피족]을 겨냥해
디저트 메뉴강화에 신경을 쓰고
[브런치 카페]라는 콘셉트로 시장에 나오는
중소브랜드 커피숍도 늘고 있다.

커피전문점은 음식을,
식당은 커피를 전략업종으로 삼으면서
업종간 상호충돌 현상을 빚는 등
무한경쟁이 가속화되고 있다.

10. 2인이상 도시근로가구, 서울 1층 상가 구입 15년 3개월 필요

서울 1층 상가 표준면적은 84.52㎡로
평균 8억7,695만원(올 2분기 기준)이다.

통계청에서 발표한
2013년 1분기 2인이상 도시근로자가구 월평균소득(명목소득)은
478만4,174원이다.

따라서 2인 이상 도시근로자가구가
서울에서 1층 상가를 마련하려면
약 15년 3개월이란 기간이 걸린다.

서울에서 아파트를 구입하는 것보다
훨씬 긴 시간이 필요하다.

3.3㎡당 서울 아파트 평균 가격은
1,623만원(KB국민은행 6월 기준)인데 반해 상가는 3,430만원이다.