국토부, 주거용 오피스텔 세금폭탄 논란에 '말장난' 대응

국토교통부가 주거용 오피스텔의 중개보수(옛 중개수수료)를 낮추면서 일각에서 제기하는 부가가치세 추징 등 임대인 세금폭탄 문제를 의식해 '주거용'이란 표현을 애써 뺐지만, 말장난에 불과하다는 지적이 나온다.

오피스텔 용도 중 주거용이라는 직접적인 표현은 삼갔지만, 인하된 요율을 적용받기 위한 조건으로 부엌 등 주거설비를 포함, 주거용 기준을 제시했기 때문이다.

한국공인중개사협회는 주거용 오피스텔을 사실상 주택으로 간주하면서도 주택 외 건물 분류에 따라 지방자치단체 조례가 아닌 시행규칙으로 중개보수 요율을 고친 것은 전형적인 묻지 마 행정이라고 지적한다.

◇오피스텔의 주거용 기준 제시한 셈…세금폭탄 가능성 여전

5일 국토부에 따르면, 6일부터 거래계약이 이뤄지는 전용면적 85㎡ 이하 주거용 오피스텔의 중개보수가 매매는 0.5%, 전·월세 임대차는 0.4% 이하로 각각 인하된다.

그동안 오피스텔은 업무용보다 주거용으로 쓰이는 경우가 많고 규모 등 주거 여건이 좋지 않은데도 상가와 같은 주택 외 건물로 분류돼 최고 0.9% 요율을 적용해왔다.

오피스텔을 주거용과 업무용으로 구분하기 어려운 만큼 일정 수준의 주거용 설비를 갖춘 85㎡ 이하는 무조건 주택과 비슷한 수준의 요율을 적용하겠다는 것이다.

다만 국토부는 그동안 사용해온 주거용이란 표현 대신 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔에 대해서만 바뀐 요율을 적용한다고 밝혔다. 또 입법예고 당시 실제 사용용도가 업무용인 경우 적용대상에서 제외한다는 예외조항도 뺐다.

이는 주거용·업무용의 구분이 세무당국에 부가가치세 추징 등의 근거자료로 쓰일 수 있다는 협회측 주장을 의식한 것으로 보인다.

협회는 오피스텔 부동산 계약을 국토부 입법 예고안대로 하면 대부분 오피스텔이 주거용이라는 근거자료가 남게 되고 1가구 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하기 어렵게 된다고 주장해왔다. 이렇게 되면 임대인은 수억원의 부가가치세를 추징당하는 세금폭탄을 맞게 된다는 것이다.

국토부 관계자는 "협회에서 침소봉대하는 면이 있다"면서도 "(자꾸 세금 문제와 결부해 문제를 제기하니) 이번에 논란의 소지를 없애기 위해 주거용이란 표현을 뺐다"고 말했다.

그러나 협회는 전용 부엌·화장실·목욕시설 등을 갖춰 주거기능을 하면 주택으로 봐야 한다는 세무법령정보나 법원 판례가 있어 오피스텔 세금폭탄 문제는 여전히 논란거리라는 태도다.

확정된 개정안에 주거용이란 표현만 쓰지 않았을 뿐 오피스텔의 대략적인 주거용 기준을 제시했다는 것이다.

국토부 관계자도 "15년 이상 된 일부를 제외하면 90% 이상의 오피스텔이 입식 부엌 등의 설비를 갖춰 (주거용으로서) 중개보수 요율 인하 적용을 받는다"고 말해 협회 주장을 일부 시인했다.

협회는 세무당국이 주거용 오피스텔에 대해 국토부가 제시한 기준을 근거로 부가가치세를 추징하면 임대인이 주거용 계약을 꺼릴 수 있고 결국 임차인은 주택임대차보호법상 확정일자를 받을 수 없게 돼 보증금 회수에 빨간불이 켜지는 것은 물론 전·월세난이 가중될 수 있다고 덧붙였다.

◇업계 "국토부, 주거용 오피스텔 요율 결정에 이중잣대"

협회는 국토부가 주거용 오피스텔을 사실상 주택 개념으로 보고 중개보수 요율을 주택 수준으로 낮추면서 조례가 아닌 시행규칙 개정을 통해 조정한 것도 문제가 있다는 견해다.

공인중개사법에 따르면 주택에 관한 중개보수 요율은 지방자치단체 조례로 정하게 돼 있다.

반면 오피스텔은 주택 외 건물로 분류돼 공인중개사법 시행규칙을 통해 국토부가 직접 개정을 추진할 수 있다.

협회는 국토부도 오피스텔 대부분을 주거용으로 간주하고 있고, 주거기능을 갖춘 건물은 공부상 용도구분에 관계없이 주택으로 봐야 한다는 세무법령정보 등을 볼 때 요율 개정은 조례를 통해 이뤄져야 한다고 주장한다.

부동산중개업계의 한 관계자는 "국토부가 주거용 오피스텔을 주택 개념으로 보면서 요율 개정은 주택 외 건물을 따르는 것은 이중 잣대를 적용하는 것"이라며 "중개사들의 반발을 피해 요율을 임의로 조정하기 위한 행정 편의적인 사고"라고 지적했다.