공급촉진지구 지정해 용적률 등 건축규제 완화…그린벨트도 활용정비구역 통한 뉴스테이 공급 활성화…소득세·법인세 감면 등도
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- ▲ 아파트.ⓒ연합뉴스
앞으로 민간이 건설하는 기업형 임대주택(뉴스테이)은 초기 임대료 규제와 무주택자에 대한 입주자격 규제를 받지 않는다.
시·도지사가 '뉴스테이 공급촉진지구'를 지정하면 복합개발이 허용되고 용적률·건폐율, 건축물 조경·높이 등 건축규제가 대폭 풀린다. 개발제한구역(그린벨트)을 공급촉진지구로 지정할 수도 있다.
정비사업을 통해 뉴스테이를 공급하면 복합건축물 허용 등 혜택을 준다.
시중금리보다 낮게 기금을 융자할 수 있고 임대소득에 대한 소득세·법인세 감면 등 세제 혜택도 이뤄진다.
국토교통부는 뉴스테이 활성화를 위한 '민간임대주택에 관한 특별법' '공공주택 특별법' '도시 및 주거환경정비법(도정법)' 등 소위 뉴스테이 3법이 11일 국회를 통과했다고 밝혔다.
국토부는 뉴스테이 3법 국회 통과로 연내 뉴스테이 사업이 본격화될 것으로 기대하고 있다.
임대주택법에서 21년 만에 이름을 바꾼 민간임대특별법은 민간임대주택을 획기적으로 늘리고자 전면 개편됐다.
우선 민간사업자가 기금이나 공공택지를 지원받더라도 민간임대주택으로 간주하기로 했다. 민간사업자가 임차인 자격, 임대료 등에 대해 한국토지주택공사(LH) 등 공공사업자보다 규제를 덜 받도록 했다.
민간건설 임대주택에 적용했던 6개 핵심 규제 중 초기 임대료·임차인 자격·담보권 설정 제한·분양전환의무 등 4개를 폐지했다. 임대의무기간(4년 또는 8년), 임대료 상승률(연간 5%) 규제는 유지했다.
뉴스테이 사업자가 사업부지 2분의 1 이상에 8년 이상 건설임대주택사업을 할 경우 국토부 장관이나 시·도지사가 '뉴스테이 공급촉진지구'를 지정해 사업절차를 대폭 줄여주고 용적률과 건폐율(대지건물비율)을 국토계획법에 정한 상한까지 적용하는 내용도 포함됐다. 공급촉진지구 지정 최소 면적은 애초 1만㎡에서 5000㎡로 낮췄다.
이미 준공된 사업지구 내 학교용지 등 팔리지 않은 땅이나 그린벨트 등을 공급촉진지구로 지정할 수 있는 근거도 마련됐다. 다만, 참여기업에 과도한 특혜를 준다는 지적에 따라 그린벨트 활용으로 과도한 개발이익이 발생하면 이를 환수할 수 있는 규정도 추가됐다.
공공기관이 조성한 공공택지의 일정 비율을 뉴스테이 사업자에게 우선 공급할 수 있는 근거도 특별법에 담겼다.
공공주택특별법은 공공주택건설 특별법에 공공주택 운영·관리에 관한 내용을 추가했다.
행복주택 등 공공임대주택을 지을 때 활용할 수 있는 국유지 범위를 국토부가 관리하는 철도·주차장·유수지에서 모든 국유지로 확대했다.
10만㎡ 이하 소규모 주택지구 개발을 활성화하기 위해 지구지정과 지구계획을 같이 승인할 수 있게 절차를 간소화했다. 또 소규모 주택지구를 지정할 때 지역주민과 지방자치단체가 원하는 주변지역 정비계획을 연계해 개발할 수 있게 했다.
국토부가 주거종합계획에 따라 5년 단위로 공공주택 공급·관리계획을 세우되, 필요하면 지자체별로 계획을 세울 수 있는 근거도 마련됐다.
아울러 1~2인 가구 증가에 맞춰 기숙사·오피스텔 등 준주택을 공공임대주택으로 공급할 수 있게 했다.
도정법은 재건축 등 정비구역 내 뉴스테이 공급 촉진과 장기간 정체된 정비구역의 원활한 해제를 위해 개정됐다.
개정안은 2012년 1월31일 이전에 정비계획이 세워진 구역 중 추진위가 구성된 경우 법 시행일 이후 4년까지 조합설립신청이 없으면 구역을 해제할 수 있게 했다. 다만 정비구역별 사정을 고려해 30% 이상 조합원이 신청하거나 시·도지사가 필요하다고 판단하면 2년까지 일몰기한은 연장하게 했다.
지자체가 조례로 정비구역을 직권해제할 수 있게 하고 이 경우 추진위나 조합의 매물비용(사용비용)을 지원할 수 있게 근거를 마련했다.
정비사업을 통해 뉴스테이를 공급하고 이 경우 용도지역 변경, 복합건축물 허용 등 혜택을 줄 수 있게 근거를 두었다.
조합설립 변경인가 신청이나 법원의 무효·취소 확정으로 새 조합을 설립할 때 조합원의 동의서를 재사용할 수 있게 허용했다. 아울러 조합원이 서면으로 의사를 제출하거나 대리인을 지정할 수 있게 했다.
재건축·재개발 사업에 공공관리제를 적용하더라도 조합과 시공사가 공동으로 사업을 시행하거나 LH가 조합 업무를 대행하면 사업시행 인가 전에 시공사를 선정할 수 있게 했다.
국토부 관계자는 "이번 특별법 통과로 법 시행 이후 시중금리보다 최대 1% 싸게 기금을 융자할 수 있고 임대소득에 대한 소득세·법인세와 임대기간 만료 후 양도세 감면 확대 등 세제지원 혜택을 받을 수 있다"고 말했다.
취득세는 뉴스테이, 준공공임대 모두 60㎡ 이하는 면제, 60~85㎡는 50% 감면, 소득세·법인세는 85㎡ 이하(기준시가 6억원 이하)는 75% 감면해준다.
국토부는 민간임대특별법, 공공주택특별법은 오는 12월 말께, 도정법은 내년 2월 말께 각각 시행될 것으로 보고 있다.
