주택 시장 '혼조세'…국토부 "3월 지켜본 뒤 과잉여부 판단"

주택 공급시장의 공급 과잉에 대한 우려가 좀처럼 불식되지 않고 있다. 지난달 기준으로 주택 공급량을 나타내는 지표 중 하나인 인허가 물량은 증가했지만, 지난해 말 시장에 공급과잉 경고음을 울렸던 미분양은 감소세를 보였다. 시장 상황을 가늠할 2개의 지표가 엇갈린 셈이다.

국토교통부는 3월까지는 주택시장 상황을 지켜본다는 태도다. 이후 주택공급 과잉이 우려되면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증 심사를 엄격하게 하는 방식 등으로 대응에 나선다는 구상이다.

◇미분양 물량 2달 연속 감소… 악성 미분양도 2005년 이후 최저 수준 유지

국토교통부는 2월 말 기준으로 전국 미분양 주택이 총 5만5103가구로 집계됐다고 24일 밝혔다. 이는 1월 6만737가구보다 9.3%(5634가구) 줄어든 것이다.

감소 폭은 더 커졌다. 1월에는 지난해 12월과 비교해 1.5%(906가구) 감소했었다.

수도권 미분양은 2만4971가구로 1월보다 14.4%(4209가구) 줄었다. 신규 미분양이 267가구 늘었고 기존 미분양 물량은 4476가구 해소됐다.

지방도 3만132가구로 4.5%(1425가구) 감소했다. 신규 물량이 1883가구 늘었고 기존 물량 해소는 3308가구였다.

시·도별로는 지난해 말 미분양이 급증했던 경기, 충청 지역에서 감소 폭이 컸다.

경기의 경우 지난해 11월과 12월 각각 전월대비 9299가구와 4128가구 미분양이 급증하며 분양시장 불안을 견인했지만, 지난달 3785가구를 털어냈다.

다만 미분양 물량이 가장 많은 용인은 미분양 해소가 421가구에 그쳐 미분양 주택이 6449가구로 여전히 많은 수준이다.

충남·북도 지난해 같은 기간 각각 1988가구와 4407가구 미분양이 늘었지만, 2월 947가구를 해소하며 미분양 물량을 줄였다.

규모별로는 85㎡ 초과 중대형은 7646가구로 1월 8313가구보다 667가구 감소했다. 85㎡ 이하도 4만7457가구로 앞달보다 4967가구 줄었다.

'악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 1만414가구로, 1월보다 0.1%(8가구) 감소했다. 앞달보다 8가구 감소하는 데 그쳤지만, 2005년 11월 1만405가구 이후 가장 낮은 수준을 유지했다.

국토부는 지난해 말부터 이어진 분양 물량 감소세가 2월까지 이어지면서 신규 미분양이 줄어든 게 주된 이유라고 분석했다.

통상 신규 미분양 물량은 바로 앞달과 그달의 분양 물량에 영향을 받는다. 1월과 2월 분양 승인 물량은 각각 1만116가구와 1만5130가구로, 분양 물량이 급증했던 지난해 10월 8만4412가구와 비교하면 12.0%와 17.9% 수준으로 줄었다.

미분양 주택은 지난해 10월 말 3만2221가구에서 11월 4만9724가구로 54.3%나 급증해 주택 과잉공급에 대한 우려를 낳았다. 12월에도 상황은 달라지지 않아 미분양 물량이 23.7%(1만1788가구) 늘어나며 시장의 불안감을 키웠다.

하지만 1월 들어 미분양이 소폭 감소하면서 한숨을 돌린 이후 2월에도 감소 폭을 키우며 내림세를 이어가 시장 물량 조절에 청신호를 밝혔다.

◇2월 누적 인허가 실적 52.1% 증가… 분양 실적도 6.0% 늘어

반면 2월 주택 인허가 물량은 5만3723가구로 지난해 같은 기간보다 61.3% 증가했다. 올해 들어 지난달까지 누계로는 10만1259가구로 지난해보다 52.1% 늘었다.

인허가 물량은 주택 공급량을 표시하는 지표 중 하나다.

물량 증가는 지방보다 수도권, 특히 경기에서 견인했다. 수도권은 2만7065가구, 지방은 2만6658가구로 지난해보다 각각 102.5%와 33.7% 증가했다.

경기는 1만9850가구로 175.8% 늘었다. 서울은 5874가구로 29.4% 증가했고, 인천은 1341가구로 17.5% 줄었다.

지방은 대구·울산 등 5대 광역시에서 5535가구로 42.0% 증가한 가운데 부산이 3898가구로 지난해보다 239.3% 급증하며 실적을 이끌었다.

주택유형별로는 아파트 1만8217가구, 아파트 외 주택 1만3889가구로 각각 지난해보다 26.3%와 22.6% 늘었다.

국토부는 올해 1월 인허가 물량이 지난해 3월 이후 처음으로 5만 가구 이하로 떨어졌다가 2월 들어 다시 5만 가구를 넘어섰지만, 예년과 비교해 인허가 증가율이 높지는 않다는 견해다.

지난해 2월 인허가 증가율이 예년보다 상대적으로 낮아 비교시점에서 기저효과가 나타났다는 것이다. 지난해 2월 인허가 증가율이 20%로 지난해 전체 인허가 증가율 54.4%의 36.7% 수준에 불과했다고 부연했다.

또 건설사들이 지난해 접수한 물량이 행정절차 특성상 중단되지 않고 진행되면서 인허가 물량이 늘었다는 설명이다. 인허가는 보통 6개월이 걸린다.

하지만 지난해 인허가 추이를 보면 3월 이후 물량 증가가 본격화됐던 만큼 예의주시할 필요가 있다는 지적도 제기된다.

국토부는 또 인허가는 늘었지만, 이후 실제 공급으로 현실화되는 분양물량은 예년과 유사한 수준이라는 입장이다.

2월 분양 실적은 1만5000가구로 지난해 같은 기간 9000가구보다 66.2% 증가했다.

국토부는 분양 증가율도 기저효과가 반영됐다는 설명이다. 지난해 2월 분양승인 물량은 4월 분양가상한제 폐지를 앞두고 건설사들이 물량을 조정하면서 예년보다 37% 줄어든 영향이 있다는 것이다.

그러면서 최근 3년간(2012~2014년) 2월 평균 분양 물량 1만4000가구와 비교하면 지난달 분양 물량은 4.8%(700가구) 증가한 수준이라고 덧붙였다.

국토부는 분양물량 증가율(66.2%)이 인허가 물량 증가율(61.3%)보다 낮은 것으로 볼 때 건설사가 주택공급 준비(인허가)는 하되, 실제 공급(분양)은 시장 상황을 봐가며 조절할 것으로 해석했다.

그러나 인허가와 마찬가지로 지난해 분양 추이가 3월 이후 본격화돼 예년보다 높은 수준을 유지했던 만큼 주택 공급 추이를 낙관만 할 순 없다는 의견도 나온다.

국토부는 올해 분양시장은 상고하저가 예상된다며 1분기가 끝나는 이달까지는 추이를 지켜보겠다는 견해다.

3월 이후에도 주택공급이 과잉되는 양상을 띠면 HUG의 분양보증 심사를 엄격하게 하는 등 대책을 내놓겠다는 태도다.