[8·2대책 후폭풍] 건설사, 먹거리 찾기 분주… "민자사업 발주 확대해야"

정부가 발표한 '실수요 보호와 단기투자수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안(이하 8·2대책)'으로 최근 몇 년간 건설사들의 매출을 담당했던 주택사업 수익성이 줄어들 전망이다. 일각에서는 그동안 끊임없이 제기됐던 국내 주택시장 위기론이 마침내 현실화되는 것으로 판단하고 있다. 이에 건설사들은 '도시재생 뉴딜' 등 탈출구 찾기에 분주한 모습이다.

7일 업계에 따르면 정부는 8·2대책을 통해 그동안 투기수요 진입이 비교적 많았던 재건축·재개발 사업에 대한 규제를 강화하고, 다주택자 양도소득세 중과로 집을 다수 보유하는데 부담을 주기로 했다. 이로 인해 단기적으로 시장 관망세가 짙어지면서 주택거래가 쉽지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.

여기에 1순위 자격 요건 강화, 가점제 적용 확대, 가점제 당첨자 재당첨 제한 등 청약제도 개편도 병행하면서 신규주택시장의 단기 투기세력 진입에 대한 장벽도 높였다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "예상보다 센 충격으로 당장 주택시장을 진단하기는 어렵겠지만, 대출이 크게 막히고 양도세 부담도 늘어난 만큼 거래 자체가 줄어들면서 서울 등 수도권에서는 당분간 집값 하락세가 이어질 것으로 보인다"며 "투기수요가 위축되면서 아파트 청약경쟁률도 낮아질 것"이라고 내다봤다.

뿐만 아니라 정부는 오는 9월 주택법 시행령을 개정해 분양가상한제 적용 기준을 완화할 계획이다.

분양가상한제는 현재 공공택지의 경우 의무 적용되고 있는 반면, 민간택지는 주택법 시행령상 정량 요건을 충족하는 지역 가운데 주거정책심의위원회를 통해 선정된 지역에 적용되고 있다. 다만 △주택가격 3개월간 상승률 10% 이상 △3개월간 주택거래량이 전년대비 3배 이상 △직전 3개월 연속 평균 청약경쟁률 20대 1 이상인 경우 등 정량요건이 엄격하게 규정돼 있어 아직까지 적용된 사례가 없다.

국토교통부 주택정책과 관계자는 "과도한 분양가로 인한 시장 불안을 차단하고 실수요자의 내 집 마련 부담이 적어지도록 분양가를 적정 수준으로 관리할 수 있도록 주택가격 상승률, 청약경쟁률 등 정량요건을 개선할 방침"이라고 설명했다.

아울러 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율도 강화된다. 정부는 '정비사업 임대주택 건설 비율 고시' 개정을 통해 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정해 임대주택 공급을 촉진하는 한편, 원주민의 재정착률을 높일 계획이다.

현재는 재개발 사업시 전체 가구 수의 15%(수도권) 또는 12%(지방) 범위 내에서 임대주택을 공급하기로 규정돼 있어 일부 지방자치단체의 경우 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고시하는 등 임대주택 공급이 적었다.

분양가상한제는 새로 나온 규제는 아니지만 건설사 입장에서는 분양가 심의를 받는 것이 한층 더 까다로워진 셈이고, 임대주택 공급 비율도 하한이 생기면서 상대적으로 이전보다 신규아파트 분양사업 수익률이 떨어질 수밖에 없어졌다.

중견건설 A사 관계자는 "예상을 넘는 규제들이 적용되면서 단기적으로는 주택거래가 줄어들고 분양시장도 침체될 것이 불 보듯 뻔하다"며 "최근 몇 년간 업계를, 나라 경제의 한 축을 담당했던 국내 주택경기를 뒷받침할 동력이 떨어진 만큼 정부에서도 민자SOC 발주 확대 등 업계를 살리기 위한 방안을 제시해야 할 것"이라고 지적했다.

대형건설 B사 관계자는 "재건축 사업의 경우 임대주택 공급에 하한이 생기면서 사업성이 다소 떨어질 것으로 보인다"며 "최근에는 조합들이 분양가 책정, 무상 옵션 확대 등으로 수익을 남기기가 쉽지 않아졌는데, 사업 추진이 쉽지 않을 것 같다"고 말했다.

그러면서 최근 가시화되고 있는 문재인 정부의 중요 공약 '도시재생 뉴딜'에 대한 관심이 높아지고 있다.

지난달 국토부는 도시재생사업기획단을 공식 출범시켰다. 앞으로 △도시재생 뉴딜 정책 기획 및 관리, 일자리 창출 전략에 관한 상항 △도시재생 뉴딜 사업 추진과정에서의 지역공동도 상생 방안에 관한 사항 △부처·협업사업 발굴과 지원기구·특위 지원과 교육 및 홍보 수행 △사회적 경제조직 육성·지원 및 주택도시기금 출·융자 등 금융지원 △도시재생 뉴딜 사업지 선정·운영·관리 및 공공임대주택 공급 지원 등의 업무를 담당하게 된다.

김현미 국토부 장관은 "도시재생사업기획단을 중심으로 전문가 의견수렴 등을 거쳐 도시재생 뉴딜 사업의 내년도 사업대상지를 올해 말까지 선정할 것"이라고 밝혔다.

도시재생 사업지는 기존의 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따라 지정된 도시재생 활성화 지역을 포함해 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역, 빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법 등을 고려해 선정될 계획이다.

이어 최근에는 각 지자체를 돌면서 부단체장급의 전담조직 설치와 지속적인 주민 위주 도시재생 역량 강화 교육, 다양한 사업 모델 발굴, 정부 재정 외 주택도시기금·민간자본 유치 등 적극적인 재원 활용과 부동산시장 관리 노력 등을 당부하기도 했다.

이에 건설사들은 다양한 시나리오를 두고 어떤 식의 참여가 가능한지 내부 논의를 강화하는 한편, 사업 예상 부지를 미리 선점하기 위한 차원에서 정보 획득에 힘을 쏟고 있는 것으로 알려졌다.

건설협회 관계자는 "해외 발주시장도 만만치 않고 국내 주택경기도 꺾일 것으로 보이는 가운데 정부가 도시재생 뉴딜 사업에 속도를 내면서 건설사들도 사업의 초점을 어디에 맞춰야 할지 논의를 지속하고 있다"며 "하지만 정부가 어떤 방향으로 사업을 진행할 지와 기존 뉴스테이 사업 등과 어떻게 다른지 구체적인 방향을 제시하지 않고 있어 현재는 일선 사업지의 정보를 수집하면서 관련 발표를 예의주시하고 있다"고 말했다.

중견건설 C사 관계자는 "아무래도 소규모 마을 단위 사업이 전개될 가능성이 큰 만큼 대형건설사가 나서기 쉽지 않는 사업으로 기대는 되지만, 상대적으로 풍부한 자금력과 정재계 인맥, 공사 노하우 등으로 시장 선점에 나설 수도 있다는 우려도 있다"고 전했다.