대통령처럼 '외상'으로 집 팔아도 될까 … 남남끼린 '무이자'가 유리, 가족 거래는 '원금 상환 입증'이 핵심

이재명 대통령이 분당 자택을 매각하는 과정에서 매수자 명의로 근저당권을 설정한 사실이 알려지면서 관련 거래 방식에 관심이 쏠리고 있다. 현행법상 가능한 계약 구조이지만, 매도인이 사실상 잔금 일부를 외상으로 넘겨주는 형태인 만큼 일반 실수요자가 활용하기에는 부담이 크다는 평가가 나온다.

21일 대법원 등기부등본에 따르면 이 대통령과 김혜경 여사는 최근 경기 성남시 분당구 아파트를 29억원에 매도하면서 매수자 명의로 채권최고액 17억7000만원의 근저당권을 설정했다. 잔금 일부를 아직 지급받지 않은 상태에서 소유권을 이전하고, 해당 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 것으로 해석된다.

이를 두고 일각에서는 강화된 대출 규제를 사실상 우회한 것 아니냐는 지적이 나왔다. 최근 부동산 규제 강화 이후 은행권 주택담보대출만으로는 고가 주택의 잔금을 마련하기 어려운 사례가 늘어난 영향이다. 특히 해당 지역은 투기과열지구로서 은행에서 받을 수 있는 주담대 한도는 2억원 남짓이라는 점에서다.

전문가들은 이번 거래 구조 자체는 법적으로 허용되는 방식이라고 설명한다. 통상 '매도인 금융(셀러 파이낸싱)'으로 불리는 구조로, 은행이 아닌 매도인이 잔금 일부에 대한 신용을 제공하고 매수인은 해당 금액을 매도인에게 갚는 방식이다.

박태형 우리은행 TCE시그니처센터 PB지점장은 "매수인이 잔금을 한 번에 마련하지 못할 경우 매도인이 일부 지급을 유예해주고, 해당 채권을 담보하기 위해 매각한 부동산에 근저당권을 설정하는 구조"라며 "일반적인 거래 방식은 아니며 매도인과 매수인 간 신뢰관계가 있거나 재건축·재개발 등으로 잔금과 입주 일정이 맞지 않는 경우 등에 제한적으로 활용된다"고 말했다.

이 같은 거래는 금융회사 대출이 아닌 개인 간 채권·채무 계약이기 때문에 은행권 주택담보대출에 적용되는 LTV나 DSR 규제를 적용받지 않는다. 계약 당사자가 합의하면 채권 규모와 상환기간 등을 비교적 자유롭게 정할 수 있다. 다만 자금출처 조사나 세법 등 다른 법령 적용 여부와는 별개 문제이며, 등기부에 기재되는 채권최고액은 실제 빌린 원금이 아니라 이자와 지연손해금 등을 고려해 원금보다 높게 설정된다는 점은 유의해야 한다.

전문가들은 이 대통령 사례가 법적으로는 가능한 거래 구조지만 현실적으로는 어렵다고 입을 모은다. 매도인이 소유권을 이전한 이후에도 잔금을 모두 회수하지 못한 상태가 되는 만큼 신용위험을 직접 부담해야 하기 때문이다. 결국 은행이 담당하던 신용공급 기능을 개인이 대신 수행하는 구조인 만큼, 금융규제를 적용받지 않는 대신 그에 따른 위험도 개인이 떠안게 된다는 설명이다.

다만 고가 주택 거래에서는 이 같은 사례가 드물지 않게 나타난다. 한 세무사는 "소유권은 이전하지만 잔금 일부를 아직 지급받지 못한 경우 채권을 보호하기 위한 안전장치로 근저당권을 설정하는 사례가 있다"며 "매수인이 기존 주택을 처분한 뒤 잔금을 지급하기로 하는 등 자금 일정이 맞지 않을 때 활용되는 경우가 있다"고 전했다.

잔금을 받지 못해 담보를 설정한 것이기 때문에 이자를 반드시 받아야 하는 것 아니냐는 의견도 제기됐지만, 전문가들은 계약 당사자 관계에 따라 달라질 수 있다고 설명한다. 해당 세무사는 “매도인과 매수인이 특수관계인이라면 세법상 이자를 주고받는 것이 타당하다”며 “다만 제3자 간 거래라면 계약에 따라 무이자로 약정하는 것도 가능하다”고 피력했다.

근저당권을 활용한 거래로 매수자가 이자를 내지 않았다고 하면 그만큼 증여받은 것으로 해석되기 때문에 증여세를 부과하게 된다. 개인간 거래에서 17억원이라는 돈을 무이자로 빌려준 상황이기 때문이다. 원래 내야 할 이자만큼 돈을 번 것이기 때문에 이자를 내지 않은 매수인은 공짜로 얻은 이자 이익에 대해 국가에 증여세를 내야한다.

17억원에 대해 개인간 거래를 가정해 무이자로 얻은 이익은 세법상 공정 이율인 연 4.6%를 적용해 연간 7820만원이 된다. 3개월 동안 이자이익을 계산하면 1955만원으로, 과세표준 1억원 이하 구간에 해당하는 10% 세율을 적용하면 산출세액은 195만원이다. 여기에 증여세를 기한 내 자진 신고하면 세금을 깎아주는 신고세액공제 3%를 적용하면 최종 납부세액은 약 189만원이 된다.

개인간 거래에서 최초 근저당권을 설정할 때 이자를 4.6%로 설정해 주고 받으면 매도인은 1955만원을 받는 대신, 이자소득에 대해 27.5%의 소득세로 약 537만원을 내야한다. 다만 무이자로 처리하고 매수자가 증여세로 납부하면 약 189만원만 내기 때문에 무이자 방식이 세금 부담 측면에서 훨씬 적게 든다.

부모·자녀 등 특수관계인 간 거래에서는 계산 방식이 달라진다. 부모가 17억원에 근저당권을 설정해 자식에게 3개월간 무이자로 빌려줬다고 가정했을 때 발생하는 이자이익은 증여세 비과세 기준인 1000만원을 넘어서기 때문에 과세 대상이 된다.

이때 증여재산공제가 10년 합산 5000만원까지 공제되기 때문에 10년간 증여받은 적이 없다면 증여세는 0원이 된다. 문제는 부모와 자식간 거래에서 원금 17억원을 3개월 뒤에 상환하는지여부를 입증해야 한다는 것이다. 실제 3개월 뒤 자녀 자금으로 원금을 원상복구했다는 거래 내역이 있어야만 전체를 증여한 것 아니냐는 세무 추징을 피할 수 있다.

박 지점장은 "실질적으로는 매도인이 매수인에게 잔금을 빌려주고 해당 부동산을 담보로 확보하는 구조라고 볼 수 있다"며 "다만 계약서상 이자율과 상환기한, 무이자 약정 여부 등 구체적인 조건을 함께 봐야 거래의 성격을 정확하게 판단할 수 있다"고 말했다.