차주별 소득·부채 산정방식 개선해 무리한 대출 관행 근절 총력금융사 DSR 자율성 보장, 산정방식 달라 소비자혼란 유발 우려

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    내년부터 도입되는 新DTI와 DSR 세부방안이 베일을 벗었다.

    앞으로 금융사는 상환능력중심의 대출 관행이 정착될 수 있도록 차주의 소득과 부채 규모를 최대한 깐깐하게 심사할 예정이다. 

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    금융위원회는 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표하고 내년 1월 新DTI(총부채상환비율), 하반기 DSR(총체적상환능력심사제)을 본격 시행한다고 밝혔다. 

    먼저 내년 1월 도입되는 新DTI는 차주의 상환능력을 정확하게 측정할 수 있도록 소득과 부채 산정방식을 개선하는데 초점을 맞췄다.

    지금까지는 대출시 1년 치 소득만 확인했지만 앞으로는 최근 2년 동안의 증빙소득을 금융사에 제출해야 한다.

    금융사는 차주의 2년 동안의 소득을 확인한 뒤, 최근 1년의 소득을 반영해 대출을 집행하는데 2년 동안 소득 격차가 벌어질 경우 평균을 내서 반영할 계획이다.

    만약, 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있다면 1년 소득으로 환산한 뒤 일정비율을 차감해 대출을 진행한다.

    다만, 휴직이나 불가피한 사유로 1년 치 증빙소득이 없고 앞으로 소득이 지속될 것을 증명할 수 있는 재직증명서가 있다면 대출 규모를 차감하지 않기로 했다.

    아울러 부채 산정 역시 기존 DTI보다 엄격한 기준을 적용키로 했다.

    내년부터는 주담대를 2건 이상 보유할 경우 DTI 산정시 모든 대출의 원리금 상환부담액을 반영키로 했다. 

    예를 들어 주담대 1건을 갖고 있는 연소득 7000만원의 B씨가 만기 30년 조정대상지역 소재에서 또 한번 대출을 받을 경우 지금보다 절반에 달하는 규모가 줄어들게 된다.

    기존에는 부대조건 없이 대출할 경우 최대 3억8900만원 가량 대출받을 수 있었지만 新DTI 도입 시 대출금액은 1억8400만원으로 감소될 수 있다. 

    게다가 新DTI 산출시 두 번째 주담대에는 15년 만기제한까지 적용되는 등 대출 제약이 훨씬 많아지게 된다. 

    다만, B씨가 다주택자가 아니라 기존 주택을 처분할 경우 대출금은 약 2억9700만원으로 앞선 경우보다 대출 감소폭이 줄어든다.

    일시적으로 2주택담보대출을 보유하게 된 경우나, 2년 이내에 기존 주택을 처분할 경우 상대적으로 덜 까다로운 조건을 적용하는 셈이다.

    주담대를 2건 이상 보유한 이들의 대출을 최대한 옥죄서 다주택자들이 투자 목적으로 보유한 주택 매매를 이끌어내기 위함으로 풀이된다.

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◆내년 하반기 DSR 도입…금융사 자율성 보장 탓 소비자 혼란 야기할 수도 

또한 내년 하반기부터 전 금융권에서 DSR을 관리지표로 도입할 예정이다.

주담대와 신용대출 등 모든 가계대출 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영해 대출하는 제도인데, 금융당국은 금융회사의 자율성을 최대한 보장키로 했다.

금융당국은 금융사가 지켜야할 최소한의 규제 목표와 수준만 제시하고 직접 대출을 심사하는 금융사가 고객 특성, 영업 및 리스크 전략을 감안해 DSR을 자유롭게 활용할 수 있도록 유도할 방침이다.

획일적인 규제비율을 제시하는 수직적인 규제 방식에서 탈피하기 위해 금융사의 DSR 활용 자율성을 최대한 보장한다는 입장이다.

문제는 앞으로 은행마다 DSR 산정방식이 달라지면서 일반 소비자들의 혼란을 야기할 수 있다는 것이다.

기존 DTI 제도의 경우 모든 금융사가 동일한 규제 비율을 적용하고 있어 대부분의 은행에서 비슷한 금액을 빌릴 수 있었는데, 내년부터는 은행에 따라 대출 규모가 크게 달라질 수도 있다.

결국, 소비자 입장에서는 최대한 많은 금액을 빌려줄 수 있는 은행을 직접 찾아 나서야하는 셈이다.

이와 관련 금융당국 관계자는 "현재로서는 차주의 금융접근성보다 가계대출 건전성 상환능력에 더 초점을 맞췄다"며 "리스크 관리에 주력해 이같은 제도를 내놓았다"고 설명했다.

그는 이어 "기존 DTI 제도 아래서는 소비자들이 금융사에서 일정 금액의 대출을 받을 수 있는 '권리'처럼 생각했다"며 "물론 新DTI와 DSR 제도로 차주의 불확실성이 더욱 높아질 수는 있지만 리스크 관리를 위해 불가피한 측면이 있다"고 언급했다.

금융당국은 새 대출 규제 도입으로 전체 주담대 신규취급 차주의 약 3.6%가 新DTI 도입 영향을 받으며, 향후 주담대 증가율도 0.16% 포인트 감소할 것으로 기대하고 있다.

한편, 부동산임대업 여신심사도 한층 강화하기로 했다. 

임대업 이자상환비율(RTI)을 도입하고 부동산임대업 여신 심사 시 임대업 이자상환비율을 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사할 계획이다.

차주의 임대소득과 RTI 등에 관한 철저한 전산관리, 부동산임대업 대출 현황에 대한 모니터링을 강화할 예정이다.

아울러 이번 제도 도입에 따른 선의의 피해자가 발생하지 않도록 서민과 실수요자는 최대한 보호키로 했다.

장래소득 인정시, 청년층과 신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도를 인정한다.

금융위원회 관계자는 "新DTI와 DSR 도입으로 즉각적인 대출 절벽 현상이 일어날 것으로 생각하지 않는다"며 "해외 선진국의 사례처럼 최대한 상환능력 중심의 선진화된 여신 관행을 정착시키도록 노력하겠다"고 언급했다.