정부, 14년만에 '후분양' 로드맵 '부활'

올해부터 주택 후분양제가 단계적으로 도입돼 2022년까지 신혼희망타운을 제외한 공공분양 주택의 70%가 후분양 방식으로 공급된다. 2004년 후분양 로드맵이 발표돼 추진되다 중단됐으니 14년 만의 재개인 셈이다.

정부는 주택 후분양제를 공공 부문에서 단계적으로 도입하고, 민간으로는 자발적으로 시행되도록 유도하는 '투트랙' 전략을 수립했다.

29일 국토교통부에 따르면 지난 28일 주거정책심의위원회를 거쳐 이 같은 내용 등을 담은 '제2차 장기 주거종합계획(2013~2022년)' 수정계획을 발표했다. 수정계획의 핵심은 '후분양 도입 로드맵'이다.

우선 일정 수준 이상 주택 공사가 진행된 이후 분양하는 주택 후분양제가 공공 부문을 중심으로 본격 도입된다. 공공기관 중 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 경기도시공사가 단계적으로 후분양을 확대한다. 이들은 최근 5년간 공공분양의 90% 이상을 공급했고, 자금조달능력도 충분하다.

대상사업 중 신혼희망타운과 주거환경개선사업으로 공급되는 주택은 제외된다. 신혼희망타운의 경우 분양시기가 바뀌면 입주자격이 상실될 우려가 있고, 주거환경개선사업은 워낙 분양성이 열악하기 때문이다.

후분양의 기준이 되는 공정률은 일단 60%로 정해졌지만, 공공기관이 자율적으로 그 이상의 공정률을 선택할 수도 있다. SH는 이미 공정률 60%에서 후분양하고 있다. 대개 공정률이 60%는 넘어야 골조공사가 마무리된다. 이는 지하 골조는 완료되고 지상 골조도 옥탑을 제외하고 거의 끝나는 단계다.

이들 기관이 공급하는 공공주택 중 후분양 비율은 2020년 30%에서 2021년 50%에 이어 2022년 70%까지 올라간다. 국토부는 2022년 사업성과를 분석하고 후분양제 공정률 기준을 상향하는 방안도 검토한다. 2022년 이후에는 주택시장 여건에 따라 공공기관 후분양 주택 비율이 70%에서 더 올라갈 수도 있다.

우선 LH의 경우 올해 분양하려 했던 경기 시흥시 장현지구 A7블록(614호)과 강원 춘천시 우두지구 4블록(979호) 등 2개 단지를 내년 하반기에 후분양으로 공급한다.

SH는 이미 올해 1338호를 후분양으로 공급했으며 경기도시공사는 2019년 이후 후분양이 가능한 착공물량이 있는 경우 후분양을 시행한다.

국토부의 후분양제 로드맵은 과거 추진됐다가 중단된 내용을 14년 만에 다시 본궤도에 올린 것이다. LH는 2004년 인천동양(478호), 2005년 의왕청계(612호), 2006년 용인구성(988호)까지 3년간 3곳의 시범지구를 선정해 공정률 80% 이상 단계에서 분양한 바 있다.

이후 한동안 중단했다가 2014년 수원 호매실(430호)과 세종 3-3생활권(1522호)에서 공정률 40%로 분양한 바 있고, 2015년에는 수원 호매실(999호), 의정부 민락2(1540호), 강릉유천(722호)에서 공정률 60%로 분양하기도 했다.

민간 부문에는 후분양제 도입을 장려하기 위해 공공택지 우선공급 등 인센티브가 제공된다. 민간에 대해 후분양을 의무화하지 않은 것은 주택시장에 너무 큰 부담을 주기 때문이다. 주택업계가 분양대금을 받아서 공사대금을 마련하는 현 시스템에서 민간 영역에서도 후분양제를 의무화하기에는 무리라는 판단이다.

다만 부실시공 등에 따라 선분양이 제한되는 사업자와 투기과열지구 내 재건축 사업은 후분양 인센티브 적용 대상에서 제외키로 했다. 투기과열지구 내 재건축의 경우 재건축 사업은 상대적으로 사업성이 좋은데도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 피하기 위해 의도적으로 후분양을 선택할 수 있는 만큼 인센티브를 줄 필요성이 없다는 판단이다.

국토부는 올해 4개 공공택지를 후분양하는 업체에 우선 분양할 예정이다. 4개 택지는 경기 화성시 동탄2 A62블록(879호), 평택시 고덕 Abc46블록(731호), 파주시 운정3 A13블록(1778호), 충남 아산시 탕정2 A3블록(791호) 등이다.

택지대금 납부 방식도 개선해 계약일로부터 중도금 1회차 납부시까지 18개월간의 거치기간을 준다. 후분양 우선공급 택지는 택지대금을 완납하기 전이라도 대금납부 이행을 보증하면 착공과 분양을 위한 사용승낙을 허용한다.

주택도시기금 후분양 사업지 대출 지원 대상을 기존 공정률 80% 이후에서 60% 이후로 확대한다.

대출한도는 높아지고 금리는 낮아진다. 60~85㎡ 주택의 경우 대출한도가 수도권은 1억1000만원, 광역시는 1억500만원, 기타 지역은 1억원으로 높아지고 대출금리는 3.8%로 0.5%p 낮아진다. 대출금리의 경우 공공분양에 대해서도 선분양보다 1.0%p 낮아진다.

후분양 대출보증도 개선된다. 현재 총 사업비의 40~47%만 지원 가능하지만, 총 사업비의 78%까지 지원을 확대한다. 보증대상도 현재 총 가구의 60% 안팎으로 제한돼 있으나, 이를 폐지해 전 가구에 대해 보증해준다. 주택규모별 보증 한도에 차등이 있었으나, 이 역시 폐지해 면적에 관계없이 분양가의 70%를 보증해준다.

현재 0.7~1.176%인 HUG의 보증료율은 0.422~0.836%로 약 0.3%p 낮춘다.

후분양 아파트를 사는 주택 소비자에게도 혜택을 준다. 후분양 아파트를 분양받을 때 가장 큰 부담은 중도금과 잔금납부기간이 짧다는 점인만큼 금융부담 완화 대책이 많다.

먼저 무주택 서민 대상으로 기금대출을 확대해 주기로 했다. 디딤돌대출 지원 요건을 충족하는 사람이 후분양 주택을 구입하면 중도금과 잔금으로 활용할 수 있도록 했다.

주택구입자금대출에 대한 보증도 지원한다. 공정률 60% 이상 후분양 주택을 분양받았다면 분양보증을 받지 않은 사업장이라고 해도 보증을 받을 수 있고, 보증한도도 80%에서 100%로 올린다.

김흥진 국토부 주택정책관은 "통상 착공하고 입주하기까지 2년 반 정도 걸리는데, 1년 반 후에 분양하다보니 계약금 한 번과 중도금 1~2회 내고 입주하는 상황이 나올 수 있다"며 "이를 보완하기 위해 중도금을 대출해주고 나머지 부분은 잔금낼 때 대출해주는 등의 금융지원을 추진하겠다"고 말했다.