기준금리 인상 임박… 주택시장, '빙하기' 진입

오는 30일 열리는 11월 한국은행 금융통화위원회 회의를 앞두고 기준금리 인상 여부에 부동산시장의 관심이 쏠리고 있다. 강도 높은 규제로 부동산경기가 이미 움츠러든 가운데 1년 만에 금리 인상까지 예고되면서 불안감이 커지고 있다. 시장 예상대로 금리 인상이 단행될 경우 본격적인 가격조정 국면에 접어들 것이라는 관측이 지배적이다.

29일 업계에 따르면 한은이 이번 금통위 회의에서 기준금리를 현재의 연 1.50%에서 1.75%로 0.25%p 올릴 것이라는 관측이 우세하다. 지난달 금통위에서 이일형·고승범 위원 등 금리인상 소수의견을 낸 위원이 두 명으로 확대된 데다 이후 공개된 금통위 의사록에서도 두 명의 위원이 추가적으로 매파적(통화긴축 선호)인 견해를 밝혔기 때문이다.

이주열 한은 총재도 지난달 18일 금통위 회의 이후 기자간담회에서 "금융 안정에 종전보다 역점을 둬야 할 시점"이라고 강조했고, 같은 달 22일 한은 국정감사에서도 "실물경기가 크게 흐트러지지 않으면 금리 인상 여부를 전향적으로 검토할 것"이라는 뜻을 내비쳤다. 시장에서는 이 총재를 비롯한 금통위의 무게추가 사실상 인상 쪽으로 기운 것으로 보고 있다.

부동산시장 역시 상황을 예의주시하고 있다. 앞서 정부가 대출을 틀어막고 세금도 대폭 늘린 9.13대책을 내놓은 터라 금리마저 오르면 시장을 떠받쳐 온 유동성 장세가 흔들려 집값 조정이 확연해질 것이라는 관측에서다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "기준금리 인상은 국내 시중금리와 대출금리 상승으로 이어져 부동산시장 위축 요인으로 작용한다"며 "금리 상승은 금융비용 상승으로 이어져 투자수익률 하락으로 거래가 둔화될 것"이라고 설명했다.

실제 금리 인상의 파급력은 상당하다. 대출규제의 경우 주택담보대출로 영향력이 한정적인 반면, 금리 인상은 주담대뿐만 아니라 모든 대출과 연동된다. 때문에 금융권에서는 대출규제를 '작은 칼', 금리 인상은 '큰 칼'로 여기기도 한다.

현재 부동산시장은 정부의 강력한 규제로 소강상태에 빠졌다.

서울부동산정보광장 자료를 보면 29일 기준 11월 서울 아파트 거래량은 3342건으로, 월 거래량 기준으로 올해 최저치를 기록할 것으로 보인다. 올 초만 하더라도 1만건을 넘어섰던 거래량은 연초의 3분의 1 토막이 났다. 지난 10개월간 총 거래량은 8만6840건으로, 월 평균 8684건이 거래됐다.

집값도 하락세다. 한국감정원 조사 결과 11월19일 기준 서울 아파트 평균 매매가는 0.02% 떨어져 전주(0.01% 하락)보다 낙폭이 커졌다. 특히 한강 이남 11개구는 0.05% 떨어지면서 강북권(0.01%)보다 규제에 더 민감하게 반응하고 있다.

전문가들은 금리 인상에 따라 장기적으로 집값 하방 압력이 거세질 것으로 내다봤다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "미국에 이어 한국의 기준금리가 인상되면 주담대 금리가 5%로 높아지면서 이자부담이 가중되는데, 이는 국내 부동산 요구수익률이 약 5%대인 것을 감안할 때 사실상 갭투자가 어려워진다는 것을 뜻한다"며 "양도소득세, 종합부동산세 인상과 새로운 총부채상환비율(DTI), 총부채상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 전방위 대출규제로 막혀 있어 주택구매 여력도 급감할 것"이라고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금융대출을 통한 레버리지 효과를 노리기가 점차 어려워지고 있다"며 "특히 변동금리 대출자들이나 복수대출자 한계차주의 부담이 더 커진 상황"이라고 진단했다.

그는 이어 "최근 주택담보대출비중(LTV), DTI 강화, DSR 여신규제 등 대출규제 수위가 높은 와중에 금리 인상으로 대출이자 부담도 증가하고 있다"며 "부동산시장 거래량과 가격 상승이 둔화될 확률이 커졌다"고 덧붙였다.

내년 경제 전망도 밝지 않다. 대외적으로는 미국과 중국간 무역 분쟁에 따른 경기 위축으로 수출 경기는 물론, 실물경기마저 어려워져 이자 부담액은 주택시장 경기 위축을 가중시킬 것으로 예상된다. 특히 지난달부터 상승세로 돌아선 주담대 금리가 껑충 뛸 것으로 전망되면서 가계부담이 커지고 있다. 더욱이 내년에는 공시지가 반영 및 종부세 인상이 기다리고 있어 주택시장이 위축될 우려가 크다.

권대중 명지대 교수(부동산학)는 "이미 은행에서 시중금리를 올렸고, 정부의 종부세 강화를 비롯한 대출규제 등이 예고된 터라 단기적으로 시장에 큰 영향을 미치진 않겠지만, 미국 금리인상 등을 고려해 내년에 두세 차례에 걸쳐 금리가 인상되면 집값 하락 압력을 더 받게 될 것"이라고 내다봤다.

그는 이어 "내년에 금리가 인상될 경우 청약이나 재건축 역시 위축될 수밖에 없다"며 "대출을 받아야 하는데 기준금리가 오른다고 가정하면 무주택자들 입장에서는 부담스럽고 전체적인 분양시장에 영향을 미칠 수 있다"고 덧붙였다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "여전히 금리가 낮은 만큼 시장에 미칠 영향은 미비할 것으로 보인다"면서도 "문제는 그 이후다. 내년에도 금리가 또 오른다면 여러 정책들과 맞물려 가계마다 이자부담이 가중될 것"이라고 말했다.