10년 임대 분양전환價 '계약대로'… "감정평가 통해 결정"

내년부터 본격화되는 10년 임대주택의 분양전환가격은 일부 임차인의 문제제기에도 불구하고 원래 계약대로 감정평가금액으로 정해지게 됐다. 대신 분양을 원하는 임차인에 대해 장기저리 대출 상품을 제공하거나 분할 납부를 허용해주고, 분양을 원치 않는 임차인에게는 최대 4년간 거주할 수 있게 해 준다.

국토교통부는 18일 이 같은 내용의 '10년 임대주택 임차인의 주거불안 지원 대책'을 발표했다.

국토부 주거복지과 관계자는 "12월부터 임대기간이 만료돼 이르면 내년 7월에 분양전환을 시작하는 10년 임대주택 임차인의 주거불안을 해소하기 위한 대책"이라며 "높은 분양전환가로 인한 자금조달 문제 등으로 분양전환이 어려운 임차임을 지원하는 것"이라고 설명했다.

먼저 국토부는 분양전환가격 산정방식을 바꿔달라는 10년 임대 임차인들의 요구는 받아들이지 않고 감정평가로 정하는 방식을 고수했다.

최초 10년간 임대로 제공하고 나서 분양으로 전환하는 10년 임대는 한국토지주택공사(LH)와 민간건설사가 주택도시기금을 지원받아 공공택지에 건설한 임대주택으로, 2003년 도입됐다.

이후 2006년 판교신도시를 시작으로 본격적으로 공급돼 지금까지 전국적으로 LH 6만6000가구, 민간건설사 5만4000가구 등 12만가구가 공급됐으나, 최근 판교 10년 임대의 분양전환시기가 도래하면서 분양전환가격을 놓고 갈등이 빚어지고 있다.

10년 임대는 '감정평가금액 이하'로 정해지는데, 그동안 판교 등 수도권 인기지역의 집값이 급등해 10년 임대의 분양전환가격이 크게 오를 전망이기 때문이다.

특히 5년 공공임대의 분양전환가격의 경우 조성원가와 감정평가금액의 산술평균으로 결정돼 형평성 문제도 제기된다.

이에 대해 국토부는 분양전환가격 산정에는 원래 공급계약에 정한 바를 따라야 한다고 결론 내렸다.

이 관계자는 "법률 자문 등을 통해 이미 계약으로 정해진 분양전환 조건을 변경하는 것은 적절치 않다는 결론을 얻었다"고 말했다.

다만 분양전환가격은 지방자치단체장이 선정한 2개 감정평가법인이 평가한 감정평가금액을 산술평균해 정하도록 했다.

또한 분양전환과 관련해 사업자와 임차인이 시기와 절차, 대금 납부방법, 주택 수선·보수 등 제반사항을 협의하도록 하고, 분쟁이 있을 경우 임대주택분쟁조정위원회에서 조정을 받도록 제도를 개선하기로 했다.

분양전환을 받으려는 임차인의 자금 부담을 덜어주는 방안도 마련됐다.

우선 임대사업자의 분양전환 통보 후 임차인의 사전 검토와 자금마련 준비가 충분히 이뤄질 수 있도록 준비기간을 현행 6개월에서 1년으로 연장했다.

임차인이 무주택자이고 해당 주택이 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하인 경우 장기저리 대출 상품 등을 마련해 주기로 했다.

대출규제의 경우 5년 임대와 마찬가지로 투기지역이나 투기과열지구로 지정되기 전에 임차인이 입주계약을 체결할 경우 주택담보대출비율(LTV) 70%, 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다.

LH는 분양전환가격이 5억원을 초과하는 주택에 대해서는 초과분에 한해 최대 10년간 분할 납부를 할 수 있게 할 예정이다.

LH 측은 "분할납부는 입주자에게 일시에 자금을 완납해야 하는 부담을 줄여줄 수 있을 것"이라고 말했다.

분양전환을 원치 않는 임차인에 대해서는 임대기간을 4~8년 연장해준다. 이는 가격이 급등한 단지에서 국민주택 규모 이하인 주택의 무주택자 임차인이 분양전환을 포기했을 때 적용된다.

가격이 급등했다는 것은 입주자모집공고 당시 주택가격에 비해 분양전환가격의 상승률이 최근 10년간 전국 아파트 가격상승률의 1.5배를 초과한 경우로, 수도권의 웬만한 10년 임대는 대부분 포함된다.

영구임대주택 거주조건을 충족한 주거취약계층에게는 8년간 거주할 수 있게 할 예정이다.

임대사업자가 부도나 파산 등으로 임대연장을 하기 곤란한 경우 LH 등 공공임대 사업자가 주택을 매입해 임대 연장을 돕는다.

국토부는 이를 위해 '공공주택 특별법'과 '민간임대주택에 관한 특별법'을 내년 상반기까지 개정할 방침이다.

한편, 내년에 분양전환이 예정된 단지는 판교 4000가구와 동탄·무안 1000가구 등 5000가구이며 2020년에는 판교 1000가구, 오산·제주 1000가구 등 2000가구가 분양으로 전환된다.

판교에 공급된 10년 임대주택은 모두 5644가구로, LH 물량은 3952가구이며 민간은 1692가구다. 민간임대 중 661가구는 입주한 지 5년이 지난 후 조기 분양 전환됐다.