부동산, 규제와 갈등 사이… 갈 길 잃은 '재건축·재개발'

올해 재건축·재개발 등 도시정비사업 시장은 지난해보다 2조~3조원 줄어든 20조원 규모에 그칠 것으로 업계는 관측하고 있다. 지난해 재건축 초과이익환수제 부활과 안전진단 기준 강화, 시공자 선정 기준 강화, 사업시행 인허가 지연과 같은 정부의 규제가 쏟아지는 등 수주 환경이 열악해졌기 때문이다.

동시에 경찰의 재건축 수주 비리 조사가 단행되면서 건설사들이 수주 경쟁에 나서기보다는 몸 사리기를 하는 모습이 연출되기도 했다. 특히 올해는 서울 강남4구 등 인기지역 물량이 시공자 교체 또는 사업 연기 등으로 줄어들면서 전반적으로 분위기가 가라앉을 것으로 전망된다.

20일 업계에 따르면 최근 시공자 선정 단계에 돌입한 주요 사업지들이 입찰 과정에서 번번이 유찰을 겪고 있으며 일부 사업장의 경우 조합과 갈등이 심화되면서 소송으로까지 확대되는 분위기다.

최근 시공사 입찰을 마감한 충북 청주시 사창 제2공구 B블록 재건축 조합은 유찰의 고배를 마셨다. 이번 입찰은 두 번째로, 현장설명회 당시에는 중견건설사 몇 곳이 참여해 수주에 관심을 드러내기도 했지만, 입찰에 참여한 곳은 없었다.

서울 강서구 신안빌라 재건축과 경기 파주시 문산3리지구 재개발 사업은 입찰 마감일이 되기도 전에 유찰을 겪었다. 입찰이 성사되기 위해서는 2개 이상의 업체가 응찰해 경쟁 구도가 갖춰져야 하는데, 현장설명회 단계에서부터 참여사가 충족되지 못했기 때문이다.

올 들어 서울 노원구 월계동 재건축을 비롯해 △서울 강동구 천호3구역 재건축 △부산 금정구 부곡2구역 재개발 △인천 부평구 신촌구역 재개발 △인천 중구 송월구역 재개발 △경기 광명시 소하동 2구역 가로주택정비사업 △강원 원주시 단계주공 재건축 등 전국 각지에서 시공사 입찰이 있었지만, 모두 경쟁 조건이 갖춰지지 않아 유찰됐다.

강남구 대치구마을3지구 재건축의 경우 시공사 입찰에 롯데건설만 홀로 응찰해 두 차례 연속 입찰이 무산됐다. 지난해 11월 현장설명회에 롯데건설 뿐만 아니라 현대건설, 대우건설, SK건설 등 9개 건설사가 참여해 관심을 보인 것과는 대조적이다.

이미 시공사를 선정한 사업지들도 상황이 녹록치 않다. 본계약을 앞두고 기존 시공사들과 갈등이 깊어지면서 일부 조합들은 우선협상대상자 지위까지 박탈하고 있다.

서초구 반포주공1단지 3주구의 경우 기존 우선협상대상자인 HDC현대산업개발과 결별하고 현재 새로운 시공사를 모집 중으로, 대형건설 8개사가 입찰의향서를 제출한 상태다. 한동안 정비사업 수주전에 모습을 드러내지 않았던 삼성물산부터 시공능력평가순위 8위 롯데건설까지 8곳이 모두 의향서를 제출했다. 하지만 현대산업개발이 순순히 물러설 뜻이 없다보니 소송전으로 치달을 경우 시공사 찾기는 장기화될 가능성이 높은 상황이다.

강남구 대치쌍용2차의 경우 지난 6월 현대건설을 시공자로 정했지만, 협상이 길어지면서 반년 이상 본계약 체결을 못하고 있으며 성북구 장위6구역 재개발 등도 본계약을 앞두고 공사금액 등에서 이견을 보이며 기존 시공사와 결별했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "주택 경기가 침체하는데다 각종 규제, 조합원 간 다툼 등이 얽히면서 이해관계가 첨예하게 대립할 가능성이 커지고 있다"며 "이런 식으로 가다가는 몇 년간은 제대로 된 재건축 추진이 사실상 불가능할 것"이라고 분석했다.

지난해에도 전국 재건축·재개발 현장에서는 시공사 입찰이 불발되는 경우가 잦았다.

▲서울 강동구 천호4구역 재개발 ▲서울 동작구 노량진2구역 재개발 ▲부산 영도구 영도1-5구역 재개발 ▲인천 남구 숭의3구역 재개발 ▲경남 창원시 대원1구역 재개발 등의 조합이 시공사 입찰에서 여러 차례 유찰을 겪은 뒤 수의계약으로 전환한 후에야 시공사를 선정할 수 있었다.

지난해 시공사를 선정한 정비사업 조합 중 절반가량이 이 같은 방식으로 시공사를 뽑았다.

올해에도 경기 과천시 주암장군마을 재개발, 충남 천안시 봉명3구역 재개발, 경기 군포시 대야신안아파트 재건축 조합이 수의계약을 통해 시공사를 선정했다.

업계에서는 이 같은 입찰 불발 사례가 지속될 것으로 보고 있다.

정비사업시장 한 관계자는 "신규 사업지 수주에 대한 필요성은 여전하기 때문에 현장설명회는 꾸준히 참석하고 있지만, 전반적인 업계 분위기 자체가 수주 경쟁이 일어나는 것을 자제하는 분위기"라며 "정비사업 물량이 예전처럼 많지도 않을 뿐더러 강남권처럼 출혈 경쟁을 감수하며 전력투구할만한 사업지가 많이 줄어든 영향도 있다"고 설명했다.

때문에 건설사들은 신규 정비사업 수주보다 기존에 수주했던 정비사업장을 관리하는 데에 역점을 둘 것으로 보인다.

중견건설 A사 도시정비사업 담당 임원은 "올해 정비사업 시장 규모가 대폭 축소될 것으로 예상돼 실적 채우기가 쉽지 않을 것으로 판단하고 있다"면서 "서울의 경우 정부의 재건축·재개발 시장 규제로 인해 시공자 선정 물량이 대폭 줄었으며 지방 역시 부동산 경기 침체가 가파르게 진행되고 있어 리스크가 적지 않다"고 말했다.

그는 이어 "정비사업 시장에서의 공격적인 신규 수주보다는 최근 수주한 현장들의 관리에 역점을 두고 사업을 추진해 나갈 계획"이라고 덧붙였다.