민간임대 최소 10년간 거주 보장…임대보증금 보증가입 의무화

앞으로 임대주택 등록이 보다 깐깐해 진다. 기존 4년 단기임대와 8년 아파트 매입임대가 사라지고 최소 10년간 세입자가 거주할 수 있게 보장해야 한다.

국토교통부는 주택시장 안정보완대책 후속조치인 '민간임대주택특별법 개정안'이 11일 국무회의에서 의결됐다고 밝혔다. 개정안은 18일부터 시행된다.

국토부에 따르면 등록임대제도는 민간임대주택에 거주하는 임차인들의 주거안정을 위해 1994년 처음 도입됐다. 등록사업자에게 △최소임대의무기간준수(4·8년) △임대료증액제한(5%내) △계약해지 및 재계약 거절금지 △임대차계약신고 △표준임대차계약서사용 등 공적의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영돼 왔다.

하지만 이번에 개정된 특별법에서는 4년 단기임대와 8년 아파트 장기일반매입임대제도가 폐지된다.

등록된 기존 임대주택은 법시행후 임대의무기간이 종료된날 자동말소 되며 만약 법 시행일전 임대의무기간이 경과했다면 해당 임대주택은 법 시행일에 등록이 말소된 것으로 본다. 또한 폐지된 유형은 현재 거주중인 임차인 동의가 있을 경우 임대의무기간내에서도 등록말소가 가능하다.

법 시행후 신규임대등록은 10년 장기임대만 가능하다. 다만 기등록된 장기임대주택의 경우 종전대로 최소임대기간 8년을 유지할 수 있다.

특히 모든 등록임대주택은 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 신규등록주택은 즉시 적용되며 기존 등록주택은 준비과정을 고려해 법시행 1년후 임대차계약 체결부터 적용된다.

등록임대주택 심사도 보다 까다로워진다. 임대등록관리 권한자인 지자체 심사권한이 강화돼 △신청인 신용도 △임대주택 부채비율 등을 고려, 임대보증금 보증가입이 곤란하다고 판단된 경우 등록신청을 거부할 수 있다. 부채비율은 선순위 담보권과 임대보증금이 주택가격 100%를 넘어선 안된다.

이밖에 '미성년자' 또는 '등록말 후 2년이 지나지 않은 자'는 임대주택 등록이 제한된다. 미성년자 등록제한은 법시행후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가등록 신고하는 경우부터며, 의무위반에 따른 등록제한은 법시행 후 등록이 말소된 시점부터다.

임대사업자 등록말소 요건도 추가된다. 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인에 피해가 발생하거나 임대주택 권리관계를 거짓 또는 부정한 방법으로 제공한 경우 시장·군수·구청장이 임대사업자 등록을 직권말소할 수 있다.

임대사업자의 임대주택 권리관계 정보제공도 의무화된다. 임대사업자가 임대차계약시 임차인에게 세금체납여부와 선순위보증금현황 등에 대한 정보를 제공하도록 의무화하고 위반시 500만원이하 과태료를 부과하도록 했다.

이와 관련한 개정내용은 올해 12월 10일부터 시행된다.
 
국토부 관계자는 "이번 특별법 개정으로 등록임대주택 의무기간 연장 및 임대보증금 보증가입 의무화 확대를 통해 등록임대주택 거주 임차인 주거안정을 향상시킬 수 있을 것"이라고 기대했다.

이어 "9월부터 추진되는 등록임대사업자 의무위반 관계기관 합동점검을 통해 부실사업자 퇴출 및 등록임대제도 내실화를 기하는 한편 임차인보호를 위한 다양한 정책을 추진해 나갈 방침"이라고 덧붙였다.