[Q&A]임차인 동의 안해도 임대료 5%내 증액청구 가능

정부가 지난달 개정된 주택임대차보호법 관련 핵심 질의응답을 정리해 공개했다. 이미 4년을 거주한 임차인도 1번 전세계약을 갱신할 수 있는 권리가 부여된다. 임대인은 임차인이 동의하지 않더라도 5% 이내에서 증액 청구를 할 수 있다. 

다음은 일문일답 내용.

-계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나.
"임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월(해당날짜 0시) 전까지다."

-임차인에게 총 몇 회 계약갱신요구권이 부여되나.
"1회다. 갱신되는 임대차 존속기간은 2년이다."

-개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안남은 경우 계약갱신요구권 행사할 수 있나.
"없다. 법 시행일인 올해 7월31일부터 8월31사이 계약기간이 종료되는 임차인은 계약갱신요구권 행사 불가."

-임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절하고, 법 시행 전 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우 계약갱신요구권 행사 가능한가.
"없다. 법적안정성을 위해 제3자와 계약 체결된 경우 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙을 적용했다."

-법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 살고 있다. 계약갱신요구권 행사 가능한가.
"행사할 수 있다.  개정법률은 최대 4년 주거 보장이 아니라 1회에 한해 기존 계약 2년 연장 가능한 갱신요구권을 부여하는 것이다."

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 볼 수 있나.
"아니다. 계약갱신요구권을 행사한다는 명확한 의사 표시를 한 경우에만 인정된다."

-임차인이 계약만료기간에 나가기로 했으나 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있나.
"행사할 수 있다. 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신 요구 가능하다."

-계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야하나.
"그렇지 않다. 갱신되는 임대차 존속기간은 2년이지만 임차인이 원하면 해지할 수 있다. 단, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 뒤 3개월 후 발생한다. 계약만료 전이라면 임차인이 3개월간 임대료를 납부해야한다."

-임대차 계약을 최초에 체결할 때 계약기간을 1년으로 했다. 그런데 1년 이상 거주하고 싶을 때는 어떻게 하나.
"2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 간주한다. 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장된다."

-계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나.
"구두, 문자메시지, 이메일 모두 가능하다. 장래 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 권한다."

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤것이 있나.
"임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 경우 거절할 수 있다. 임차인이 거짓으로 임차한 경우나 서로 합의하에 이사비 등을 제공한 경우, 임차인이 임차한 주택을 고의·중과실로 파파손했을 때도 거절 가능하다. 임대인이 실거주하는 경우도 해당된다."

-임대인이 본인 또는 직계 존‧비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절한 뒤 목적주택에 거주하다가 제3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되나.
"계약이 갱신됐을 기간(2년)이 지나기 전 제3자에게 임대시 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 손해배상액은 △갱신 거절 당시 월 단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액 △임대인이 새 임차인에게 임대해 얻은 월 단위 임대료에서 갱신 거절 당시 월단위 임대료의 2년 분에 해당하는 금액으로 산정된다."

-실거주 이유로 갱신거절한 임대인이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유가 있나.
"실거주하던 직계존속이 갑자기 사망하거나 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유만 인정된다."

-임차인이 임대인의 직접 거주 사유 허위 여부를 확인할 수 있나.
"정부는 해당 물건 전입세대, 확정일자 열람을 통해 확인 가능하도록 마련할 계획이다."

-임대인 실거주 이유로 갱신거절 뒤 공실로 유지할 경우 주택임대차보호법으로 손해배상책임 물을 수 있나.
"있다. 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 주택을 공실로 비울 경우 민법 제750조 일반불법행위 책임을 질 수 있다. 단, 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조3제5항의 법정손해배상책임 대상은 아니다. 다만 입주 전 주택수선이나 인테리어 공사, 거주하던 직계존속 사망 등으로 일시적 공실이 유지될 경우 임대인은 손해배상책임을 면할 수 있다."

-법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한가.
"불가능하다. 법인은 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 간주하지 않기 때문."

-임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나.
"존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우 적용된다."

-갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인 요구시 무조건 5% 인상해야한다는 뜻인가.
"아니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한이다. 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든 협의 가능하다"

-임차인 동의가 없으면 임대인은 계약갱신 시 임대료 증액 불가하나.
"아니다. 당사자간 합의가 이루어지지 않을 경우 임대인은 주택임대차보호법 제7조에 따른 통상적 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세·공과금·그 밖의 부담 증감이나 경제사정 변동을 이유로 증액 청구 가능하다. 분쟁조정절차에서 요건 충족으로 인정되면 증액할 수 있다"

-임대인-임차인 합의로 5% 초과 갱신계약 가능한가.
"가능하다"

-개정 법 시행 전 임대료 5% 초과 증액해 계약 연장 합의했다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위내로 조정할 수 있나.

"계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 5% 초과하는 금액으로 합의한 연장계약을 그대로 유지하되 해당계약 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사해 5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가 거주도 가능하다. 단, 개정법 시행(20.07.31) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면 불가능하다."

-계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가.
"임차인 동의없이 불가하다. 합의하에 전환시 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율 규정이 적용된다."

-법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 변경되면, 존속중인 계약에도 적용되나.
"개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되, 시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용된다."

-지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면 존속중인 계약에도 모두 소급적용 되나.
"지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우 조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정된다."