초기 재건축단지 사업속도…집값 불쏘시개 되나

대규모 공급대책으로 매수 관망세가 짙어지는 가운데 재건축단지 집값이 강세를 띄고 있다. 빠른 추진 속도와 함께 민간주도 재건축단지라는 장점이 맞물리면서 관심이 쏠리는 분위기다.

26일 정비업계에 따르면 최근 압구정5구역은 강남구청에서 재건축조합 설립인가를 받았다. 압구정 최초로 조합설립인가를 획득한 4구역에 이어 두번째다. 

압구정아파트들은 작년 정부가 6·17 부동산대책으로 재건축아파트 2년 실거주 요건을 강화하자 서둘러 조합설립에 착수했다. 

투기과열지구내 재건축아파트 조합원들은 2년간 실거주를 해야만 분양자격을 받도록 했는데 도정법 개정전까지 조합설립을 완료하면 규제 적용을 피할 수 있도록 했다.

관련법안은 아직 국회 문턱을 넘지 못했지만 압구정 1~6구역 모두 규제를 피하고자 재빨리 움직였다. 현재 2·3구역은 조합 설립 동의율(75%)을 충족해 조만간 조합설립 총회를 개최한다.

강동구 명일동, 경기 과천 등 초기 재건축아파트들도 최근 조합설립에 성공했다. 명일동 삼익그린아파트와 과천주공 8·9단지가 그 주인공이다. 그동안 과천 주공8·9단지는 대지지분 문제로 정비사업에 속도가 나질 않던 곳이었다. 9단지 대지내 일부가 8단지 소유라 재건축시 9단지 주민 추가 분담금이 상대적으로 늘어나 조합설립 동의율을 끌어올리기 쉽지 않았다.

하지만 2년 실거주 규제 의무를 피해야 한다는 의견이 힘을 받으면서 조합설립에 탄력이 붙었다. 작년 5월 추진위원회를 설립하고 약 9개월만에 조합설립인가를 거머쥐었다. 과천주공 8·9단지는 재건축으로 3000가구가 넘는 새 아파트로 재탄생하게 된다.

초기 재건축 단지들이 빠르게 정비사업을 추진하면서 매물은 사라지고 호가는 천정부지로 치솟는 분위기다. 특히 2·4 공급대책 발표 이후 서울 대부분 지역 집값이 안정세를 보이고 있지만, 정비사업 이슈가 있는 곳들만 강세를 나타내고 있다.

한국부동산원 2월 4주차 주간아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 서울 아파트 매매가격은 0.08% 오르며 지난주와 같은 수치를 유지했다. 다만, 서초구(0.11%)와 강남구(0.10%) 등 재건축 사업 기대감이 있는 지역들이 서울집값 상승을 이끌었다. 

실제로 최근 조합 설립이 가시화된 압구정 아파트 집값이 뜀박질하는 중이다. 압구정 현대 6,7차 전용 156㎡ 호가는 50억원에 달한다. 지난달 41억원대 손바꿈된 뒤 거의 10억원 가까이 올랐다. 압구정 신현대 12차 전용 182㎡ 역시 57억0000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난 1월 43억5000만원에 거래된 뒤 무서운 상승세를 보이고 있다.

정밀안전진단 절차를 밟고 있는 목동 재건축 단지 집값도 심상찮다. 목동신시가지단지들은 한동안 잠잠했으나 최근 2·3·4단지와 10·14단지가 순차적으로 1차 재건축 안전진단 문턱을 넘으면서 기대감이 되살아나는 분위기다. 양천구 집값은 초기 재건축 단지로 분류되는 목동, 신정동 일대 위주로 0.11% 오르면서 상승세를 타는 중이다.

일각에서는 재건축 초기단지를 품고 있는 지역들이 향후 서울 집값 향방에 큰 영향을 미칠 것으로 보고있다. 정부가 공공주도 개발계획을 끝없이 발표하고 있어 오히려 민간 재건축 단지의 희소성이 부각될 것이라는 이유에서다. 

공공재건축 추진시 과도한 기부채납으로 재산권 침해를 원치 않는 소유주들이 많다보니, 민간 정비사업을 선호하는 경우가 많은 편이다. 실제로 최근 강남 은마아파트, 마포 성산시영아파트 등에서는 '민간 재건축'으로 추진한다는 현수막이 내걸렸다. 공공주도 재건축을 반대하는 주민들의 의견을 담아 민간 재건축으로 진행하겠다는 의지를 밝히는 것이다. 

익명을 요구한 A대학 교수는 "정부는 2·4대책으로 공공주도 개발을 강화해 집값을 잡겠다고 했지만, 시장에서 크게 선호하지 않는 방식"이라며 "민간 재건축 추진 아파트가 귀해지면 결국 집값과 연결이 될 텐데, 이미 실거주 요건 강화나 재건축 초과이익환수제 등 규제카드를 남발한 정부가 어떤 추가 대책을 활용해 집값을 안정시킬지 의문"이라고 지적했다.