제소前 화해조서, 상황 바꼈다면 다시 작성해야

#.2년전 부모님이 소유건물을 임대차하면서 임차인과 제소전 화해조서를 성립했다. 최근 부모님이 아들과 며느리에게 건물지분 50%를 나눠줬다. 임대차 재계약기간이 도래한 요즘 다시 제소전 화해를 성립해야 하나 고민이다.

기존에 성립된 제소전 화해가 상황이 바뀌어도 효력이 유지되는지 의문을 갖는 임대인들이 늘고 있다. 갱신하려니 복잡하고 성립된 효력이 지속될 것이란 기대에서다.

제소전 화해란 민사분쟁시 당사자간 분쟁이 소송으로 번지는 것을 막기 위해 소송전 법관 앞에서 화해조서를 받는 제도다. 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에 조서를 기초로 강제집행이 가능하다. 제소전 화해는 당사자간 동의아래 합의된 내용으로 작성된다.

대법원이 지난해 발표한 '2020사법연감'에 따르면 2019년 한해 동안 전국 법원에 접수된 제소전 화해 신청건수는 1만415건으로 2017년 1만987건, 2018년 1만907건에 이어 매년 1만건이 넘고 있다.

임대차 제소전 화해 전문법률상담소 엄정숙 변호사에 따르면 상황이 달라졌다면 비용이 들더라도 제소전 화해절차를 다시 추진하는 것이 안전하다.

위 사례의 경우 첫 제소전 화해 성립당시엔 임대인이 부모님으로 2명이었으나 증여절차를 거치면서 소유주가 총 4명으로 바뀌었다. 사례를 보면 문제발생시 권리를 이어받는 '승계집행문 부여' 여지는 있지만 법원해석에 따라 '승계집행문 부여가' 안될수도 있다. 따라서 다시 하는 것이 실무적으로 안전한 방법이다.

제소전 화해 성립목적은 임대인과 임차인 상호간 계약조건을 이행하기 위해서다. 상황이 변경됐다면 제소전 화해신청서를 새롭게 작성하고 계약범위를 다시 정해야 한다. 제소전 화해조서에 당사자가 제대로 반영돼 있지 않으면 실무에서 집행관은 강제집행하기 어렵다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 변호사는 "계약을 체결할 당시 현재 상황이 달라졌다면 제소전 화해를 다시 성립시켜야 한다"면서 "그렇지 않으면 임차인이 불법적 행위를 해도 강제집행을 못하는 상황이 발생할 수 있다"고 조언했다.

이어 "법률전문성이 없는 일반인이 제소전 화해를 스스로 진행했을 때 집행까지 생각하지 못해 조서작성을 잘못하거나 어려움을 겪는 경우가 있다"며 "집행관은 조서내용대로 부동산인도 강제집행절차를 진행하기 때문에 단지 제소전 화해를 성립시키는 것이 목적이 아니라는 것을 인지해야 한다"고 덧붙였다.