서울원아이파크 "일단 당첨되고 보자?" … 연봉 1억7500만원에 현금 5.4억은 있어야

강북권 최대어인 '서울원 아이파크'가 오는 25일 특별공급을 시작으로 본격적인 분양일정에 들어간다. 분양가상한제 미적용단지로 강남권과 같은 '로또'를 기대하긴 어렵지만 3032가구 대단지에 주변 개발호재까지 예정돼 적잖은 청약수요가 몰릴 것으로 예상된다. 다만 '2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 등 대출규제로 가용자금이 줄어든 만큼 '묻지마청약'에 나섰다간 낭패를 볼 수 있다.

19일 분양업계에 따르면 서울원아이파크는 전체 3032가구 가운데 1856가구가 일반분양으로 풀린다.

주력평형은 총 672가구가 공급되는 전용 84㎡다. 이중 84㎡A·B타입에 일반분양물량 각 260가구씩 배정됐으며 청약통장 또한 이곳에 집중될 가능성이 높다.  

우선 단지는 비규제지역에 공급돼 주택담보인정비율(LTV) 70%가 적용된다. 전체 분양가 70%를 중도금대출로 충당할 수 있다는 의미다.

단 중도금대출분을 뺀 계약금(10%)와 잔금(20%)은 현금으로 확보하고 있어야 한다.

84㎡ 공급가격은 13억6300만~14억1400만원으로 책정됐다. 최고가인 14억1400만원을 기준으로 보면 계약금 1억4140만원과 잔금 2억8280만원을 합쳐 4억2420만원이 최소자금으로 필요하다.

나머지 70%인 9억8980만원은 중도금대출로 충당하면 된다.

하지만 현금 4억2500만원을 보유하고 있다고 해서 덜컥 청약에 나섰다간 대출규제에 발목이 잡힐 수 있다.

통상 중도금대출은 잔금납부시점에 주택담보대출(주담대)로 전환된다.

문제는 지난 9월부터 시행된 2단계 스트레스 DSR 규제로 주담대 한도가 대폭 줄었다는 것이다. 특히 수도권 경우 DSR 산정과정에서 기존금리에 1.20%p 가산금리가 붙는다.

이같은 조건으로 중도금대출분인 9억8980만원을 100% 주담대로 전환하려면 부부합산 연소득이 1억7500만원을 충족해야 한다.

다만 연소득을 충족해도 매달 상환해야 하는 대출원금·이자가 만만치 않다.

연소득 1억7500만원인 차주가 5.7% 금리(은행금리 4.50%+1.20%p)·30년만기에 원리금균등상환방식으로 9억8980만원을 대출받을 경우 매달 574여만원을 상환해야 한다.

연소득이 낮다면 잔금납부 예상시기인 2028년 7월까지 여윳돈을 마련해야 한다.

예컨대 부부합산 연소득이 1억원인 차주는 2단계 스트레스 DSR 적용시 최대 5억7400만원까지 대출받을 수 있다.

즉 계약후 잔금납부까지 남은 약 31개월간 차액분인 4억1580만원을 확보해둘 필요가 있다.

이와 함께 84㎡ 최고가 기준 중도금대출이자 7000여만원과 취득세(분양가 3.3%) 4666만원도 대비해둬야 한다.

단지는 실거주의무가 적용되지 않기 때문에 전세를 놓는 방법도 고려해볼 수 있다.

그러나 단지주변 전세가격이 7억중후반대로 형성돼 있어 전세 세입자를 구해도 현금 7억원가량이 필요하다.

단지인근 J공인중개업소 관계자는 "서울원 아이파크와 가까운 장위자이레디언트(내년 3월 입주) 84㎡ 전세매물 가격이 7억중반에서 8억원 정도"라며 "서울원 경우 대단지라 입주시점에 전세가격이 7억초반대에 형성될 것으로 본다"고 내다봤다.