양도세, 부부 공동명의 유리…이월과세는 유의해야 종부세, 1주택자 절세효과…다주택자, 세금폭탄될수도증여세·건보료 등 다양한 측면 고려해야
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    부동산 보유세나 양도세 부담을 줄이기 위해 부부 공동명의로 주택을 소유하는 것이 유리하다는 얘기는 누구나 한번쯤 들어봤겠지만 모든 상황에서 절세효과가 나타나는 것은 아니다. 

    종합부동산세의 경우 1주택자일때는 공동명의가 유리하지만 2주택이상일때는 단독명의가 유리한 경우가 있다. 양도소득세는 누진세율을 적용하기 때문에 공동명의로 했을때 절세효과가 있겠지만 취득일자와 취득가액, 다주택 여부 등 개인별 상황에 따라 유불리를 따져봐야 한다. 

    예를들어 한 부부가 서울지역의 공시가격 12억원인 A주택과 공시가격 15억원인 B주택을 보유하고 있다고 해보자. A주택은 부인이 단독명의로 보유하고 B주택은 부부가 공동명의로 보유했다고 한다면 부인은 종부세로 2911만원, 남편은 64만원 등 총 2975만원을 납부해야 한다. 

    반대로 A주택은 부인, B주택은 남편이 단독명의로 각자 1채씩 보유하고 있다면 부인이 납부해야 할 종부세는 331만원, 남편은 676만원의 종부세가 나온다. 부부는 총 1007만원의 종부세를 납부하면 된다. 

    종부세액이 이렇게 차이나는 이유는 조정지역내 2주택을 보유하면서 과표구간이 12억원을 초과하면 종부세율이 3.6% 적용되기 때문이다. 부부가 각각 한 채씩 단독명의로 소유할 경우 부인에게 적용되는 세율은 0.8%가 되면서 세액이 확 낮아지게 된다.

    따라서 어떤 명의를 택하는게 유리한지는 소유형태부터 우선 파악해야 한다. 주택은 1인 단독명의와 공동명의로 소유할 수 있고 공동명의시에는 지분에 따라 소유할 수도 있다. 흔히 5:5로 공동명의를 하지만 7:3 등 자금여력에 따라 지분만큼 공동명의를 하기도 한다. 

    종부세에서 공동명의가 유리하다고 하는 까닭은 세대별 합산과세가 아닌 인별 과세이기 때문이다. 

    종부세는 매년 6월1일을 기준으로 보유하고 있는 건축물과 토지에 대해 과세하며 주택의 경우 공시가격 기준 6억원 초과분에 대해 과세한다. 1세대1주택의 경우는 11억원 초과분에 대해 과세한다. 1주택자의 경우 세율은 0.6~3%, 다주택자는 1.2~6%다. 

    만약 1주택자인 부부가 공동명의로 주택을 소유했다면 각자 6억원이 공제가 되기 때문에 총 12억원의 공제를 받을 수 있어 유리한 측면이 있다. 다만 지난해부터 1주택을 공동명의로 소유한 부부의 경우 단독명의처럼 11억원의 공제를 받으면서 고령자세액공제와 장기보유세액공제 최대 80%를 받을 수 있는 길이 열렸다. 이 경우 인별과세 또는 1세대1주택 과세중 유리한 방법을 선택하면 된다. 

    2주택이상을 소유한 부부의 경우는 공동명의가 불리할 수 있다. 예를 들어 부인이 단독명의로 아파트 1채를 소유하고 남편과 다른 아파트 1채를 공동명의로 소유했다면 부인은 2주택이 되는 것이기 때문에 부인과 남편이 각 1채씩 단독명의로 소유하는 것이 유리하다. 

    양도세는 한 사람당 250만원의 기본공제가 적용되며 공동명의의 경우 각각 250만원씩 총 500만원이 공제되기 때문에 절세효과를 누릴 수 있다. 

    또한 과세표준 1200만원일때는 세율 16%, 1200만~4600만원이하·25%, 4600만~8800만원이하·24%, 8800만~1억5000만원이하 35%, 1억5000만~3억원이하 38%, 3억~5억원이하·40%, 5억~10억원 이하·42%, 10억원초과·45%의 누진세율을 적용하기 때문에 양도차익을 반으로 나눈다면 적용세율이 낮아질 수 있다.

    다만 '양도세 포기 세무사'(양포세무사)라는 신조어가 나올 정도로 보유기간과 다주택 여부, 실거주 요건, 분양권 등에 따라 세율 차이가 나기 때문에 반드시 자신의 상황을 정확히 파악해 공동명의로 변경했을시 취등록세와 증여세, 건강보험료 등의 유불리를 따져 더 유리한 것을 선택해야 한다. 

    이밖에 부부 공동명의로 변경시 배우자가 소득이 없다면 생각지 못한 건보료 증가와 부부간 증여세가 부과될 수 있기 때문에 유의해야 한다. 부부간 증여 시 10년 간 6억원까지는 비과세되기 때문에 공동명의로 변경할 주택에 대한 배우자 지분 6억원을 초과하지 않는다면 큰 문제는 없다. 

    단독명의에서 부부 공동명의로 변경했다면 최소 5년까지는 양도하는 것이 곤란한데, 이유는 '이월과세' 때문이다. 세법상 특수관계자인 배우자에게 증여한 뒤 5년 이내 양도할 경우 배우자가 취득한 주택가액이 아닌 본인이 취득한 가액에 대한 양도차익에 대해 과세하도록 돼 있다. 

    예를 들어 10억원인 주택(당초 취득가액 3억원)의 지분 50%를 배우자 명의로 돌렸을 때 배우자의 주택 취득가액은 5억원이다. 이후 3년뒤 주택가액이 12억원이 돼 양도한다면 배우자의 주택 취득가액인 5억원이 아닌 본인의 취득가액인 3억원에 대해 양도차익을 계산하는 것이다. 

    한 세무대리인은 "일반적으로 봤을 때 양도세는 공동명의인 경우 과세표준이 절반이 되기 때문에 세 구간이 낮아져 유리하지만 종부세는 다주택자인 경우 공동명의일 때 오히려 불리할 수 있다"며 "공동명의가 유리하다고 무작정 명의 변경을 했다가는 오히려 세금만 더 내는 경우가 생길 수 있다"고 말했다.