분양권 양도세 매수자가 부담하기로 했지만…문제 없나요?

양도소득세 부담이 급격하게 늘어난 지난해에는 아파트 분양권 거래 중 '양도세 매수자 부담' 매물이 유독 많았다. 매도자 입장에서는 분양권 프리미엄이 아무리 올라도, 최고세율이 75%나 되는 양도세 부담 때문에 소위 말해 '팔아도 남는 것이 없다'고 느끼기 때문이다. 

이에 매매가액은 다소 낮추면서 양도세를 매수자 부담으로 하는 매물이 눈에 띄게 늘었지만, 매수자 입장에서는 이것이 과연 문제 없는 거래인지 걱정될 수밖에 없다. 

국세청은 22일 양도가액과 취득가액, 필요경비 등 양도세 계산 시 납세자들이 가장 궁금해하는 질문 10개를 선정해 '양도소득세 월간 질의 TOP 10'을 배포했다. 

납세자들이 가장 궁금해하는 것은 매수자가 양도세를 대신 부담한 경우 양도세 계산은 어떻게 해야하는지다. 예를 들어 박모씨가 2020년 1월 아파트 분양권을 취득해 올해 6월 분양권을 양도하면서 양도세를 매수자가 부담하기로 했다면, 양도세가 포함된 가액을 양도가액으로 해야 한다. 

박모씨가 아파트 분양권을 5억원에 취득해 10억원에 양도할 때 양도세율을 75%로 적용한다면, 양도세는 3억7500만원이 나온다. 이 경우 박모씨는 양도가액을 10억원으로 계산하는 것이 아니라, 13억7500만원으로 계산해야 하는 것이다.

다만 양도세를 포함해 양도가액이 13억7500만원이 됐다면 추가된 3억7500만원에 대해서 다시 양도세를 내야 하는 것 아닌가 혼란스러울 수 있지만, 대체적으로는 매수자가 부담한 양도세에 대해서 2차로 또 양도세를 납부하지는 않는다. 그러나 계약조건 등에 따라 2차로 양도세를 납부해야 하는 경우도 있어 계약조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 

만약 매수자가 계약서에 아무런 조건을 기재하지 않은 채 박모씨가 납부해야 할 양도세를 대신 납부해줬다면 이를 증여한 것으로 보고 증여세가 과세된다. 

매도자의 요구로 다운계약서를 쓰는 경우에는 어떻게 될까? 만약 매수자가 매도자의 요구로 다운계약서를 썼다면 매수자는 추후 해당 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못하는 등의 불이익을 받게 된다. 

무신고·과소신고한 납부세액의 40%에 해당하는 가산세와 더불어 1일당 0.022%의 납부지연가산세도 내야 한다. 지자체에서는 부동산 취득가액의 5% 이하에 해당하는 과태료도 부과한다. 

상속받은 주택의 취득가액은 어떻게 계산할까? 

만약 아버지가 2012년 1월에 2억원의 아파트를 매입한 뒤 2021년 7월 아들에게 상속해줬다면 상속개시일 당시 시가인 8억원을 적용해 취득가액을 산출한다. 아들이 올해 5월 10억원에 상속받은 아파트를 양도한다면 시가인 8억원을 취득가액으로 보고, 2억원의 양도차익에 대해서만 양도세를 내면 되는 것이다. 

보일러나 싱크대, 장판 등 집 수리에 들어간 비용은 양도세 계산 시 필요경비로 공제가 가능할까? 결론은 보일러 수리비용만 필요경비로 공제가 가능하다. 

필요경비 공제여부는 자본적 지출과 수익적 지출에 따라 달라지는데, 쉽게 말하자면 자산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비 등이 자본적 지출에 해당한다. 아파트 베란다 샷시, 난방시설 교체, 보일러 교체, 방확장 등 공사비, 방범창 설치, 인테리어 비용 등이 자본적 지출에 해당하는데 이는 필요경비 공제가 가능하다.

수익적 지출은 본래 기능을 유지하기 위한 비용으로 벽지, 장판, 싱크대, 외벽 도색, 문짝, 조명, 보일러 수리비용, 하수도관 교체, 타일·변기 공사, 화장실 공사, 마루 공사 등이 이에 해당한다. 수익적 지출 비용은 필요경비 공제가 불가능하다.

이밖에 취득세와 중개수수료, 양도세 신고비용 등은 필요경비 공제가 가능하다.