오세훈標 장기전세주택 '상생주택' 본격화…시장은 '글쎄'

서울시가 장기전세주택의 새로운 공급모델인 '상생주택' 공급에 본격적으로 나선다. 2026년까지 1만호가량을 선보일 계획이지만, 토지주에게 주어지는 인센티브가 구체화하지 않아 실현 가능성이 떨어진다는 지적이 제기된다.

26일 업계에 따르면 상생주택은 시가 민간이 소유한 유휴 부지를 빌려 토지 사용료를 내고 해당 부지에 신축 건물을 지어 20년간 임대할 수 있는 장기전세주택을 공급하는 방식이다. 부지 용도 상향 및 용적률 인센티브가 부여되며 증가한 용적률의 50~60%는 기부채납하게 된다.

기존 장기전세주택의 경우 공공이 택지를 개발해 직접 짓거나 재건축·재개발 등 민간 정비사업에서 나오는 단지 일부를 매입해 공급해왔으나, 상생주택은 이를 민간과 협력하는 방식으로 확장해 민간 소유 토지에 주택을 건설하고 장기전세 형태로 공급하는 방식의 사업이다.

시는 "서울에서 주택을 건설할 새 부지를 찾기 어려운 실정에서 민간이 그간 각종 규제에 가로막혀 활용하지 못하는 유휴 부지를 적극 발굴한다는 취지로 기획하게 됐다"고 설명했다.

시는 상생주택 후보지 선별을 마쳤고, 관련 조례인 '민간토지 활용 공공주택 건립사업 운영 및 지원에 관한 조례' 제정 작업에도 들어갔다.

5월부터 진행한 상생주택 대상지 공모에는 모두 22곳이 지원했다. 시는 이 가운데 10곳을 선별해 구체적인 사업 검토와 협의 등 절차를 진행 중이며 원활하게 추진되는 3~4곳에는 서울주택도시공사(SH)가 시범사업으로 장기전세주택을 건설할 계획이다.

토지사용 협약 이후에는 신속하게 사업 인허가와 착공에 들어가 2025년 첫 상생주택을 공급한다는 것이 시의 목표다. 또 사업 확대를 위해 민간토지 임대 신청도 수시로 접수할 예정이다.

이를 통해 2026년까지 약 1만호의 장기전세주택을 공급할 방침이다. 1만호 중 3120호는 민간에서 토지를 임차해 공공이 직접 사업을 진행하는 방식이며 6700여호는 민간사업 제안을 토대로 공동 협의를 통해 사업을 진행할 방침이다.

민관 전문가들은 참여를 높일 인센티브와 보완책이 필요하다고 지적하고 있다. 시세보다 저렴한 가격으로 장기 거주할 수 있는 중형 장기전세주택을 공급하는 정책 취지는 좋지만, 상생주택 사업지로 선정되면 20년간 토지를 활용하지 못하게 되는 만큼 사업지 확보를 위해서는 민간에 충분한 유인책을 제공해야 한다고 입을 모았다.

장경석 국회입법조사처 입법조사관은 "현재 시에서 정한 공공 기여율이 실제 민간 소비자들한테 얼마나 체감할 수 있는 인센티브가 될 것인지에 대한 의문이 있다"며 "공공 기여율을 조금 더 유연하게 하는 것도 생각해 볼 필요가 있다"고 제언했다.

토지사용형 공공 기여율은 최대 60%로, 민관협력형 방식보다 10%p 높게 설정됐다. 때문에 공공 기여율이나 공공기여 시기 조정을 통해 사업성을 확보해야 할 것이라는 지적이다.

상생주택은 크게 민간토지 전체를 시가 임차해 건설·운영하는 '민간토지 사용형'과 민간개발사업의 공공기여를 주택으로 받고 토지는 시가 임차하고 나머지 주택은 민간이 분양 또는 임대사업을 하는 '민관협력형' 두 가지가 있다.

김윤중 SH 도시연구원 연구원은 "이용되지 않는 민간토지는 그만큼 여러 제약이 있다는 것인데, 이를 활용하기 위해서는 유인책이 필요하다"며 "적절한 규제 완화를 해야 할 것이고 용적률이나 용도지역변경 등에 대한 인센티브도 필요할 것"이라고 말했다.

이어 "토지주가 부득이한 사유로 토지 소유권을 이전하는 경우 양수인이 계약을 승계토록 규정했는데 계약 기간(20년) 2분의 1 이전에 매각시 용도지역변경 전 토지의 감정평가액을 기준으로 삼는 것은 토지주에게 불이익"이라며 "사업지별 견해차가 심하면 협상 기간 장기화 문제 가능성이 있다"고 꼬집었다.

지현배 감정평가사협회 정책기획실장은 조례에 규정한 토지 사용료와 관련, "최초 토지 사용료 산정 공식에 필요 제 경비가 반영되지 않은 문제가 있다"며 "갱신 토지 사용료에 반영하는 지가변동률의 경우 최대 5% 상한 규정이 있는데 최근 공시지가 상승률보다 낮아 일반 토지소유자라면 상생주택 건설을 위한 토지를 제공하지 않을 것 같다"고 지적했다.

한편 상생주택 후보지 중 한 곳인 노원구 중계동 홈플러스 부지가 시작 전부터 좌초 위기에 놓였다.

공모에 참여한 부지 사업자는 37층 고층으로 짓겠다는 계획을 밝혔는데, 인근 주민들이 주변 아파트 높이가 15층에 불과해 조망권이 침해된다며 반발하고 있기 때문이다. 이 부지는 2년 전에도 역세권 청년주택 사업이 추진되면서 진통을 겪은 곳이어서 주민들의 반대가 더욱 거세다.

노원구청에 따르면 부지 사업자는 부지면적 8366㎡에 지하 7층~지상 37층, 579가구 규모의 상생주택을 건립한다는 계획안을 내놨다. 일반 상업지역으로 용적률 799%, 높이 114.4m를 적용받는다는 가정에서다. 주택은 전용 59·84㎡ 크기의 중대형 공동주택을 분양하고, 일부는 시와 협의해 장기전세주택으로 공급한다는 계획이다.

주민들은 저층 주거지에 고층 건물이 들어서는 것 자체가 달갑지 않을뿐더러 개발에 따른 이익은 민간사업자가 오롯이 가져가는데 주민들이 왜 고통을 감내해야 하느냐며 반대 입장을 밝혔다.