다주택자 종부세 경감 논의에도 부동산활성화 '글쎄'…문제는 '금리'

다주택자의 종합부동산세 부담이 줄어든다. 종부세율 적용 다주택자 범위가 조정대상지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고 과세표준 12억원 미만 3주택 이상 보유자에 대해서는 중과세율이 아닌 일반세율을 적용하는 방안이 추진된다.

시장에서는 높은 금리에 따른 대출 부담 등으로 매수세 확대에는 한계가 있다고 전망했다. 다주택자 입장에서도 굳이 집을 매각해야 할 이유가 줄어든 만큼 이번 종부세 완화에 따른 거래 활성화는 어려울 것이라는 관측이 지배적이다.

14일 업계에 따르면 여야는 다주택자 종부세 완화 내용을 담은 종부세법 개정안에 대해 의견을 모았다.

앞서 여야는 종부세 기본공제액을 공시가 9억원 1가구 1주택자는 12억원으로 상향하기로 잠정 합의했다. 기본공제액 상향에 이어 다주택자에 대한 종부세 완화도 이뤄질 전망이다.

먼저 종부세 상 다주택자 범위를 '3주택 이상' 보유자로 규정했다. 현재 다주택자로 보고 있는 조정대상지역 2주택자는 앞으로 다주택자에서 제외하기로 했다.

또한 3주택자라도 과표가 12억원(공시가 환산시 약 24억원)을 넘지 않으면 중과세율(1.2~6.0%) 대신 일반세율(0.6~3.0%)을 적용하는 쪽으로 가닥을 잡았다.

부동산시장에서는 이번 세제 완화로 조정대상지역 2주택자에 돌아가는 혜택이 클 것으로 판단했다. 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기 과천시, 성남시 분당구·수정구, 하남시, 광명시 등이다.

현재 조정대상지역 2주택 보유자는 최대 6%에 달하는 종부세 중과세율을 적용하고 있다. 이번 여야 합의가 현실화하면 세율은 최대 3%로, 부담은 절반으로 줄어든다.

한 시중은행 세무 담당자는 "기본공제액도 6억원에서 9억원으로 올랐고, 중과세율 대신 일반세율 적용으로 조정대상지역 2주택자의 세 부담 완화 정도가 가장 클 것"이라고 진단했다.

세무사김종필사무소 측의 시뮬레이션에 따르면 서울 서초구 '반포 아크로리버파크' 전용 84㎡와 마포구 '마포 래미안 푸르지오' 전용 84㎡를 보유한 2주택자는 올해 6306만원의 종부세를 부담했다. 조정대상지역 내 2주택자이기 때문에 3.6%의 중과세율을 적용받았다.

하지만 정부 개편안대로 일반세율 1.5%가 적용(과세표준 25억~50억원 구간)되면 종부세 부담은 2148만원으로 절반 이하로 낮아진다.

이 시뮬레이션은 다주택자 공제액을 현행 6억원에서 9억원으로 상향하는 여야 잠정 합의안을 적용했다.

공정시장가액비율의 경우 그동안 정부가 각종 시뮬레이션에서 활용해 온 80%를 반영했다. 만약 공정시장가액비율을 올해 수준인 60%로 낮추면 세 부담은 1235만원으로, 1000만원가량 더 낮아진다.

다만 시장에서는 이 같은 다주택자 종부세 완화가 집값 상승 압력으로 작용하기는 힘들 것으로 내다봤다. 무엇보다 높은 금리에 따라 적극적인 매수 전환이 어렵고 현재 거래절벽에 내몰려 있는 상황이기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매수급지수는 5일 기준 68.0이다.

지난해 11월 말 이후 계속 기준선(100) 이하에 머물러 있으며 절대적인 지수도 2012년 7월 이후 최저치다. 가파른 금리 인상에 대출금리가 급격히 상승하면서 집을 사려는 사람이 없다는 의미로 풀이된다.

안성용 한국투자증권 부동산팀장은 "내년 4월까지는 금리 상승이 확실시되고 있어 주택 매수세는 얼어붙은 상황"이라며 "주택가격이 하락세인 만큼 저점매수를 기다리는 심리도 강해 정책 발표가 거래 활성화로 직결되기는 어려워 보인다"고 말했다.

서진형 경인여대 교수는 "부동산시장이 이전 정부처럼 우상향을 기록했다면 이런 완화 정책이 시장에 곧바로 영향을 줄 수 있지만, 지금 같은 하방 기조에서는 매도·매수세가 위축됨에 따라 큰 영향을 기대하기 어렵다"며 "보유세를 대폭 올리고 거래세를 낮추는 '보유' 중심에서 '이용' 중심으로 정책을 바꿔야만 정부가 기대하는 효과를 얻을 수 있을 것"이라고 말했다.

다주택자들의 버티기 역시 계속될 것으로 보인다. 세 부담을 던 다주택자 입장에서는 급하게 증여하거나 매각해야 할 이유가 줄어들기 때문이다.

특히 조정대상지역 내 다주택자라면 내년 5월9일 양도소득세 1년 중과 배제가 종료되는 시점까지 매각 여부를 천천히 결정해도 되는 셈이다.

강남구 A공인 대표는 "다주택자들이 보유세 부담을 덜게 돼 매물을 회수할지를 고민할 것"이라며 "앞으로 매도-매수자 간 호가 차이가 더 벌어져 계약 체결이 더 어려워질 것 같다"고 말했다.

노원구 B공인 관계자는 "세제와 대출 등 부분적으로 완화가 이뤄져도 금리 여파를 이겨내긴 어렵다"며 "가뜩이나 매수 심리가 위축된 가운데 종부세 완화로 매물마저 줄면 거래절벽이 장기화할 수 있다"고 우려했다.