18개월만 금리동결…"집값 바닥찍었다"vs"아직 시기상조"

한국은행이 기준금리를 3.50%로 동결하면서 2021년 8월이후 18개월간 이어진 금리인상 행진이 멈췄다. 부동산시장에서는 거래가 늘고 바닥론이 제기되면서 3월부터 본격 적용되는 부동산 연착륙 대책으로 신규분양시장이 기지개를 켤 것이라는 기대감이 고조되고 있다.

24일 업계에 따르면 전날 한은 금융통화위원회는 통화정책방향회의에서 현재 연 3.50%인 기준금리를 조정없이 동결했다.

이창용 한은 총재는 "지난해 4월이후 금통위 회의마다 기준금리를 인상하다가 이번에 동결한 것은 어느 때보다 높은 불확실성을 고려한 결정"이라고 설명했다.

이어 "소비자물가 상승률이 3월부터는 4%대로 낮아지고 있어 올해말에는 3%초반으로 내려가는 패스(경로)를 생각하고 있는데 이대로 가면 굳이 금리를 올려 긴축적으로 갈 필요가 없다"며 "우리가 생각하는 물가패스로 가느냐를 확인할 필요가 있었다"고 부연했다.

이번 동결에 앞서 부동산시장에서는 '동결할 것'이라는 관측이 우세했다. 3.5%는 한은이 금리 상한선으로 언급한 수치인데다 앞서 7차례 연속 인상한데 대한 경기침체 우려를 배제하기 어렵기 때문이다.

실제 극심한 거래절벽에 시달렸던 주택시장에선 '바닥론'이 제기됐다.

당장은 은행 대출금리가 하락했다. 주택담보대출 금리는 4.64%로 전월 4.74%보다 0.11%p 내렸다. 지난해 4월부터 상승세를 이어오다 같은해 11월, 8개월만에 하락전환한 후 2개월연속 하락세를 이어오고 있다.

5대은행 주택담보대출 변동금리 상단이 연초 8%에서 6%로 낮아졌으며 NH농협은행 경우 20일부터 주택담보대출 변동금리를 0.8%p 내렸고 KB국민은행도 최대 1.05%p 내렸다.

그러면서 거래도 조금씩 성사되고 있다.

서울부동산정보광장 자료를 보면 1월 서울아파트 매매건수는 전월 837건 대비 64.2% 늘어난 1375건을 기록했다. 특히 송파구(142건), 강동구(122건), 노원구(127건) 등 2~3년전 집값상승기 고점을 찍었다가 지난해 가격급락을 겪은 지역 증가율이 두드러졌다.

청약시장도 올해 가늠자로 꼽히는 단지들이 높은 계약률을 보이면서 조금씩 살아나는 분위기다.

현재 분양중인 '올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)'은 계약률이 50%를 넘기지 못할 것이라는 초기예상과 달리 전용 59·84㎡는 사실상 완판되는 등 높은 계약률을 기록한 것으로 알려졌다. 비슷한 시기 선보인 '장위 자이 레디언트' 역시 지난달 28일 선착순분양을 통해 80%이상 계약이 이뤄졌다는 후문이다.

뿐만 아니라 3월이후 주택담보대출 규제가 완화되고 1·3부동산대책이 본격적으로 가동되는 만큼 분양시장 회복기대감이 고조되고 있다.

앞서 정부는 1·3대책을 통해 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전지역을 규제지역에서 해제했다. 주택전매제한 기간 역시 수도권은 10년에서 3년으로 비수도권은 4년에서 1년으로 대폭 단축하고 수도권 분양가상한제 주택 등에 적용되는 실거주의무도 폐지했다.

아울러 중도금대출보증 분양가상한 기준(현행 12억원) 및 특별공급배정 분양가상한 기준(현행 투기과열지구 9억원)을 폐지해 분양가와 관계없이 모든주택에서 중도금대출 및 특별공급이 가능해지도록 했다. 또 기존주택 처분의무를 제거하며 미계약물량에 대한 무순위 청약자격도 기존 무주택자에서 유주택자로 확대했다.

뿐만 아니라 서민·실수요자 규제지역내 주택담보대출 한도(6억원)가 폐지되고 다주택자와 임대·매매사업자에게도 주택담보대출이 허용되면서 3월이후 청약수요자 자금부담은 줄어들 전망이다. 이와 관련한 규제완화는 시행령 입법예고를 거쳐 1분기중 시행예정이다.

분양시장 회복기대는 수치로도 확인된다.

주택산업연구원이 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사 500여곳을 대상으로 주택건설사업 체감경기에 대한 설문조사를 한 결과 이달 전국 주택사업경기전망지수는 67.6을 기록했다. 이는 전월 55.8보다 11.8p 상승한 수준이다. 이 수치는 기준선인 100을 넘으면 경기가 좋아질 것으로 보는 업체비율이 높다는 것을 100을 밑돌면 그 반대를 의미한다.

지역별로 서울은 46.9에서 64.0으로 17.1p 올랐고 인천(45.7→61.1)과 경기(47.9→64.5)도 모두 오르면서 수도권은 전체적으로 46.8에서 63.2로 큰 폭 상승세를 보였다.

주산연 관계자는 "1·3대책에 포함된 분양가상한제 적용지역 해제, 중도금대출보증 분양가 및 특별공급분양가 기준 폐지, 주택도시보증공사(HUG) PF대출보증 확대와 각종 규제완화 정책 등 부동산 연착륙 대책에 따른 시장활성화 및 주택건설사업 불안정성 완화에 대한 기대감이 작용한 듯하다"고 분석했다.

건설업계에서도 차츰 공급량을 늘려나갈 전망이다.

부동산R114 자료분석 결과 3월과 4월 두달동안 5만1608가구가 공급될 예정이다. 서울·수도권에서 절반을 웃도는 3만678가구가 신규분양에 나설 전망이다.

이 관계자는 "앞으로 우크라이나 전쟁과 미국 기준금리 등 대외변수 해소와 우리정부의 적극적인 연착륙 대책효과에 따라 분양시장이 직면한 문제해소는 점진적으로 이뤄질 것"이라고 내다봤다.

앞서 1월 신규분양물량은 1만1495가구로 2021년 1월이후 월간기준으로 가장 적은 물량이 공급됐다. 또 이달 공급량(예정포함)은 8839가구에 불과하다.

김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 "1~2월에 분양이 없었던 것은 정부가 올초 대대적인 규제완화를 발표했지만 완화책 대부분이 시행되지 않았기 때문"이라며 "주택담보대출 규제가 완화되고 1·3대책이 본격적으로 가시화되는 3월이후에는 분양물량이 늘어날 것"이라고 전망했다.

장재현 리얼투데이 이사도 "한은이 금리인상 속도를 조절하는 데다 정부 1·3대책으로 강남구와 용산구를 제외한 서울 전지역에 대한 규제가 풀리면서 그간 미뤄왔던 신규공급이 활발해질 것"이라고 예상했다.

다만 일각에서는 금리동결 한번으로는 최근 제기된 '집값바닥론'을 입증하기에는 부족하다는 의견도 제기된다.

현재 미국 정책금리는 4.5~4.75%로 한국과 금리차는 1.25%p다. 미국 연방준비제도이사회(연준, Fed)가 다음달 금리를 0.25%p 올릴 확률이 높다는 예측이 나오면서 한국 기준금리가 또다시 오를 가능성을 배제하기 어려운 상황이다.

미국 정책금리가 한국 기준금리보다 높은 상태가 오래 지속하면 원화가치가 하락하는 탓에 소비자물가가 오르고 투자자금이 해외로 유출될 수 있다. 한은이 그간 미 금리에 맞춰 국내 기준금리를 손질했던 이유다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "경제전문가들 사이에서 연준이 올해 최소 금리를 한두차례 더 올릴 것이라는 예측이 나오는 상황인 만큼 지금이 명확한 부동산 매수적기라고 보기엔 어렵다"며 "금리동결과 정부의 부동산 경착륙 방지책 영향으로 매수에 나선 투자자들은 늘었지만 대다수 일반인은 시장상황 급변에 대비해 관망세를 유지하는 모습"이라고 말했다.