[하반기 경제정책]역전세난에… 집주인 대출완화 '총부채상환비율 60%' 적용

역전세나 전세사기 등 임대차 시장의 리스크를 줄이기 위해 정부가 문재인 정부에서 시행한 '임대차 3법'을 개편하기로 했다. 집주인의 전세 보증금 반환을 위한 대출규제는 완화하기로 했다.

주거비 부담을 줄이기 위해 종합부동산세를 2020년 이전 수준으로 환원하고 청년·신혼부부에 대한 주택구매·전세자금을 23조 원 추가로 공급한다.

기획재정부는 4일 이런 내용을 담은 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다.

정부는 최근 논란이 되는 전세사기나 역전세 등으로 서민의 주거 불안과 피해가 커지고 있다고 판단하고, 세입자가 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있도록 이달 말부터 보증금 반환목적의 대출에 대해선 규제를 완화하기로 했다.

임대사업자의 경우 연간 이자 비용 대비 임대소득 비중을 의미하는 이자상환비율(RTI)을 현재 1.25~1.5배에서 1배로 내리고, 개인의 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하는 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다. DSR은 개인이 받은 각종 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 연간소득에서 차지하는 비율을 뜻한다. 연간소득에서 부채 상환능력에 따라 대출한도를 정하는 DTI보다 기준이 더 엄격하다.

또한 전세사기 피해자에 대해선 한국주택금융공사(HF)와 SGI서울보증이 보증한 전세대출에 대해 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 하고, 경·공매 과정에서 최우선변제금을 받지 못하는 피해자에 대해선 무이자대출을 진행한다.

임대차 신고제, 계약갱신요구권, 전월세 상한제 등 소위 임대차 3법도 합리적으로 개편하는 방안을 추진한다. 정부는 임대차 3법 때문에 집주인들이 전셋값을 한 번에 많이 올려 역전세가 발생하고, 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 발생했다고 진단했다.

주거비 부담을 완화하기 위해 종부세 공정시장가액비율은 지난해 수준인 60%를 유지한다. 

공정시장가액비율은 주택 공시가격에 적용하는 비율을 뜻한다. 예를 들어 공시가격이 3억 원이라면 여기에 60%를 적용하느냐, 80%를 적용하느냐에 따라 과세표준과 세 부담이 달라진다. 애초 올해 공동주택 공시가격이 19%쯤 낮아진 데다, 세수부족 상황이 발생하며 공정시장가액비율을 80%로 상향한다는 전망이 나왔었다.

하지만 정부는 부동산 가격 급등기 이전인 2020년 수준으로 종부세 부담을 낮춰야 한다는 기조에 따라 공정시장가액비율을 지난해와 똑같이 유지하기로 했다. 재산세 공정시장가액비율은 지난해 45%로 내린 데 더해 올해는 △공시가격 3억 원 이하는 43% △3억 원 초과는 44% △6억 원 초과는 45% 등 단계별로 적용하기로 했다.

소상공인에게 임차료를 인하한 임대인에 대해선 인하액의 최대 70%를 소득세 또는 법인세에서 공제해주는 세제지원의 일몰을 올해 말에서 내년 말까지 연장한다.

근로자의 주택담보대출 이자부담을 줄여주기 위해 상환 기간이 15년 이상(고정금리·비거치)인 주택담보대출 이자상환액의 소득공제 한도를 1800만 원에서 2000만 원으로 상향한다. 주택청약종합저축 소득공제 납입한도도 240만 원에서 300만 원으로 올린다.

청년과 신혼부부의 주거 지원을 위한 디딤돌·버팀목 대출 등 주택 구매·전세자금 대출에 대해선 기존에 21조 원을 공급하기로 했지만, 44조 원으로 확대 공급한다. 전세보증금 3억 원 이하, 연소득 5000만 원 이하인 무주택 청년에게는 전세금 반환보증료를 30만 원까지 전액 지원한다.

신혼부부 대상 주택구매·전세자금 특례대출의 소득요건도 완화한다. 현재 전세 6000만 원·주택구매 7000만 원에서 전세 7500만 원·주택구매 8500만 원으로 완화한다.

공공임대주택을 확대하기 위해 정부는 종부세 혜택 등을 부여해 '서울시 상생주택'과 같은 새로운 임대주택 모델을 확산한다. 서울시 상생주택은 민간이 소유한 토지에 서울시가 임대주택을 건설하는 것이다. 토지는 민간이, 건물은 지방자치단체가 소유하는 것이다.

하지만 이는 과도한 종부세 부담을 일으킨다. 현재는 일정 요건의 임대주택과 부속토지 소유자가 같은 경우 종부세 합산배제 신고를 하면 과세대상에서 제외해준다. 건물 소유자와 부속토지 소유자가 다르면 합산배제 신고가 불가능해 종부세를 내야 했다.

정부는 서울시 상생주택 모델을 확산하기 위해 공공임대의 경우 토지 소유자와 무관하게 종부세 합산배제 신고가 가능하도록 했다. 민간임대주택의 경우 토지 소유자가 공공주택사업자라면 종부세 합산배제 신고가 가능하도록 했다.

공공임대주택의 전세 보증금은 주변 시세의 80% 수준으로 최장 20년까지 거주가 가능하다. 정부는 공공임대주택을 연내 10만7000호 공급한다. 하반기 중 서울 8000호, 수도권 1만4000호, 지방 1만6000호 등 총 3만8000호에 대해 입주자모집 등에 나선다.

이미 발표된 김포한강2 4만6000호, 평택지제·진주 3만9000호를 포함해 신규 공공택지 15만호를 내년 상반기 중에 발표한다. 청년과 무주택자를 위해 3기 신도시 등 우수한 입지에 연내 공공분양주택 7만6000호의 인허가를 추진하고 사전청약을 확대한다.

이밖에 분양가상한제 주택 등에 적용하는 실거주 의무를 폐지하는 주택법 개정안을 조속히 추진할 계획이다.