강남 3000가구 '집들이'… '역전세난' 2라운드

서울 강남권 임대차시장 분위기가 심상치 않다. 3000가구에 달하는 재건축단지가 이달말 입주를 앞두고 있어서다. 게다가 내년초에는 이보다 두 배가 넘는 물량까지 예정됐다.

이에 일각에서는 전셋값이 하락하면서 역전세난이 재연되는 것이 아니냐는 관측도 있다. 그러나 전문가들은 부침은 겪겠지만 장기간 지속할 가능성은 크지 않다고 보고 있다.

7일 업계에 따르면 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리'가 이달말 입주를 시작할 예정이다.

단지는 지하 4층~지상 최고 35층, 23개동, 전용 46~234㎡ 총 2990가구 대단지로 현재 2000가구이상이 임대를 내놓은 것으로 알려졌다. 전세를 주고 임대보증금으로 잔금을 치르려는 이들로 풀이된다.

입주를 앞두고 임대물량이 쏟아지면서 시세는 내려간 상태다. 전용 84㎡ 전세호가는 12억원 이하로 인근 '래미안 퍼스티지' 호가인 14억원보다 2억원가량 낮다.

또한 반포동 '아크로 리버파크' 전용 84㎡는 전세보증금 13억원에 거래됐다. 2021년 10월 같은면적이 최고 24억원에 계약된 점을 고려하면 1년반만에 전세시세가 11억원 빠진 셈이다.

인근 A공인 대표는 "이미 대량의 임대매물이 시장에 나왔다"며 "매물이 워낙 많다 보니 급한 사람은 가격을 내려 전세호가가 시세보다 낮은 매물이 적지 않다"고 설명했다.

뿐만 아니라 강남권에는 입주대기 물량도 많다. 내년초에는 강남구 개포동에서 대규모 입주가 시작된다. '디에이치 퍼스티어 아이파크' 6702가구가 입주를 앞두고 있다. 특히 이단지는 중대형비중이 70%이상으로 높아 일대 임차수요를 흡수할 것으로 보인다.

인근 '래미안 블레스티지' 전용 84㎡(24층)는 5월25일 10억원에 전세로 거래됐다. 같은면적이 17억6500만원에 거래된 2020년 10월보다 7억원가량 내린 셈이다.

개포동 B공인 관계자는 "전셋값이 바닥을 찍은 것 같긴 하지만 대규모 입주물량이 예정돼 상승추이로 돌아서진 못하고 있다"고 말했다.

때문에 일각에서는 수년전 있었던 잠실 역전세대란 재연우려가 제기된다. 단일단지로는 역대 최대규모인 송파구 가락동 '헬리오시티(9510가구)'가 입주를 시작한 2018년 당시 인근 전셋값이 출렁인 바 있다. 실제 2018년 11월부터 이듬해 6월까지 서울 아파트 전셋값은 하락을 거듭했다.

부동산R114는 하반기에 서울 아파트 전셋값이 지금 상태를 유지하더라도 역전세비중이 58%가 될 것이라고 내다봤다. 상반기비중(54%)보다도 높은 상황이다. 2년전 폭등하던 전셋값 정점이 2021년 하반기였기 때문이다.

2021년 하반기에 계약된 서울 아파트 7만2295건 가운데 상반기에 같은단지·면적·층에서 거래된 2만8364건을 분석한 결과 현재 전셋값 수준이 유지된다면 하반기 계약건 58%(1만6525건)는 역전세 위험이 있는 것으로 추산됐다.

그러나 전문가들은 일대 시세를 떨어뜨리기는 하겠지만 단기간에 회복할 가능성이 크다고 본다. 전셋값이 크게 내려 갈아타기 수요가 꾸준할 것이라는 이유에서다.

심형석 미국 IAU대 부동산학과 교수(우대빵연구소장)는 "입주가 시작되면 당연히 시세에는 영향을 미칠 수밖에 없다"면서도 "다만 지금은 전세가격대가 크게 내려온 상태로 더 기다리지 않고 이 정도 금액이면 입주하겠다는 수요가 많아 금방 가격대를 회복할 것"이라고 말했다.

이어 "전세를 한 번 들어오면 4년간 거주할 수 있기 때문에 진입하려는 수요가 충분하다"며 "물량에는 장사가 없다고 하지만 강남이라는 특수성이 가격 출렁임을 방어할 것"이라고 부연했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "현재 전세시장은 전반적으로 하락하던 연초와 달리 입주물량에 따라 단기적, 국지적으로 분위기가 다르다"며 "지금은 입주 2~3개월후 주변 전셋값이 회복하는 모습도 보인다"고 설명했다.