[9·26대책②] 주택인허가 실적따라 지자체 재정 인센티브

정부가 도심내 주택공급이 신속하고 중단 없이 이뤄지도록 도시정비사업 공사비 분쟁을 예방‧조기해소하고 추진속도를 높이기 위한 절차 개선도 추진한다.

정부는 26일 '제6차 부동산 관계장관회의'를 개최하고 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다.

그간 정부가 270만호 공급계획을 수립하고 공급규제 합리화를 추진한 결과 도심내 중장기 공급기반은 강화됐지만 지난해 하반기부터 공급여건이 악화하면서 단기적으로 민간 주택공급(인허가‧착공)이 위축된 상황이다.

이에 정부는 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간공급을 적극 보완하고 민간 주택사업 여건 개선키로 했다.

우선 정부는 민간의 적체된 인허가‧착공 대기물량이 조속히 재개될 수 있도록 주택사업 여건을 개선하기 위해 다양한 지원방안을 추진한다.

규제 합리화 등을 통해 사업여건을 개선하고 원활한 자금조달을 지원해 민간주택이 중단 없이 신속하게 공급될 수 있는 기반을 구축한다는 방침이다.

일단 공공택지 전매제한을 완화한다. 사업추진이 가능한 사업자에게 공공택지가 적기에 공급될 수 있도록 공공주택용지 전매제한을 한시적으로 1년간 완화한다.

'벌떼입찰' 차단을 위해 계열사간 전매는 지속 금지하고 이면계약 등에 대해서는 지방자치단체에 조사요청 및 엄중처벌할 계획이다.

공공택지 공급(계약)후 통상적 기간(2년)보다 조기에 인허가를 받을 경우 신규공공택지 공급시 인센티브를 부여하는 등 조기인허가 인센티브를 마련했다.

신규택지 추첨제 물량 가운데 일정분을 조기인허가 업체에 우선공급하고 경쟁방식 공급시에는 평가가점을 부여한다.

기매각 택지도 동일하게 적용하되 '벌떼입찰' 업체는 제외한다.

기존 분양사업을 임대사업으로 신속히 전환할 수 있는 임대전환공급 촉진안도 마련했다.

현재 시행중인 공공지원 민간임대 공모를 연 1만호에서 2만호로 확대한다. 기금지원 대출한도 한시상향 및 일반공급 입주자 선정절차도 완화한다.

공사과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 '표준계약서'를 활용해 공사비를 증액할 수 있는 기준을 마련했다.

물가변동 반영여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용중인 '품목조정률' 또는 '지수조정률'로 명확화하고 계약조정시 금액산출 방식을 구체화한다.

기존계약도 조정기준이 모호해 분쟁이 발생할 경우 분쟁조정 과정에서 표준계약서 기준을 적극 활용할 수 있도록 권고한다.

특히 정비사업은 공사비 증액 기준이 되는 물가변동률이나 공사비 산정기준 시점 등을 포함한 특화된 표준계약서를 별도 마련하고 공사비가 일정 수준이상 상승한 경우 당사자가 재협상하도록 적극 유도한다.

공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담할 수 있도록 공사비 증액 반영기준도 정비한다.

지자체협의회 구성·운영으로 인허가 장애요인을 적극 해소하고 주택사업승인 통합심의 의무화 등으로 인허가 절차를 개선한다.

현재 통합심의 대상은 △건축심의 △도시·군 관리계획 △광역교통대책 △교통영향평가 △경관심의 등이 있으나 교육부와 협의해 교육영향평가도 대상에 포함을 추진한다는 방침이다.

건축허가시 건축·경관심의도 통합심의 도입을 추진한다.

'정부 업무평가법'에 따른 지자체 합동평가시 평가지표에 법정기한내 처리여부 등 '주택사업승인 인허가 실적' 반영을 추진한다. 이에 따라 우수지자체에는 재정 인센티브를 제공하는 방식이다.

학교시설 기부채납에 대한 합리적 기준을 마련하고 학교용지 부담금면제 대상을 확대한다. 부담금 요율인하, 지역별 차등부과 등을 검토중이다.

합법적인 외국인 건설인력을 활용해 안정적인 공사가 진행될 수 있도록 건설업분야 외국인 인력채용 쿼터의 지속 확대를 추진한다.

재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지 등 규제합리화 입법과제는 국회와 적극 협의해 조속한 개정을 추진하는 등 규제정상화 입법을 완료한다는 계획이다.

민간도심복합사업 도입, 1기신도시 특별법 등 도심공급 확충을 위한 주요 법률도 신속히 제정한다. 이와 함께 신속한 정비사업 추진을 통한 도심공급기반을 확충한다.

재건축·재개발 사업절차를 개선해 분쟁 등으로 중단·지연 없는 정비사업 추진 기반을 구축한다.

계약체결시 전문기관 컨설팅 지원, 분쟁우려시 즉시 조정전문가 파견 및 분쟁 조정협의체를 구성해 정상화를 지원한다. 조정전문가는 법률·건설·토목·도시 행정 전문가 등 지자체 풀을 활용하며 파견비용은 국토부가 지원한다.

△공사비 증액 기준 등 필수사항 반영 표준계약서 마련(계약단계) △지자체도 공사비 검증 요청 가능(공사비 검증) △도시분쟁조정위 공사비 분쟁조정 등 공사비 분쟁을 제도적으로 예방·조기해소하는 장치도 마련한다.

상가 '지분쪼개기'로 인한 분쟁과 투기방지를 위해 상가도 주택과 동일하게 '지분쪼개기'를 제한한다. 현재 주택은 지자체장 고시날을 권리산정일로 해 그 이후는 지분을 나눠도 분양권을 부여하지 않는다. 상가도 동일하게 적용되도록 도시정비법이 기발의 됐다.

절차통합 및 전자총회 도입 등으로 사업속도도 대폭 제고한다.

정비계획 가이드라인 사전제시 의무화 및 특별건축구역 지정절차 간소화로 정비구역 지정기간 등을 단축한다. 신탁방식 추진시 시행자 지정요건 완화, 정비-사업계획 통합처리 등 절차간소화로 최대 3년을 단축한다.

또한 총회개최, 출석, 의결에 온라인(모바일)방식 전자적 의결을 도입해 사업기간을 최대 1년 단축한다.

도심내 소규모 정비사업 사업성도 보완한다. 기부채납 부지는 사업시행 가능 면적요건에서 제외하고 소규모 관리지역에서 공공이 참여해 연접한 구역을 통합 시행할 경우 최대면적 기준을 현행 2만㎡에서 4만㎡이하로 완화한다.

소규모 정비사업 기금융자(사업비 50~70%, 1.9~2.2%)도 차질없이 지원한다.

정부는 이번 방안을 통해 올해 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성하고 내년까지 100만호이상을 공급하는 한편, 현 정부 목표를 초과달성(270만호+α)할 수 있는 여력을 확충해나갈 계획이다.