[9·26대책③] 非아파트 물량확대 공급목표 맞춘다…금융지원 강화

정부가 민간 정상사업장에 대해 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 충분한 공적보증을 제공하고 정책·민간 금융기관 금융공급도 확대한다. 또 주거사다리 역할을 강화하기 위해 비아파트 건설자금을 지원하고 청약 무주택 간주기준도 완화한다.

정부는 26일 '제6차 부동산 관계장관회의'를 개최하고 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다.

그간 정부가 270만호 공급계획을 수립하고 공급규제 합리화를 추진한 결과 도심내 민간 중장기 공급기반은 강화됐지만 지난해 하반기부터 공급여건이 악화하면서 단기적으로 민간 주택공급(인허가‧착공)이 위축됐다.

이에 정부는 정체된 주택공급을 조속히 정상화할 수 있도록 공공에서 민간공급을 적극 보완하고 민간주택사업 여건을 개선키로 했다. 

정상사업장 경우 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등 공적 보증기관 보증규모를 확대하고 심사기준 등을 대폭 개선한다.

PF대출 보증 규모를 애초 HUG 10조원, HF 5조원에서 HUG 15조원, HF 10조원으로 확대한다. 또 HUG 보증여력을 안정적으로 뒷받침하기 위해 정부출자 등 자본보강도 병행한다.

PF대출 보증 대출한도를 전체 사업비 50%에서 70%로 확대해 사업자 추가자금 확보를 지원한다.

더불어 시공사 도급순위, 자기자본 선투입 요건 등 PF보증 심사기준을 완화해 보증대상 사업장을 확대키로 했다.

시공사 도급순위 경우 현 700위에서 폐지하고 신용등급은 신용등급별 점수를 상향하며 자기자본 선투입 요건은 現 토지비 10%에서 시공순위 100위이내는 5%, 그외는 10%로 세분화했다.

미분양 PF보증 요건중 분양가 할인(5%)은 발코니확장, 옵션품목, 공사비 현실화 등 이에 준하는 간접지원도 인정하도록 개선한다. 또 원활한 PF보증 공급을 위한 별도 '원스톱' 상담창구를 신설할 계획이다.

정상사업장은 원활하게 사업이 추진될 수 있도록 효율적인 이해관계조정 체계구축 및 적극적인 금융공급을 지속한다.

민관 PF조정위원회는 민관합동 사업장에 공사비 인상, 고금리 등에 따른 차질발생시 신속한 이견조정을 위해 PF조정위원회를 운영한다.

건설사 및 사업성 있는 정상 PF사업장 대상으로 정책·민간 금융기관의 차질 없는 금융공급을 지속 유도한다.

정책금융기관은 건설사 보증과 P-CBO(프라이머리 채권담보부증권) 매입한도를 3조원 추가 확대하는 등 총 7조2000억원이상 규모로 부동산PF 및 건설사를 지원한다.

민간금융기관도 5대 금융지주 등을 중심으로 PF사업장 대상 차환, 신규대출 등 적극적인 금융공급을 지속한다. 정상 사업장이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 시행사, 시공사 등 PF대출 관련 애로사항을 지속 발굴 및 개선한다는 방침이다.

부실·부실 우려 사업장은 원활한 사업 재구조화를 통해 사업성을 높이고 사업 진행에 필요한 신규자금 유입을 지원한다.

부실우려 사업장은 만기연장, 이자유예, 채무조정 등 재구조화가 원활히 추진되도록 대주단협약 운영을 지속한다.

사업성 확보가 어려운 사업장은 경·공매 등을 통해 조속히 정리되도록 해 새로운 PF사업이 다시 추진될 수 있는 환경을 조성한다.

재구조화 사업장에 신규자금을 공급하는 PF정상화 펀드를 애초 1조원에서 2조원이상으로 확대한다.

한국자산관리공사(캠코)와 민간투자자가 1대 1 매칭하고 신한, KB국민, NH농협, 우리 등 금융지주와 민간투자자가 참여한 캠코 펀드는 1조1000억원 규모로 이달중 조성을 완료하고 실사가 완료된 사업장 대상으로 매입을 위한 입찰에 착수한다.

금융권 자체적으로도 1조원 규모 별도 펀드를 조성해 PF사업 재구조화가 필요한 사업장을 자체적으로 선별, 지원한다.

HF 경우 사업장 정상화 인센티브 제고를 위해 PF정상화 펀드 인수 사업장 대상 △보증비율 확대(90→95%) △대출한도 확대(총사업비의 70→80%) △대출금 상환방식 다양화 등 PF 보증 우대도 제공한다.

HUG 중도금대출 보증 책임 배율을 현행 90%에서 100%로 확대해 시중은행의 원활한 중도금대출 실행을 지원한다. 은행권 중도금대출 심사시 초기분양률 등에 과도하게 보수적 기준을 적용하는 관행 등이 합리화되도록 지속 점검한다.

단기공급이 가능한 비아파트 사업여건도 개선한다.

다세대·연립, 오피스텔 등 비아파트에 대해 건설자금을 기금에서 1년간 한시지원(대출한도 7500만원, 금리 최저 3.5%)한다. 비아파트를 공공지원 민간임대로 건설, 활용하는 경우 기금지원 대출한도도 최대 1억2000만원에서 1억4000만원으로 확대한다.

도심내 공유주거 서비스를 제공하는 임대형기숙사를 임대주택 등록대상에 포함해 건설시 취득세·종부세·양도세 감면, 기금 출‧융자, 저렴한 택지제공, PF보증 등을 지원한다.

건설공제조합 보증으로 비아파트 사업장도 자금조달을 지원한다. PF대출시 부가되는 건설사 책임준공의무에 대해 공제조합이 이행보증을 신설하고 사업자 대출(본PF·모기기) 지급보증 도입도 추진한다.

비아파트 관련 규제도 개선한다. 주거와 공유 모빌리티를 결합한 소형주택을 통해 교통 영향을 최소화하면서 도심 내 주거수요에 대응하는 역세권 도시주택을 조성한다.

상업·준주거지역 역세권(500m내)에서 건설되는 도시형생활주택(60㎡이하)에 공유차량 활용시 주차장 확보 기준을 완화한다. 또 별도 공유 모빌리티 전용공간을 확보할 경우 추가 인센티브 부여도 검토한다.

청약시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준가격 상향 및 적용범위 확대로 서민 주거사다리를 확대한다.

기준가격은 수도권 경우 1억3000만원에서 1억6000만원으로 지방은 8000만원에서 1억원으로 상향한다. 적용범위는 민영주택 일반공급에서 민영·공공주택 일반·특별공급으로 넓힌다.

정부는 이번 방안을 통해 올해 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성하고 내년까지 100만호이상을 공급하는 한편, 현 정부 목표를 초과 달성(270만호+α)할 수 있는 여력을 확충해나갈 계획이다.