이주단지 없는 1기신도시 선도지구 재개발 … 전세난 불거지나

정부가 1기신도시 선도지구 재건축에서 별도 이주단지를 조성하지 않고 주택공급 확대로 이주수요를 흡수하기로 방향을 잡았다. 인근지역 아파트 공급을 늘려 이주수요를 자연스럽게 흡수한다는 입장이다. 다만 업계에선 내년 입주물량 감소와 더불어 전세수요가 일시적으로 몰리면 전세난이 불거질 수 있다는 우려가 나온다.

27일 국토교통부가 1기신도시에서 가장 먼저 재건축이 추진되는 선도지구를 선정한 가운데 재건축 이주대책은 광역교통 개선방안과 함께 내달 공개할 예정이다.

국토부는 선도지구 재정비 주민에 특화된 이주용 영구임대주택은 짓지 않는다는 방침을 고수하고 있다. 대신 인근 유휴부지와 영구임대 재건축, 매입임대주택을 활용해 전월세 수요를 흡수할 계획이다.   

국토부가 이주단지나 이주용 주택건설 대신 기존 물량을 통한 이주수요 흡수에 나선 것은 과거 개발 때 조성한 이주단지가 장기공실로 남은 전력이 영향을 준 것으로 보인다.

문제는 일시적으로 이주수요가 대거 발생하기 때문에 임대차시장 불안이 불가피하다는 점이다. 특히 내년 입주물량이 올해 대비 줄어들 것으로 전망돼 전·월세시장 혼란이 우려된다.

부동산 플랫폼 직방에 따르면 내년 수도권 입주예정물량은 10만9027가구로 올해 14만9057가구와 비교했을 때 26.8% 줄어들 전망이다. 특히 경기지역 입주물량이 크게 준다. 내년 경기에선 올해보다 41.3% 줄어든 5만7889가구가 집들이할 전망이다.

전문가들은 세밀한 수요·공급예측이 뒤따라야 전·월세시장 불안을 막을 수 있다고 지적한다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1기신도시 중산층 거주자의 이주대책에까지 정부가 나설 필요는 없다"며 "자연스러운 시장흐름에 따라 수급이 조절되도록 하는 것은 바람직하다"고 평가했다.

그러면서 "이주대책에 얽매이는 것보다는 선도지구 지정 후 2차, 3차 지구 지정으로 넘어가 순환이 일어날 수 있도록 사업진행 속도를 높이는 게 중요하다"고 강조했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 "선도지구 착공목표가 2027년이라면 적어도 2026년엔 집을 비우기 시작해야 해서 착공시점에 전셋값을 자극할 수 있다"며 "시장혼란을 최소화하기 위해서는 정부가 세부적인 이주 및 분담금대책 로드맵을 상세히 설명하고 사업을 진행해야 한다"고 말했다. 

규제 완화를 통해 시장에 묶여있는 민간임대 공급 촉진에 나서야 한다는 주장도 있다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이주수요를 만족시킬 수 있는 주택을 분양 등으로 매년 꾸준히 공급해야하는데 이것만으로 수요를 충족시킬 수 없다"며 "민간임대 공급을 촉진할 수 있는 규제 완화도 고려해야 한다"고 설명했다.