토허제 재지정 한 달 … 희비 엇갈린 '잠삼대청vs압여목성' 왜?

토지거래허가구역 재지정과 연장으로 실수요자들 혼란이 커지는 가운데 지역에 따라 집값 희비가 엇갈렸다. 재건축 호재를 품고 있는 압구정·여의도·목동 경우 신고가거래가 잇따른 반면 송파구 잠실일대 대장주 아파트는 하락거래가 발생했다. 다만 전문가들은 송파구 역시 중장기적으로 상승을 예상하면서 토허제의 단계적 해제 로드맵이 필요하다 입을 모았다.

23일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난달 23일 송파구 잠실동 '잠실리센츠' 전용면적 84㎡ 매물이 28억원에 거래됐다. 이는 지난달 12일 동일조건 매물이 33억원으로 신고가를 경신한 것과 비교하면 5억원 하락한 가격으로 토허제 재지정 하루전 이뤄진 거래였다.

같은단지 전용 124㎡ 또한 지난달 22일 33억9000만원에 거래됐다. 이역시 기존 신고가 40억2500만원 대비 6억원 떨어진 금액이다. 또다른 잠실 대장아파트로 여겨지는 '잠실엘스' 국민평형인 전용 84㎡도 지난달 21일 신고가 대비 3억원가량 하락한 28억3000만원에 거래됐다.

'잠실 3대장'으로 불리는 엘리트(엘스·리센츠·트리지움)는 토허제 해제후인 지난 2월13일부터 지난달 23일까지 △엘스 49건 △리센츠 71건 △트리지움 45건 총 165건 실거래됐지만 토허구역으로 재지정된 지난달 24일부터 전날까지 단 한건도 거래되지 않았다.

강남구 삼성동 '힐스테이트1단지' 전용 114㎡ 매물은 지난달 23일 37억7000만원에 거래됐다. 같은평형이 2월15일 39억원에 매매됐던 것과 비교하면 한달사이 1억3000만원 하락했다.

삼성동 '힐스테이트2단지' 전용 84㎡도 지난달 22일 29억2000만원에 거래됐다. 이는 지난 2월17일 동일조건 매물이 31억원에 거래된 것과 비교하면 1억8000만워 가량 낮은 가격이다.

삼성동 J공인중개사무소 관계자는 "단기적으로 거래량이 감소하고 일부 급매물들이 시장에 나오면서 신고가 대비 수억원 낮은 가격에 거래가 이뤄진 것으로 보인다"며 "냉정하게 말해 토허제 재지정으로 타격을 입은 것은 맞지만 추가 하락은 더 없을 것으로 보인다"고 설명했다.

반면 재건축 호재를 품고 있는 영등포구 여의도와 양천구 목동에서 신고가 거래가 잇따랐다.

아실 집계를 보면 지난달 15일부터 이달 15일까지 한달간 영등포구 여의도동 구축단지에서 총 31건 거래가 이뤄졌다. 이중 절반이 넘는 18건이 최고가를 뛰어넘은 신고가 거래였다.

여의도동 '공작아파트' 전용 126㎡가 지난달 19일 31억원에 거래됐다. 이는 직전거래가 30억원 대비 1억원 높은 가격이다. 같은 아파트 전용 130㎡도 31억원에 거래됐다. 이 평형 직전거래는 2019년 10월로 당시 거래가는 18억1000만원으로 5년6개월 사이 13억원이 뛰었다.

여의나루역과 여의도역의 중간 지점에 위치한 '수정아파트' 전용 150㎡ 또한 이달 1일 31억원으로 최고가가 손바뀜됐다. 한 달전인 3월5일 매매가 28억원보다 3억원 오른 수준이다.

여의도 '광장아파트도' 지난 7일에 전용 183㎡가 35억4000만원에 팔렸다. 지난 2월 동일면적이 34억5000만원에 거래됐던 것과 비교하면 1억1000만원가량 상승한 금액이다.

재건축 추진으로 주목받고 있는 목동에서도 신고가가 최근까지 이어지고 있다. 

양천구 목동 '신시가지7단지' 전용 66㎡는 이달 22억9000만원에 팔려 신고가를 경신했다. 지난달 기록한 이전 최고가 21억4000만원을 한달도 되지 않아 갈아치웠다. 

'신시가지9단지'도 전용 71㎡ 경우 이달 18억4000만원에 거래됐다. 지난해 4월 거래가인 15억3000만원과 비교하면 1년만에 3억1000만원 올랐다. 해당단지 전용 106㎡ 역시 지난해 5월 20억원에서 이달 23억3000만원으로 3억3000만원 뛰었다.

강남구 압구정동은 초고가 아파트 중심으로 신고가가 이어지고 있다. 압구정동 '한양4차' 전용 208㎡는 이달 3일 85억원에 거래됐다. 지난 1월에 같은면적이 77억원에 거래된 것과 비교하면 3개월새 8억원 더 비싸게 팔린 것이다. 

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "송파구 집값이 토허제 재지정으로 크게 출렁이는 이유는 송파구가 토허구역 지정 여파로 인한 영향이 가장 두드러지게 나타나는 '바로미터' 지역이기 때문이다"며 "규제가 적용되는 대표 지역은 시장의 영향을 더 받을 수밖에 없다"고 말했다.

다만 토허구역 재지정은 오름세가 가팔라진 주요지역을 비롯해 서울 집값을 일시적으로 묶어두는 현상일 뿐 선호지역의 대기 수요는 여전해 앞으로도 상승세가 불가피할 전망이다. 

송승현 도시와경제 대표는 "송파구 일대를 약 5년간 토허구역으로 지정했어도 그 기간 해당 지역의 집값은 상승했다"며 "잠실동을 비롯해 토허제로 묶여있는 곳곳에 재건축사업을 하고 있는 곳이 있어 실거주수요가 꾸준하게 유일될 가능성이 있고 이외에 국제교류복합 등 개발사업 호재들도 지역에 따라 존재하면서 중장기적으로 집값은 상승할 요인이 많다"고 설명했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "토허제로 묶여 있는 지역을 언제까지 규제할 수는 없다"며 "부동산시장에 충격을 최소화하면서 공급과 수요에 맞게 규제를 해제할 수 있는 해법과 단계적 출구전략이 마련돼야 한다"고 말했다.