6개월 내 전입 안 하면 대출 회수 … 1주택자도 예외 없는 '옥죄기'

정부가 오는 28일부터 수도권과 규제지역을 중심으로 주택담보대출(주담대) 전반을 억제하는 고강도 규제에 들어간다. 가계대출 증가세가 심상치 않다는 판단 아래, 금융당국은 다주택자뿐 아니라 생애최초 구입자까지 규제 대상에 포함시키며 시장 전방위 차단에 나선 모습이다. 

정책 핵심은 '총량+조건+목적' 3중 규제다. 실수요자와 투자 수요 모두에게 적지 않은 영향이 불가피하다.

A. 정부는 최근 수도권 부동산 시장에서 주택 거래가 회복되고, 주담대를 중심으로 대출 증가폭이 커지고 있는 점을 주요 위험 요인으로 인식했다. 특히 지난 5월 한 달간 금융권 가계대출이 6조원 넘게 늘어나며, 사실상 팬데믹 이후 최대 증가폭을 보였다. 여기에 한국은행의 기준금리 인하, 토지거래허가제 일시 해제 등의 조치가 겹치면서 수도권을 중심으로 과열 양상이 뚜렷해졌고, 이를 더 이상 방치할 수 없다는 위기감이 이번 조치의 배경이 됐다.

A. 가장 주목할 만한 변화는 수도권·규제지역에서 주택구입을 목적으로 받을 수 있는 주담대 한도를 6억원으로 제한한 점이다. 기존에는 총액 제한 없이 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 비율 기준으로만 관리해왔으나, 이번에는 대출 총액 자체에 명확한 상한선을 설정한 것이다. 이외에도 생애최초 주택 구입자의 LTV를 80%에서 70%로 축소하고, 6개월 내 전입 의무를 부과하는 등 실수요자 규제도 강화됐다. 특히 다주택자에 대해서는 수도권과 규제지역 내에서 추가 주택 구입 목적의 주담대가 원천 금지된다.

A. 기존 대출을 단순히 만기연장하거나 금리를 변경하는 재약정의 경우에는 종전 규정이 그대로 적용된다. 그러나 대출금이 증액되거나 다른 금융기관으로 갈아타는 대환의 경우, 새롭게 강화된 규제가 적용된다. 즉, 지금보다 많은 돈을 빌리거나 다른 곳으로 갈아타는 순간부터는 새로운 규제 기준을 따라야 한다는 의미다.

A. 1주택자라고 해서 이번 규제의 예외는 아니다. 수도권이나 규제지역에서 기존 주택을 처분하지 않고 새 주택을 구입할 경우, 주택구입 목적의 주담대를 받을 수 없도록 차단된다. 다만 예외적으로, 기존 주택을 6개월 이내 처분하겠다는 조건을 걸고 대출을 받을 경우에는 비규제지역 기준 LTV 70%, 규제지역은 50%까지 적용해 주담대가 가능하다. 이를 어길 경우 대출금은 즉시 회수되며, 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없게 된다.

A. 이번 대책에서 새롭게 도입된 전입 의무는 수도권 및 규제지역에서 주담대를 받는 모든 차주에게 적용된다. 예외 없이 대출 실행일로부터 6개월 이내 실제 전입을 완료해야 하며, 이를 지키지 않을 경우 마찬가지로 기한 이익 상실과 대출 회수 조치가 이뤄진다. 생애최초 구입자나 정책대출(디딤돌·보금자리론)을 받는 경우에도 동일한 기준이 적용된다.

A. 이 규정은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입하기 위해 받는 모든 주담대에 적용된다. 중도금대출은 예외지만, 잔금대출로 전환될 경우에는 6억원 상한이 적용된다. 즉, 처음부터 끝까지 주택을 대출로 사는 구조 자체를 제한하려는 조치다. 이 한도는 실제 승인 금액이 아니라 '최대 승인 가능액' 기준으로 작동하며, LTV·DSR을 고려해 실수령 금액은 이보다 작을 수 있다.

A. 금융당국은 원칙적으로 전 금융권이 동일 기준으로 조치를 시행해야 한다는 입장이지만, 실수요자 보호를 위해 여신심사위원회 등을 통해 일부 예외를 인정할 수 있도록 했다. 예를 들어, 고령자, 생계형 대출자, 다자녀 가구 등은 개별 금융회사 내부의 승인을 거쳐 제한적 예외가 가능하다. 다만 이 역시 철저히 심사를 거쳐야 하며, 적용 여부는 각 금융사의 재량에 달렸다.

A. 그렇다. 특히 갭투자를 차단하기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출은 원칙적으로 금지된다. 예컨대 전세 보증금을 활용해 매매잔금을 치르는 방식은 더 이상 허용되지 않는다. 또 전세대출 보증비율도 수도권과 규제지역에서는 7월 21일부터 90%에서 80%로 축소된다. 이는 금융기관의 리스크 부담을 강화하고, 대출 심사를 더 엄격히 하게 만들 것으로 예상된다.

A. 정부는 일부 예외적 경과규정을 두었다. 시행일(6월 28일) 이전에 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우, 기존 규정이 그대로 적용된다. 단순히 계약서만 작성하고 계약금을 걸지 않았다면 인정되지 않는다. 전세대출도 동일하게, 임대차계약 체결과 계약금 납부가 완료된 경우에는 기존 규정을 따른다. 분양권의 경우, 이미 입주자 모집공고가 끝났거나 착공신고·관리처분인가가 완료된 경우에 한해 예외가 적용되며, 이후 전매된 분양권은 강화된 규제 대상이 된다.

A. 추가 대책이 나올 가능성도 배제할 수 없다. 정부는 이번 대책 시행 이후에도 시장 반응을 매주 단위로 면밀히 점검할 계획이라고 밝혔다. 상황에 따라 규제 대상을 수도권 외 지역으로 확대하거나, LTV 추가 축소, 전세대출·정책대출에 대한 DSR 전면 적용, 주담대 위험가중치 상향 조정 등 추가 조치도 즉각 시행할 수 있도록 준비하고 있다는 입장이다.