국토부 '미분양 안심환매' 3년간 1만가구 매입 목표전세사기·미분양보증 부담 '가중'…누적손실 6.8조외부자본 의존구조 문제…"결국 자생력 확보가 필요"
  • ▲ 서울 시내 아파트 전경ⓒ연합뉴스
    ▲ 서울 시내 아파트 전경ⓒ연합뉴스
    주택도시보증공사(HUG)가 부진한 실적과 낮은 경영평가로 수장교체라는 사태를 맞이한 가운데 외부자본 투입이 없으면 사실상 자본잠심에 빠질 위기해 처했다. 전세사기로 대위변제액이 늘어난 가운데 정부가 미분양 해소를 위해 HUG을 통한 안심환매에 나설 예정이기 때문이다. 일각에선 고착화된 '정부 의존형' 위기관리 패턴에 변화가 필요하단 목소리가 나온다.

    21일 국토교통부와 건설업계 등에 따르면 HUG는 8월중 '미분양 안심환매' 매입공고를 낼 계획이다. 지난달 19일 국무회의에서 추진하기로 한 '지방건설경기 활성화' 추가경정예산 편성에 따른 것이다. 전체 미분양주택 매입에 들어가는 비용 가운데 3000억원을 정부 몫으로 책정했고 나머지 2조1000억원은 HUG 자체재원이나 채권발행 등으로 충당한다는 계획이다.

    미분양 안심환매는 HUG가 분양가 50%에 미분양 아파트를 매입한 뒤 준공후 이를 되파는 방식이다. 건설사가 미분양으로 은행에 돈을 갚지 못하게 될 경우 발생할 수 있는 분양보증 사고를 막기 위해 선매입에 나서겠다는 복안이다. 국토부는 2028년까지 3년간 준공전 미분양주택 1만가구 매입을 목표로 매년 지방 미분양주택 3000~4000가구를 매입할 예정이다.

    다만 건설경기 침체로 건설사의 유동성 악화가 장기화될 경우 환매가 제대로 이뤄지지 않아 HUG가 손실을 떠안을 가능성이 높다. 여기에 이번 안심환매에서 정부가 예상한 주택매입단가가 2011년보다도 낮다는 점도 사업추진에 있어 걸림돌이 될 것으로 보인다. 

    국가예산정책처 자료를 보면 국토부는 미분양 아파트 가구당 매입비를 2억4400만원으로 책정했다. 이는 글로벌금융위기 시기 실시했던 환매조건부 미분양 매입정책에서 평균 2억5300만원을 책정한 것보다 낮다. 

    최근 공사비가 크게 오르며 민간아파트 평균분양가가 2012년 3.3㎡당 840만원에서 지난 5월 1932만원으로 급증한 것을 생각하면 매입단가가 현실적이지 않단 평가다.

    결국 미분양 매입 목표치를 위해선 HUG 자금조달이 필수적인 상황이다. 다만 HUG가 적자늪에 빠진 상황에서 2조원이 넘는 자금을 조달하기 위해선 추가 채권발생외엔 방안이 없다.
  • ▲ 지난 10일 서울 용산 대통령 집무실 인근에서 전세사기 문제 해결 촉구 대통령 면담 요청 기자회견을 하고 있다.ⓒ연합뉴스
    ▲ 지난 10일 서울 용산 대통령 집무실 인근에서 전세사기 문제 해결 촉구 대통령 면담 요청 기자회견을 하고 있다.ⓒ연합뉴스
    여기에 분양가 상승에 따른 보증사고 증가도 우려되는 점이다. HUG가 공개한 '민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울의 ㎡당 평균 분양가는 6월 기준 1393만9000원으로 전년동기대비 9.97% 상승했다. 직전월과 비교하면 0.87% 오른 수치다.

    이처럼 분양가가 높아지면 분양률이 낮아지고 건설사가 분양대금을 회수하는데 어려움을 겪게 된다. 결국 이러한 구조가 지속될 경우 건설사가 파산하거나 분양계약을 이행하지 못하게 되고 이때 HUG와 같은 보증기관이 돈을 대신 물어줘야 하는 경우가 발생한다.

    공공기관 경영정보시스템 알리오 집계를 보면 HUG 영업이익은 전세사기 문제가 대두된 2022년부터 꾸준히 적자다. 2022년 2428억원의 영업손실로 돌아선 후 2023년 3조9962억원, 2024년 2조1924억원의 손실을 기록했다. 최근 3년간 누적순손실은 6조7883억원에 이른다.

    지난해 HUG의 전세보증, 분양보증, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증 등을 포함한 총 대위변제액은 6조940억원으로 전년 4조9229억원 대비 23.7% 증가했다. 이 가운데 전세보증 가입세입자에게 집주인 대신 내준 전세금은 3조9948억원으로 전체 대위변제액의 65.5%에 달했다.

    전문가들은 HUG의 적자가 지속되는 상황에서 정부가 부담을 가중시키고 있다고 지적한다. 

    서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "HUG가 갖고 있는 공공의 역할은 맞지만 전세사기부터 미분양까지 부담이 너무 가중되는 상황이다"며 "적자가 이어지다 보니 정부도 현물출자로 최근 5년간 6조원에 이르는 금액을 HUG에 수혈했는데 결국 이는 '보증사고-적자-외부수혈' 이라는 악순환이 지속될 수밖에 없는 구조다"고 말했다.

    김인만 김인만부동산경제연구소장도 "PF보증부터 미분양 매입 등을 보면 부동산개발 과정에서 발생한 이익은 민간 사업자가 가져가고 실패에 따른 손실은 공적기관인 HUG가 부담하는 구조가 고착화됐다"며 "이러한 왜곡된 구조를 바로잡지 못하면 아무리 많은 혈세와 자본을 투입해도 근본적인 문제 해결은 어렵고 결국 자생력 확보가 중요하다"고 지적했다.